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"我10年前买了一个铺位，当时含税费120万，现在每年可以收10万租金，也可以400万卖出去。我是继续租，还是卖呢？”
一位学员刚刚在微信群抛出这个问题，马上引起议论一片。
有羡慕嫉妒恨，表示流口水的。也有人表示，想把女儿许配给他。
继续租
这个铺位本身已经赚大钱，上涨了三倍，也收了十年的租金，早就赚钱了。现在还能收这么多租金，典型的优质资产，因此，大部分的学员都建议继续出租，不要买。
而继续出租，每年收租金，甚至还可以每年涨租金，这是源源不断的现金流。
我们在学习理财课程的时候，不是一再强调，只有现金流，被动收入才能实现财务自由吗？
而且，按照这10年间的物价增长，以及商铺地段的繁华程度来讲，这个商铺在未来很可能还会升值。所以，看事要有远见，千万不要干杀鸡取卵的事。
卖出套现
但是也有少部分学员持相反的意见。既然已经收了10年租金，而且现在卖也赚了三倍，为什么不把钱拿回来，做更好的投资呢？
十年前，购买商铺时，房价上涨还没那么疯狂，而网购也还没那么普及，微商还没有问世。
所以，当年120万元购买的商铺，才得以不断的获得租金上涨的机会，从而也刺激售价不断的上涨，从120万涨到现在的400万。
现在物流发达，网购可以选择全国优质商品，价格远低于实体店。同等质量同等款式往往只有实体店的售价一半或者三分之一。
实体店的衰落，价格是重要因素，售后服务也比不上网购，靠什么跟电商竞争？
越往后发展实体店的生意越不好做。实体店的生意不好做，商业地产就会贬值，现在商铺能卖出去要坚决卖出去。
有人计算，当时120万买的，现在年租金10万。相当于8%的回报率，所以非常高。
但实际上，计算收益率应该按现在的400万来计算，那就只有2.5%。
因为我们真正要衡量的是，保留着400万的商铺，还是要400万的现金，去做其他投资。
同样的400万元，即使按照最保守的理财方式，选择三年期大额存单，年利率4.2%，一年也能有16.8万元利息，还非常稳妥，远高于年租金。而且，400万的本金也是安全保本的。
如果不卖，10万的租金可能越来越低，400万的售价未来也可能变成300万，200万。
实际成交价
过去这10年来看当初的这个投资，无疑是非常好的投资。但我们看未来10年，却不一定是好的投资，甚至搞不好会变成负债。
商铺的交易，税费比较高，如果扣除税费，可能赚的钱就很少了。
如果能够以400万卖出去，并且这是实收的，不需要自己承担费用，绝对应该卖。但这要打个问号。
商业地产的交易，跟普通住宅的交易，在税费方面有挺大的区别。
交完契税，增值税，个人所得税等等项目，到手的，可能要大打折扣。看起来赚了280万，交完税可能不够200万。
当然，我们也可以让买家承担税费。但这样付出的代价却是我们要降低售价。
这个商铺现在卖400万，有人愿意接手。但是当他了解到，他要承担100万的税时，实际上他的买入价就是500万，他还愿意吗？
或者反过来问，很多人口口声声说这个商铺应该保留，非常值得，假如你要花500万买入，每年收10万租金，你愿意吗？
说不定最后只能300万卖出，买家承担100万的税。
升值前景
这位朋友说，过去三年没涨过租金，所以今年肯定要涨租金的。
但正好相反，过去三年没涨租金，说明现在商铺的租金上涨已经很难了。
我自己就拥有两个商铺，前些年每年都可以涨租金，今年却不得不降租金。
还需要提醒一下，商铺租不出去的时候，管理费是硬伤。不但收不到租金，还需要自己付管理费，所以我们在计算商铺的租金时，一定要考虑空置期。
我自己的一个铺位，每个月收租金13,000，管理费4200。在出租时，管理费由租客承担。
商铺的问题是一旦租客走了，找到下一个租客，可能要空三四个月。过去两年，我这个商铺就空置了三个月（含重新装修）。
这样，我少收了三个月的租金，我要承担的三个月的管理费，相当于又吃掉了一个月的租金。所以这2年里，我获得了的租金只是20个月。
规划的变化
卖了拿一大笔钱，最实际，毕竟现在城市的规划变动，也是一个很大的不确定因素。
一旦城市规划发生变动，当初非常旺的地方，可能突然间变成没人的地方。
比如学校，医院，车站等，突然迁走了，附近的人流就减少了。
还有产业有没有转移？附近会不会开办新的大型购物商场？其实挺多因素要考虑的。
如果真卖了，拿到400万，或者300万，可以做什么呢？
这是投资理财的另一个话题，关注我，过去和未来都不断的这方面的经验分享。
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