民法典之物权编案例漫画来了，一看就懂！（上）

梁三婆拥有A住房，晚年一直由保姆张梅陪护，彼此亲密无间。梁三婆看到张梅60多岁，孤身一人，担心自己过世后，张梅无房居住。梁三婆自书遗嘱：我死后，女儿继承A住房；张梅有生之年对该住房享有永久居住权。梁三婆过世后，女儿对外出让该住房，要求张梅搬走。张梅好在梁三婆生前给了她居住权遗嘱，否则，真不知咋办 。

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

居住权是一种用益物权，是对特殊困难群体“住有所居”在法律上的特别保障，可以对抗新的所有权人、抵押权人、继承人……但是，居住权人不能将其出租、出让、继承，这有利于实现物权的平衡性。

付阿姨购买一小区住宅现房，但未能即时办理商品房预告登记。开发商见房价大涨，出于利益驱动，“一房二卖”出售给张三丰，即时办理了预告登记和不动产登记。付阿姨遭遇权利损害，该怎么办呢？  

第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

房屋买卖协议不能产生物权效力，其物权存在许多不确定性；为防止“一房二卖”等道德风险，买受人在房屋买卖过程须即时办理预告登记，即时获得不动产权证。

兴旺物业公司擅自出租小区外墙、电梯广告位，收取租金据为己有。据此，业主高文起诉至法院。法院审理认为：小区共有部分招租应提交业主大会共同决定，收益应纳入小区公共财务收支，判决物业公司依法纠正。 

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为须由业主表决的重大事项，这有利于小区业主行使自治权，维护小区业主整体利益。

张华代管刘荣住房期间，擅自投资8万元将刘荣住房修缮一新，加盖两间厢房。刘荣退休返回原籍，让张华腾还房屋。张华要求刘荣支付他8万元投资，刘荣断然拒绝。二人纠纷咋解决呢？

第三百二十二条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

张华代管期间，擅自投资8万元将刘荣住房修缮一新，加盖两间厢房，违背刘荣真实意愿，张华应当承担不利后果。但张华投资修缮是善意的有价值的，恢复原状不利于社会财富保护和价值利用，刘荣可给予适当补偿，获得修缮添附。

咱们应该怎样处理好、保护好农村集体土地涉及的土地所有权、土地承包经营权、土地经营权三个权利关系呢？

第三百三十九条 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。第三百四十一条流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

颁发农村土地承包经营权证的前提条件是承包方与发包方签订农村土地承包经营合同以取得土地承包经营权，然后进行层报审批合格后，方可登记发放农村土地承包经营权证。农村土地经营权流转需查明转让方是否取得农村土地承包经营权，这可增加土地流转交易的安全性。