农村哪些土地可以做休闲观光农业？操作流程是什么？

在休闲农业产业中，所有规划要素最终都要落在“地”上，所有的发展都是围绕着空间要素展开的，特别是在乡村地区，以农业为主的生产方式决定了人不地的紧密联系。唯有落“地”，才能实现休闲农业的最终的追求。那休闲农庄农地应该如何规划？如何布局呢？ 在土地使用上又有什么限制呢？

做休闲观光离不开土地，地的选择很重要，我们在做所有产业型、观光型园区时，所有的规划要素最终是要落到“地”上的，如何选择一块符合要求的土地，是一个很关键的要素。

在做休闲观光园区的时候一定要注意，我们国家的每一块地不是都可以做休闲观光的！那么哪些可以？哪些不可以？依据是什么呢？首先，不能在基本农田上搞休闲农业建设，也不能在城市建设用地上发展林果业。

 基本农田保护的“五不准”：

第一，不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网。（只能做大田种植、蔬菜种植！）

第二，不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动。（如果做了，必将付出代价！）

第三，不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设。（国家都不得占用基本农田！）

第四，不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围。（明确规定要求！）

第五，不准非农建设项目占用基本农田（法律规定的国家重点建设项目除外）。凡在基本农田上进行植树造林(包括种植速生丰产林)、挖塘养鱼；新增绿化造林、新建和扩建用材林基地均不得占用基本农田。（不能进行休闲建筑建设！）

既然有这么多限制，那我们该怎么办呢？最稳妥的方法就是申请建设用地，也可以通过把农用地转化为建设用地。通过立项审批，达到我们可利用、可建设的要求！

流转形式：包括出让、转让、出租、转租、作价(出资)入股、联 营、抵押等。

流转价格：出让价格不得低于同区 域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。

使用年限：商业用地（餐饮、休息用途）40年，工业用地（加工厂等）50年。

流转程序：集体建设用地出让、出租程序：获取集体建设用地所有权证书——获得集体建设用地使用权证——获取同意流转证明书——经公开或协议方式确定买受人——合同双方签订合同——缴交税费——办理使用权转移登记

集体建设用地转让程序：获取集体建设用地使用权证书——签订转让合同——办理使用权转移登记

集体建设用地转租程序：获取集体建设用地使用权证书——签订转租合同——办理合同登记备案

一个好的规划，会对项目的区位交通、气候条件、生态环境、市场现状等进行详尽的分析，对项目的市场定位、功能分区、项目布局、开发原则、经费预算、效益分析等进行明确的规划，对项目的管理、生产、加工、营销、景观设置、配套设施等方面给出合理的建议。我们坚信，清晰的思路，是进入这个行业的前提和基础。

1.区位清晰，聚合带动

在园区布局上，要选择区位交通条件便利的地方，能不周边同类项目及景区景点构成互补性，能不整个区域发展形成互动，这样能够获得较为广泛的客源。原则上以城市为核心的1小时经济圈。

2.结构合理，功能明确   

在园区结构布局上，要将生产区、观赏区、加工区、休闲区等有机合理搭配，尤其是景观设计和游憩设施，要充分考虑游客的感受和舒适性，尽量做到移步换景，不走回头路，累了有地方可以暂停休息。如游憩设施类，要尽量就地取材，在形式上进行创意运用。或石凳、或竹椅、或木条横座等等，各种材料和形态都可以利用。

3.以农为核，主线清晰

休闲园区的基础是农业本身，这也是农庄能够持续经营下去的根本。无农不强，无旅难富。脱离了农业，就成了“休而不农”，名不副实。开发多元化的特色化农产品是农庄经营的核心竞争力。要精心选择有特色、有市场前景的农产品，做出农庄自身的品牌，达到“人无我有，人有我新”的效果。同时应考虑到各个时节在农业的不同表现和应用，尽量做到主线清晰贯穿始终，最终达到四季有景，体验不断。