正式的休闲农业规划设计步骤与项目设计开发流程是怎样进行的？

旅游地“文脉”分析

“文脉”指的是旅游地的自然地理基础、历史文化系统、社会心理沉淀、经济发展水平的四维时空组合，是一个地区旅游发展的基础，在休闲农业规划时，要认真把握其“文脉”特色，既考虑与“文脉”相顺应协调，也可突破“文脉”出奇制胜。

旅游资料及可持续性评价

在对资源进行调查的基础是，根据休闲农业市场的需求特色，着重评价资源的特质、价值与功能、规模等级、地域组合特点及环境的容量等，明确资源的吸引向性及开发利用形式。

确立旅游地的性质和发展方向

应根据规划设计区域的自然风光特色、农业基础、风土人情等，对休闲农业园区进行性质定位，以确立该区域的主要发展方向。

旅游形象的策划

根据市场导向与资源导向相结合的原则，在维持其生物、景观、物种多样性和资源利用的可持续性的前提下，确定休闲农业园区的功能地位和开发建设主题，构建整个休闲农业园区的旅游形象，围绕该主题形象进行旅游规划设计。

拟定总体规划设计方案

主要包括规划设计思路，空间总体布局、功能分区、环境容量、生物多样性及环境保护等设计。在进行规划设计时，既要考虑总体空间布局的和谐统一与突出主题，更要考虑功能分区，避免旅游活动对资源和环境的破坏，同时为了分流游客，使资源能优化利用。还要对各功能区进行敏感性分析，测算其容量，以保护生物多样性和环境。

对各功能区的开发建设和项目设置进行规划设计

各功能区的规划设计既要整个区域的旅游形象相协调，并有助于主题形象的凸现，同时还要突出各功能区自身优势与特色，发挥各功能区自己的功能与作用。

对专题活动项目及特色的规划设计。休闲农业园区必须有自己的特色相适应的专题旅游活动项目，如xx花节(会)，观xx节等，以造成一定的声势和影响，提高知名度和影响力，促进休闲农业的进一步发展。

对分阶段实施项目及目标的规划设计

出于对休闲农业资源和环境保护的需要、开发建设筹措资金的需要，也为了旅游地能不断推出各种旅游产品，延长旅游地的生命周期，需要制定分阶段实施的项目及目标。

提出可持续发展管理对策

如生态环境教育管理、有效的管理方式、方法与技术，政策上的引导、经济上的调控等。

形成规划设计文本及图件

在规划设计中，可能会形成多种方案，应根据区际关系、内部关系、方案的可操作性、效益等方面进行对比，筛选出最佳方案，必要时召开专家咨询会，集思广益。

规划设计文本及图件的修改与审定

对提供的规划设计文本及图件先在旅游地内部进行意见征询或初审，邀请主管领导、各相关部门及有关专业人员发表意见，根据意见对其进行修改，然后提交专家组评审，再根据专家组意见进行进一步修改、完善，形成最终文本及图件，报请相关部门批准后进行实施。

资金筹集

由于受资金条件的限制，加上缺乏合理的规划和引导，不少休闲农业园区创新很少，功能设计简单、重复，缺乏特色和吸引力。因此，项目资金有限多往往明显影响到项目的前期创意规划及后期实施，而多渠道筹集发展资金则是休闲农业开发的核心问题。项目方有必要求助于“兆联投资顾问”等有经验融资策划公司。

增加政府导向性投入

当地政府应通过先期投入和引导投资，营造良好的客观环境，为多元化投资创造条件。

开辟多元投融资渠道

社会化投入和多元融资是休闲农业纵深开发的重要途径和市场经济下旅游产业发展的必由之路。调动全社会的力量，走社会开发旅游、社会办旅游的路子；利用股份有限公司为载体，通过增资扩股等资本营运方式，吸纳各主要景点为战略伙伴，最终组建旅游开发股份有限公司，达到上市目的，筹集巨额资金，进行深层次的开发；采取“筑巢引凤”的方法，吸引国内大公司、大企业、大集团的投资。

建立休闲农业发展基金

通过专业旅游投资基金管理公司的规范运作，为居民开辟新的投资渠道，扩大休闲农业开发项目的资金来源。从旅游企业的营业收入中收取一定比例的经费来建立旅游发展基金，所收经费在成本费用中列支。旅游发展基金征收的范畴、方式和数额根据各地情况而定。经费主要用于市场开发、促销及调研，旅游产品的开发和行业组织活动，资源开发导向和激发，旅游人力资源开发。

严格控制休闲农业土地农转非的审批

目前各地在建设休闲农业项目时，对土地非正常利用的情况比较严重，主要表现是随意改变土地的使用方向，导致休闲农业土地的非农化倾向非常突出；大片土地被休闲娱乐用地、住房用地、停车场地、交通用地等非农设施占用，导致大量耕地被改变了使用方向，造成对农业可耕地的“蚕食”。

根据目前土地农转非审批上存在的问题，有必要采取以下措施：

在宏观上对可耕地转为非耕地数量实行指令性的指标控制，用绝对指标进行遏止；在项目建设之初，进行可行性研究和规划设计时，土地管理部门就制定耕地与非耕地的比例范围，从源头上遏止可耕地数量的减少。

建立健全耕地占用的补偿机制

对耕地占用数量进行直接对等补偿，即占用多少耕地就相应通过开垦和复垦取得同等同质的耕地作为补偿；如不具备直接对等补偿条件，可通过交纳土地作业税和土地补偿费等形成耕地占用的补偿占用基金，用于土地后备资源的开发与现有耕地的改良。积极推进农村社会保障体系的建设，为农民解除农用土地转让的后顾之忧；加快解决农村剩余劳动力的转移问题，促进农用土地的合理流转。

积极探索实现土地流转的途径

采取动员、启发、开导、典型示范等方式，鼓励当地农民积极参与休闲农业开发。在景区开发和配套工程的建设中，可采取“土地入股”、“劳动入股”的方式来进行，通过农民的土地和劳动投入转化为资金投入，在旅游业产生经济效益后，凭股份参加分红，从而提高农民参与旅游开发的积极性，并使他们在旅游开发中获得更大的收入份额。