一、收房流程
1、核验业主材料
2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量·保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》必须为原件而不是复印件。
3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》。
4、业主综合验收
5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。
6、开发商与业主协商并达成书面协议。
7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。
8、业主签署《入住交接单》
二、房屋验收方法
1、厨房烟道
用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方250px左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯被吸走。
2、卫生间通风
应在吊顶留通风口，留在吊顶上面时要用手电查看是否符合安装条件，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
3、管道燃气
用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示的同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。
4、空鼓
用手锤敲击墙壁，检查墙面是否空鼓。专用钢针小锤（10g）测墙砖空鼓。
5、验电
（1）检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮则表示有电，此时拉下开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯应熄灭，反复测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮着或闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，应立即修复，否则误触电时无法及时断电而危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
（2）开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，应立即纠正。
（3）开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良导致打火现象时，会造成更大的危险。
（4）检查有线电视插座、宽带插座等，检查插进去后是否有松动或插不进现象。
（5）检查弱电插座数目。
（6）检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
（7）检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃，是否不响或响了不停。
6、视镜（猫眼）
入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，如有应修复或更换。
7、测试高度
用盒尺检查房顶，取4-5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5m（或者2.6m）说明房顶没有倾斜。
8、侧墙面地面
用长尺（或者带有水平的专用直尺），测墙面地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点）。
9、胶漆质量
周围光线暗时用大功率灯泡（200W）照射，墙面顶面是否平整通过光线阴影可以看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。
10、镜子
用镜子放到门的顶部和底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。
11、楼道窗户
是否有纱窗，如果没有，应及时提出。
12、防盗门
检查是否有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关是否灵活。
13、门窗密封
检查门窗的密封是否良好。可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。
14、窗户
推拉窗上的纱窗和窗扇，检查推动是否灵活，相互有无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃进行清洁，否则以后不易解决。
15、管道安装、通畅和密封
用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固，如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管很可能被建筑垃圾堵塞了)，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部看有无渗漏。
16、厨房和卫生间的瓷砖
厨房和卫生间的瓷砖应是铺到顶的，要检查阴角阳角是否达90o，四角有无磕碰（房顶四角和地面四角），地砖墙砖有无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，如果有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落等问题，应重新铺设。
17、闭存水试验、水表空转试验
18、卫生间
（1）卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。
（2）如果没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座应是防水插座。
19、暖气片
(1) 暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排出。如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。
(2) 还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度是否符合要求，不符合要求的会影响采暖。
三、准备收房资料
（1）《交房通知书》和《收楼须知》（原件）。
（2）业主身份证原件和复印件2份。
（3）家庭成员身份证原件、复印件各1份。
（4）业主及家庭成员每人1寸照片2张。
（5）《购房合同》原件、已缴款项的收据原件。
（6）未缴的购房款和物业管理应缴的款项。
