财说得明白——用简单的语言，把“财”说得明白。点击标题下蓝字“财说得明白”关注，为您提供有价值、易操作的理财技巧及解读。
财说得明白
这段时间，我在文章当中多次谈到了房产的投资，所以有网友在后台向我咨询，在一些小城市购买房子收租金怎么样？
其中有一个朋友，他在四五线的小城市，当地20万可以买一套房子，还是靠近学校的学区房，每年租金8000左右，计算收益率有4%，感觉挺不错的。
这样的房子值得投资吗？
背景情况
首先，我们来看下房子的背景情况。
现在20万能买下的房子已经不多了。经了解，这套二手房是在四川的一个小县城，而且是在县城实验小学旁，算是一套学区房。除此之外，房内也已经配备好了简单的装修和家具。
目前房子就是出租状态，租金按年计算，一年租金8000，每个季度交一次租金，2000元。
乍一听，其实还不错。了解完房子的情况，我们就来了解一下地区的背景情况。
前一段时间，有一条“1.5万一套，这里的房子白菜价”的新闻出现在我们的视野之中。经过了解后，我们发现这个1.5万一套的房子就在黑龙江的鹤岗。当然，这只是吸引眼球的标题而已，在鹤岗，好的地段的房子肯定也不止1.5万一套。
不过，经过调查，我发现，虽然1.5万一套的房子只是吸引眼球的标题，但是鹤岗的房子的价格在全国已经相对较低了。
为什么会这么便宜呢？
再次调查后，我发现东北三省有一个很重要的问题——人口流失。近年来，东北三省中越来越多的年轻人爱往南跑，造成了人口的严重流失，老年人空巢化严重，人口密度越来越低。因此相对那些人多的城市，东北的房子才会这么“不值钱”。
那么，这种情况是不是也同样出现在这位朋友所在的四川的小县城里呢？
前段时间，我还发过一篇文章，讨论了一个现象，整个四川GDP排第一的是成都，有1.5万亿，排第二的是绵阳，只有2300亿，差距非常的大。
经济发展的巨大差距，会造成很多小县城人口流失，向经济发达的省会城市，或者是东部沿海城市流动。
房子的收益率
抛开背景问题先不看，我们来看看房子的收益率。
我们保守一点估算，假设把这套二手房买到手之后，以每年8000的价格出租，也就是说每月能拿到667元的收益。
考虑到房子可能会有空置期等，我们在计算租金的时候一般只按照11个月的租金来计算，也就是每年7333元。而按照11个月计算的房租收益率是达到3.67%，这个收益率还是不错的，如果长期持有的话可以考虑购买这个房子。
除了房租，考虑房子的收益率的时候，我们还可以考虑到房价的上涨。如果说，买下这个房子是为了赚钱，那么一般来说，房价上涨后抛手所得到的收益，可能远远要比慢慢收租来得快。
但是这里就必须考虑到一个问题了。上面我们也提到了，如果当地人口流失严重，那么未来这个房子涨价的可能性其实是很少的，甚至有没有人买，有没有人接受这个房子，也是一个很大的问题。
虽然这是一个学区房，也许问题没有我所说的那么严重，但人口流失，主要是年轻人口流失，自然就会造成未来小孩数量减少，再加上现在一部分人也不愿意生小孩，未来出生率也会下降，到时候是否学区房还像现在一样火爆，这个问题也是要考虑的。
更多的可能
上面所讲到的情况，只是现在的背景和一般情况，那么，这套房子还有没有什么能“撞大运”的地方呢？其实是有的。
比如说这套房子已经太老旧了，要拆迁。那么你现在买了这套房子，未来这套房子若是真的拆了的话，你就会摇身一变，变成一个拆迁户了。又或者遇上了旧城改造，给你提供现金补偿，那么肯定就不止20万了。
当然，我上面提到的这两种可能，都只是“可能”，至于会不会发生，完全就要看运气了。所以，这其实也并不是一定要在考虑范围内的一个选项。
是否贷款
网友说过，这套房子只能全款购买，这样的投资价值就低很多了。
如果可以申请贷款，那就挺不错的，因为算下来，每个月的租金已经可以覆盖一部分的月供。
也许每个月的租金不够还完每个月的还款。但是如果换一个角度想，每个月的还贷额当中，有些是本金，有些是利息，现在每个季度收入2000元，已经可以帮你还了利息，相当于租客帮你承担了贷款利息，你可以从银行获得没有利息的贷款，在这种情况下买房子何乐而不为呢？
所以如果能利用杠杆，投资价值才能显现出来。
所以，最后我告诉这位朋友，如果有能力，有资格，还不如在成都买一套房子，租金收益率没这么高，但投资价值却高多了。
投资房产是大金额的投资，对于很多人来说，也是大负债的投资，所以，一定要谨慎。
这段时间，我们发表了关于“法拍房”的系列，过去也讨论过近郊房子是否值得购买，下一步打算跟大家一起交流买公寓可能存在的问题。
