【干货帖】上海外地人购房，先赠予父母，即可购买第二套吗？

新上海人——入上海户口的外地人，单身结婚前，经济独立，购买了一套小公寓自己住；打拼之后，经济越来越好，想换套大房子来住一住。

单身仅有的一张房票在小公寓上已经用掉了，大房子靠自己怎么实现呢？

热心的网友想出了一招：

先把小公寓赠与自己外地父母（父母在本市唯一房产），然后即可购买第二套。

试问：这个方法可行吗？

回答：可行！但是过户，要支付一笔税费。

无论是赠与，还是继承、买卖等方式，只要存在过户，就一定有税费，但哪一种方式是最省钱呢?

▌赠与

备注： 获赠或继承来的房屋以后再转让时，个人所得税适用税率为20%

▌买卖

对卖方而言

对买方而言

备注：    面积≤90㎡的契税为1%

                90㎡＜面积≤140㎡的契税为1.5%

    ▌继承

从上面的表格中，我们不难看出继承过户在这三种方式中的税费最少。

但是如果通过继承或赠与获得房产再出售时的税费又是什么情况呢?

在不满五年的情况下，继承和赠与方式的成本比较高，其主要原因是个人所得税高，此时选择买卖方式转让房产比较划算。

不同方式获得房产所需要提交的材料：

(以下都需要填报《房地产继承不征契税相关情况说明》或《个人无偿赠与不动产登记表》)

(一)司法继承/公证继承：

1、申请人或代理人身份证明：本人无法到场的，可书面委托代理人办理相关手续;

2、不动产权证书或房地产权证书：不动产权证书分别持证的，需要提交所有不动产权证书;

3、法律文书：继承公证书或已经生效的法院判决书、裁定书、调解书。

(二)未通过公证或司法程序继承：

1、申请人或代理人、共有产权人身份证明：继承人本人无法到场的，应委托代理人办理相关手续，公证委托的可不提供委托人身份证明原件;

2、不动产权证书或房地产权证书，购房人及其家庭成员的户籍证明原件和复印件;

3、被继承人的死亡证明(以下之一均可)：①被继承人因死亡注销户口证明(户口簿)，②县级以上医疗机构出具的死亡医学证明，③其它具有法律效力的死亡证明材料;

4、亲属关系证明，即申请不征契税个人与被继承人的亲属关系证明(以下之一均可)：①能够证明相关亲属关系的户口簿、婚姻登记证明、收养登记证明、出生医学证明、独生子女证明，②公安机关出具的能够证明相关亲属关系的户籍证明;③亲属关系公证书;

5、代位继承，即被继承人子女先于被继承人死亡，该子女的晚辈直系亲属申请代为继承不征契税的材料：①已故被继承人子女的死亡证明，②申请代为继承不征契税的申请人与已故继承人亲属关系证明;

6、遗嘱：有遗嘱的还应提交遗嘱，包括公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱等。

(三)房地产遗赠：

1、申请人或代理人、共有产权人身份证明:受遗赠人本人无法到场的，可书面委托代理人办理相关手续;

2、不动产权证书或房地产权证书：不动产权证书分别持证的，需要提交所有不动产权证书;

3、其它材料：①通过公证程序接受遗赠的，提供遗赠公证书;②通过司法程序接受遗赠的，提供已生效的法院判决书、裁定书、调解书;③未通过公证程序或司法程序接受遗赠的，需要提交遗赠人的死亡证明材料和遗赠的遗嘱或遗赠抚养协议。

(四)房地产赠与：

1、赠与双方或代理人、共有产权人身份证明，如果赠与双方无法亲自到场的，应委托代理人办理相关手续，公证委托的可不提供委托人身份证明原件;

2、不动产权证书或房地产权证书：不动产权证书分别持证的，应提交所有不动产权证书;

3、 通过公证程序无偿赠与的，提供赠与公证书或经公证的赠与合同。

以上政策依据：国家税务总局公告2015年第75号《国家税务局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》和沪地税财行[2011]32号《关于印发<个人承受房屋办理契税业务所需提交资料目录(试行)>的通知》。