（7）卷尺：用来测量房高。
（8）手电：检查房屋角落是否渗漏。
（9）堵下水材料：封堵下水管道。
（10）《住宅质量保证书》。
（11）《住宅使用说明书》。
（12）《保修卡》和住户手册。
（13）《竣工验收备案表》。
（14）面积实测表。
（15）管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）——可带走。
（16）要求解释物业管理费用：何时起，何时止，并索取票据。
（17）索取房屋面积的相关材料（设计图纸），要求解释公摊面积的具体内容及面积大小，看与合同是否一致。
（18）钥匙：楼层、进户门、信箱、水表、电表箱等钥匙要齐全。
四、收房注意事项
（一）相关文件
《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房预售合同》。
（二）门
（1）门框：是否稳固、周正、安装是否牢固。
（2）门扇：是否外观平整，漆面是否完好无流坠、漏刷和磕碰，色泽是否一致。
（3）门锁：是否牢固，操作是否轻便，是否均匀锁紧。
（4）门把：是否牢固，操作是否灵活。
（5）门轴：是否平整牢固，转动是否平稳。
（6）猫眼：是否完好，视野是否清晰。
（7）门铃：是否按钮完好，加电后玲是否有声。
（三）窗户
（1）窗框：是否稳固、周正、表面是否平整。
（2）窗扇：是否安装牢固、开关灵活，关闭是否严密。
（3）玻璃：是否完好。
（4）把手：是否完好、牢固、灵活。
（5）密封：是否窗缝严密、窗框严密。
（6）窗台：是否完好、无裂缝、浸水。
（7）窗前护栏：高度是否符合规范，是否安全、稳固、无妨碍。
（四）房屋主体
（1）套内空间：外窗窗台距地面净高、阳台栏杆高度、防护栏杆垂直杆件间净距、室内净高是否符合标准。
（2）顶棚：是否平整、无空鼓、开裂、脱落。
（3）墙面：是否平整、洁净、颜色均匀，是否无开裂、爆点。
（4）地面：是否平整、无开裂。
（5）阳台：是否平整、无开裂。
（五）安装
（1）电源总闸：是否完好、有效
（2）电表：是否完好，并记录底数
（3）电开关：是否牢固、完好、灵活（每个检查）
（4）电插座：是否牢固、完好、有电(每个检查)
（5）灯座：是否牢固、完好、有电（每个检查）
（6）灯开关：是否牢固、完好、有效（每个检查）
（7）电话插座：是否牢固、完整（每个检查）
（8）信息插座：是否牢固、完整（每个检查）
（9）有线插座：是否完好、稳固（每个检查）
（10）水表：是否完好、稳固（每个检查）
（11）阀门：是否完好。
（12）上水管：是否水管完整、无明显磕碰。
（13）下水管：是否封口完整、下水通畅。
（14）空调洞：是否位置合理，附件是否齐全。
（六）应对收房陷阱
1、陷阱一：收房时限
开发商约定的收房时限一般为收房通知书寄出30天内。按照有关规定，如果购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般视为开发商已将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。
应对：购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址（一定要容易接收并能保障亲自签收的地点）,如合同约定的收房期恰遇上购房者出差等，可通过电话或亲友咨询开发商相应处理办法。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师帮忙，也可及时与开发商另行约定时间，并以书面形式确认。
2、陷阱二：证件不齐要交楼
“三书一证一表”（即<住宅使用说明书>、<住宅质量保证书>、<建筑工程质量认定书>、<房地产开发建设项目竣工综合验收合格证>和<竣工验收备案表>）不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，开发商为尽快回笼资金等原因又急于交楼，问题往往因此而起。
应对：遇到这种情况，购房人可选择不收房，如果确实被要求收，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《房记录表》等相养文件中写明“未见《xxxx
表》等字样并妥善保留好相关文件副本。
3.陷阱三:先签文件后验楼
先验房后交费、、签文件的收房程序是较合理的，但开发商大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩。目的是让消费者先签了收房认可书再验楼，等发现问题时购房者后悔已经来不及了，而开发商则的主动性更大贵任更小。
应对:针对这种陷阱。购房者在定合同时就应该将先验房再收房作为附加条款写在合同里.不验房就不收房。如当初合同未有约定.开发商要求一定要先签文件，则可采取变通方法，在每份文件中注明‘房内情况未看“、“屋内情况未明‘或‘未验房”等文字。验房时如出现什么情况。也可灵活处理。
4.陷阱四:疲劳战
开发商典型的做法是先办手续再验楼，并将办理换发票、发表、交费、入住登记等各种手续地方特意安排在不同的地方，有的甚至是集中在同一时间里通知较多的买家收房，造成收房人要东奔西跑、排了这队排那队的现象.让买家未进自家门已经精疲力尽恨不得早点结束，哪有耐心仔仔细细地查验所购买的房屋.更没精力就房屋出现的问题与开发商细加理论。这样.对于开发商来说.最关键的验房一关便轻松过去。而买家疲惫之余.也往往吃了暗亏了!
应对:应对这种伎俩的方法是不要被收房现场的人山人海吓住.最好与开发商另约时间:如没法再约时间.可采取’人多好办事’的战术.请来多位亲朋好友一起亲临现场.大家分工合作、分头排队.发现的问题自然会更多些.既便捷又不耽误验收.
5、陷阱五:灰尘满积
清洁明净三般较讨好人.因此大多数开发商文楼时都会提前将屋内打扫干净.以博取印象分。但也有商家例外.有意或无意地在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土.往往裂缝、漏水溃、砖面不齐等问题就全在这土底下了。因为这层土。买家可能就忽略了好多质且问题。
应对:扫去土或往地面冲水.一方面可冲去泥层.看清地板质量.另一方面也可检查地板的水平状态及排水状况。
6陷阱六:大事化小
无论在验房时发现了什么问题.陪同验房的人员第一句话总会说:“这没什么小问题.我们到时让人整一整就可以了。‘还直拍胸口让购房人放心，不写进验收文件里。其实这又是商家的一个陷阱。将房屋的一些毛病如墙地砖破裂、漏水.甚至是房屋结构性等问题故意说得无足轻重.让不明就里的买方麻痹大意.又以“私人感情‘动之以情，目的就是不将缺陷写进验楼文件里。如果就这样轻易地收了楼.到时侯小问题极有可能因无人管而变成大问题。
应对:不管陪同人员如何口舌如簧，如何信誓旦旦. 何套交情.买方都要坚持原则只要发现问题.不管大小.都要在相关文件或表格中记录下来.如楼盘没准备《验收登记表》，则要自备纸笔。将有关问题一二记录.并写清自己的意见.再与开发商交涉。