上海越来越像2015年……每3年1次的楼市机会，该抓住吗？

一则关于上海将取消住房限购政策的消息在房地产市场引起了阵阵波澜。  

该传言称外地单身人士可在上海购买一套住房，外地已婚人士可购买2套（取消税单和社保限制，直接购买），本地单身人士可购买2套，本地已婚人士可购买3套，上述均以家庭为单位。 

……

最近3个月内，上海已连续多次对“放松限购”辟谣。

这是2015年3月份《每日经济新闻》的报道。

 

是不是熟悉的味道？有人说，现在的上海，像极了2015年。

 

2015年，是个神奇的年份。

 

它让一些人因踏准节奏暴富，也让一些人走上天台身陷囹圄。

 

01

 

那一年，上证指数收出一条长长的上影线。无数80后第一次冲入股市，血脉喷张。

 

巨大的财富效应，让市场上破天荒地出现了卖房炒股的声音。

▲图片来自2015年的新闻报道，那一年有很多类似的论坛出现

 

此前，楼市已经被限购（2011年国八条 ）冰冻了3年，投资增速放缓、库存居高不下、房价持续回落，市场分化明显。

 

香港首富李嘉诚开始抛售上海物业。

众多房产大佬宣布，楼市“黄金时代”已然结束。

任志强：库存已达历史高峰，没看到任何理由能阻止下滑。

王健林：不要再抱有房地产再现高潮的幻想！

潘石屹：房地产日子一天不如一天。

陈思进：中国楼市将陷入人口陷阱！

之所以说2015年神奇，因为它上演了最戏剧化的转折。

 

冰冻的楼市自边缘处融化。

 

从南宁、天津、无锡、海口、温州开始，全国各限购城市纷纷解禁。

 

330政策出台，首付比例下调。不到半小时，财政部又发布，普通住房营业税满5免征变为满2免征，满2不满5的非普通房，由之前全额征税改为差额征税。

 炒股向左、买房向右，两种投资观点激烈交锋。

 

6月19日，沪指突然下挫！一周跌幅达到13.32%，为近七年来最大单周跌幅。

 

6月26日，两市超过2000只股票跌停。

 

8月25日，A股各大指数跌幅均超7%。

 

股灾再一次吞噬了新的韭菜。

那些成功逃顶的人，与被压抑的购房需求，来了一次集体大爆发。

 

随后的上海楼市，走出了前3年的横盘行情，一飞冲天。

股市大牛倒下，上海楼市的牛市来了。

 

02

 

历史总是惊人的相似，却也不会简单的重复。

 

距离2016年上海325限购政策出台，又过去了3年。

 

依然是横盘的3年，上海楼市毫无起色。

香港首富李嘉诚还在出清大陆房地产。

 

股市在年初又开始蠢动，90后接棒80后，开启A股造富梦。

 

仿佛一个轮回。

 

到了年中，上海临港突然放松限购。

 

10月15日，南京、天津和三亚，三城同时放开限购。

 

截止目前，全国共有77城人才政策与户籍放松及30个城市楼市调控。

 

这些调控都有一个共同特点，就是定向松绑。要么定向人才，要么定向区域。

 

只不过，人才的门槛正变得越来越低，从大学生降到了大专生、甚至部分是中专生。

 

放松的区域一般都不是主城区，而是符合城市发展定位或有承接一定战略需要的边缘片区，直到三亚全城放开。

 

正当大家以为风会继续吹，近日这个趋势突然又被上海打破了。

 

上海限购没有放松，反倒收紧了，收紧的方向也很特别，和人才、区域无关，而是房屋的种类。

 

之前，使用权房（仅限上海户籍购买）不在限购之列，可以用来挂户口，博拆迁，做学区房，部分还有望转产权房。

 

