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中国有一句老话，叫做一铺养三代。
如果你拥有一个好的铺位，不但可以享受到源源不断的租金收入，还获得铺位升值。
但如果不小心，也有可能80万买的商铺都打了水漂。
一，无他，幸运而已
能在一些大城市的热闹街区拥有商铺的人，往往跟投资眼光没有关系，更多的只是幸运而已。
在广州的服装批发市场白马大厦最早拥有铺位的人，往往都是在这里做生意的小老板，他们获得了升值的巨额收益。后期才看到这些巨大收益而进行投资的，就难以真正的一铺养三代了。
二，小县城，没那么幸运
当很多普通老百姓把眼光转向商铺投资的时候，可选空间其实并不大。因为成熟商圈的铺位，早已经是天价。
其中有一些人选择在四五六线城市购买铺位。
我有一位朋友，在广东的河源，花80万一次过买了三个商铺，几年过去了，不但看不到升值，连租金收入都难以保证，但管理费却是一定需要自已承担的。
很多人投资小城市的商铺的想法很简单，虽然租金不高，但是购买的总价也不高，期待未来租金慢慢上升，而铺位的价值也可以缓慢上升。
但是在我看来，这一种投资存在很多隐患。
首先是人口问题。
中国现在很多小城镇，人口总量缓慢下降，与出生率有关，也与年轻人到大城市发展有关，所以在这些小城镇里面，老人和小孩为主，总人口正在下降，甚至每年有六七百个小城镇会消失。
其次是人流问题。
商业，归根结底是人流。经常有朋友说，在人流旺的地方做生意，就算卖垃圾也能卖得出去。
我有个朋友，在老家的小县城汽车站旁边有一个铺位，租金收益还不错。去年春节跟他聊天的时候，突然间听说这个商铺他已经不要了，不是卖了，铺还在他名下，他完全不要了。
原来，那个汽车站已经搬到了新的客运站，人流突然间就没有了，自然也不会有人再租他的商铺做生意了。
在一些小的城镇里，连政府办公大楼都可以随时搬到一个新的地方，以带动城市的发展。车站，电影院，学校，人流比较集中的地方，也有可能短时间之内就搬去另一个地方了。
这种投资的风险很大。
三，大商场，正在下沉
大型购物体的兴起，也会消灭很多传统的小商铺。
像万达广场这一类购物综合体，以前都是在一些大城市，现在不断下沉到三四五线城市。这类商场一旦开张，整个小城镇的其他商业，都可能被吸引过去，原来的商铺，马上就会消失。
我在不止一个小县城看到这种现象，不一定是万达广场这种知名的品牌，哪怕是一个小发展商，都有可能建起一个这样的综合体，下面3~5层是裙楼，上面是住宅。
它们以较低的租金吸引大的超市或电影院线入驻，再把其他铺位租或者卖给小商家。短时间之内，就可以把人流都聚集过来，把商家也聚集过来。
这种操作不是做增量，而是在做迁移，把原来的其他商家迁移到一起。
四，升值，要计算税费
没有投资过商铺的人，可能就不知道，就是管理费和税费。
一般情况下，商铺的管理费比住宅高很多，在投资的时候总认为会转移给租客，但是往往会忘记计算空租期。
商铺的空置期比住宅的空置期长很多，因此成本高很多。
平均下来商铺的空置期大约达到每年两个月，也就是说一年只能收10个月的租金，而在空中的两个月里，你还要负担管理费，会吃掉你1~1.5个月的租金，这样一年下来，真正收的租金大约9个月左右。
这一点，是很多投资人没有预期到的。
买卖的税费，更让人吃惊。
在深圳，用300万买得一个铺位，已经涨到1000万，不要想当然的认为自己赚了700万。当你以1000万成交，完税之后到手大约450万，你真正的投资收益150万。
所有的商铺、写字楼、厂房、商业性物业包括车位有土地增值税。土地增值税的上限是你盈利的百分之六十。先交增值税，再交契税，再交土地增值税。扣下来以后，一千万中交五百五十万的税很正常。
所以在预期当中既可以收租金，又可以获得价值上涨的收益，但实际上，真正通过出售商铺获得收益，少之又少。所以在大城市，商铺交易非常少。
你的投资只能收租金。
最后一点就是老生常谈了，商业形态正在发生巨大的变化，越来越多人把生意搬到写字楼里面，路边的商业活动越来越少，电商的影响，经济环境的影响，都是很大的问题。
总而言之，
千万不要投资小城市的商铺。
编辑（星河川）
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