财说得明白

2020-04-23

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一个项目是不是值得投资，我们可以从底层逻辑上去分析，这样才会避免各种各样的干扰因素。

商铺投资的底层逻辑，也非常简单，人人都懂，就是供求关系。

投资回报

同样是房地产的投资，商铺和住宅，这些年来的涨幅有明显的不同。如果同样5年前投资于住宅和商铺，一定会发现住宅的涨幅远远高于商铺的涨幅。

注意，这里说的是买下之后，现在卖出的价格差，包括这些年收的租金。

为什么要强调这一点呢？因为我们在考虑投资的时候，不能够以一手价来考虑回报率。有可能5年前a项目的商铺1万元，5年后的今天b项目的商铺2万元，但这些是一手价的涨幅，不是我们可以真正享受到的投资回报，我们真正要看的是5年前，如果以1万元的价格在a项目买了商铺，现在可以以多少钱卖出去？扣税之后赚多少钱？

如果真的曾经投资过商铺的人就知道，很有可能5年过去了，现在买的商铺还是当年的价格，或者只是略微涨一些，如果真的卖出去扣除税费之后，说不定这些年来只是赚了点租金，没有赚到价差。

但如果5年前买的房子现在卖出去，那肯定已经赚了不少。

供应增加

其实作为一个投资品，我们只需要考虑最关键的供求关系。如果供不应求，肯定会涨价，如果供大于求就不可能上涨，甚至会下跌。

大家看一看这些年来的商铺供应就明白了，以前的散步主要是街铺，也叫门面房。但现在越来越多的大型商场，3~9层，里面可以间隔出几千个上万个商铺；还多了一些专门的批发市场；越来越多的小区，楼下的1~3楼变成了群楼商铺……所以这些年来商铺的供应太大量了。

跟房子不同，房子的供应也增加了很多，但那是因为越来越多人进入城市，需求也在增加。

相反的商铺的需求其实是减少的。随着互联网的不断渗透，越来越多的电商，现在很多生意可以通过互联网完成，以前很多街铺的生意，现在改到了写字楼和仓库里面做，甚至一些小生意可以居家完成，所以对于商铺的需求反而慢慢减少。

这样一来供应增加需求减少，商铺的投资价值就越来越不行了。

千万不要把过去的成功经验变成未来的投资铁律。

以前我们有句古话叫做一铺养三代，想想那个时候是什么时候，那个时候商铺不多，做生意的人也不多。所以早期买入商铺时价格处于低位，当然收的租金也不多，不过在那之后做生意的人越来越多，对商铺的需求也越来越多，但是商铺的供应没有马上多起来，所以导致租金越来越高，商铺的价格也越来越高。

那一个阶段是比较特殊的一个阶段，主要是在90年代到2000年左右，所以所谓的一铺养三代都是在那些年买的商铺，往往集中在一些后来开发的很好的步行街，或者商业街。

到2008年左右，商铺最旺的时候已经达到了顶点，并且开始往后下滑。

所以千万不要以过往的经验作为未来投资的参考，一定要考虑基本面的变化，最重要的基本面就是供求的变化。

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