现在——

1.整栋独用花园住宅的使用权房，不能买卖；

2.沪籍家庭拥有及2套以上住房的（包括使用权房和产权房），不能再买使用权房，限购；

3.沪籍单身家庭拥有1套及以上住房的（包括使用权房和产权房），不能再买使用权房，限购；

4.花园住宅和优秀历史保护建筑的使用权房，鼓励市政由指定企业收购；

5.公司名义不能新购使用权房。

 

由于使用权房过于小众，这个政策并没有引起太大的关注。

但很多时候，正如这句话所说，当时站在三岔路口，眼见风云千樯，那一日，在日记上，相当沉闷和平凡，当时还以为是生命中普通的一天。

 

可拉长时间的维度，就会惊觉所有的发生皆是是草蛇灰线，伏延千里。

 

03

 

我们仔细看看使用权房。

 

它的市场价值主要在于地段优势，房子本身既有花园洋房、历史建筑，也有市区老破小，不过都是年代久远的建筑。

 

这次的限购将冻结花园洋房的交易，它们的未来取决于由市政指定企业收购计划，何时？什么价格？目前不明朗。

 

而老破小使用权房交易将受到严重打击，越来越少的人会允许它占用珍贵的房票。

可以预见，这些老房子将慢慢退出流通领域，被政府通盘重新规划，这是一盘更大的棋。

 

对于我们普通人来说，我之前在《老房子还能活多久》中提到的老旧改造的房子，在未来的这场规划中，受益将优于使用权房。

 

究其本质，使用权房更像是一个长租公寓，在大势中没有太大的议价能力。

 

除此之外，这次限购对上海楼市是否也透露出了些许信号？

 

我认为有。

 

首先，继续打压投资，贯彻了房住不炒的政策。

 

其次，拆迁、学区等与居住无关的溢价将被慢慢挤压掉，房价会慢慢回归到它本身的居住价值上。

 

从现在的政策来看，拆迁正逐渐过渡到老旧改造，学区政策也在变化，先是公民同招，然后是多校区划片，给学区房降了不少温度。使用权房这样挂学区专用的房子如今也纳入限购。

 

当人们解读“房住不炒”时，往往将重点放在不炒上，但如果你不是炒房客，我建议你将重点圈在前两个字。

 

你这么做后，就理解了为何上海的政策在松松紧紧间来回。

 

上海楼市需要释放的是改善居住的需求，而不是炒房的热情。

 

而这个需求之于上海，是巨大的，是足够支撑好的楼市的。

 

上海与很多城市不一样，它有足够大的人口基数，对外来人口也有足够的吸引力。可人均居住面积却低于全国水平，且有不少人的居住环境堪忧。

 

04

2019年上海，就像2015，空气中弥漫着蠢蠢欲动的气息。

 

但2019年，又不像2015，它有了对市场更精准的把控。

 

不论松还是紧，都不再会是传统的一刀切了，而是像精准医疗一样，切割掉不需要的需求与人群，而它所鼓励的房子与人群，会等到更宽松的政策环境。

 

我们所需要做的是，看看自己究竟是在哪一边？与整座城市一样，做一个资产的盘整。

 

· 手握高居住价值房子的房东不要慌，更不要被舆论、中介吓到挥泪大甩卖，因为你站对了方向；

· 因为恐惧暴涨而跟风买下的高溢价房子，慌也没有用了。如果有机会的话，争取置换成更优质的房产。

· 想买房的刚需，可以多挑挑，但最好不要等到明年的金三银四。过年后，往往市场情绪会变。

· 想炒房的，大概率等不到利好了。

 

为什么这个时候，我们要去做一个回顾与展望？

 

不仅仅是市场上开始涌动着越来越像2015年的声音。

还有按照经济学理论，平均3年左右，会有一轮库存周期。由于库存周期引发的市场基本面的变化，会诱发宏观调控每次的内容和形式都有不同。

 

我希望我们的读者，对每一次风起都有感知，3年1次的机会，都不会错过。

最后提醒一句，从现在到年底，国家马上就要开始两次重要的会议。在这期间，一城一策变成全国一阵风放松，不太可能。

而这两次会议会对房地产如何定调，值得持续关注……

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