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#导语#
复工以来
上海对于二手房市场的“微刺激”
一直存在
大方向是尽量减少
购房者的置业成本
比如房贷利率的下调，减轻购房者的还贷压力。
上海“三价就低”政策松动，减少购房者的首付压力。
9月30日，政府再出公告：为支持居民改善住房条件，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
此次税收优惠减免了卖家的个人所得税，但事实上，上海大部分房东个税都是买家承担，所以从实际效果来看，仍然是减少了买房者的置业成本。
值得注意的是间接影响，坚定了置换客户的卖房意愿，增加了满五不唯一房源的上市数量和竞争力，提振了市场信心。
所以截止昨天晚间，已经经历过激增的上海二手挂牌量再次攀升，来到27742套！
没想到，在多轮政策刺激+可选择面扩大的背景下，9月二手成交量不增反跌，只有18075套，环比下降约5%（8月成交19017套）！
二手成交量微跌，挂牌量却激增，卖方市场向买方市场转变的拐点要来了！
把时间线拉长，二手成交量都在降
从这两年的情况来看，二手房成交的低迷期除了过年就是遇到疫情
从近7年的上海二手成交数据来看，除2016年月均达到3.3w套，之后的年份也只有2020年和2021年的二手成交突破2w套
至于2022年的二手市场，月均1.6w的成交量仍处历史低位
另一方面，这也说明了，去年的核验价对二手房的成交影响真的很大，原价500w的房子，可能只能按照350w的总价贷款，真实的首付款也从175w，变成272w
这样的效果实施起来也是立竿见影的
自核验价实行开始，2021年的那3个月就直接开始一路下跌
而这一趋势，直到2022年还没缓过来
单月的均价分析完了，我们再来看一个数据，成交总量
从图中我们可以看出，即使去掉4、5月的数据，2022年1-8月的二手成交总量仍未达到历年来12.5w套的平均值
迄今为止，今年上海二手房市场的月均成交量和年总成交量都在低位
加上如今楼市已到2022年下半场，后面9-12月的成交量要想出现暴增的情况，基本也是不大可能的
但是单从成交量的数据，就能去判断未来的二手走势吗
其实更多时候我们看到的二手房数据都是来自成交量，而挂牌情况往往很容易被忽略掉
之前很多链家小哥也告诉我解封以后，房源挂牌条件在不断放松，挂牌价基本也都是跟随市场波动的
所以，此时二手挂牌的情况也就成为了未来成交是否会持续走跌的一个确切的参考维度
来看详细分析：
01
18075套，这数据怎么样？
上海楼市周期的拐点还是去年8月的三价合一政策。
2021年4-7月，月度能成交24000-26000套，8月之后，上海二手房成交量断崖式下跌，2021.9-2022.3，月度成交普遍在12000-14000套。
如果同比去年9月，那今年9月的成交量简直太好了。
复工之后，上海楼市复苏的速度非常快，
复工后的数据列：
2022.6成交15474套；
2022.7成交19725套；
2022.8成交19017套。
7月是今年的成交峰值，也是这个月曾卡住不少购房者的三价就低政策开始逐步松动，房贷审批和放款速度也加快，让之前被压抑的需求被释放出来。
潜在能量逐步释放，但政策并未激发大量新增需求，8、9月成交逐步放缓。
进一步细分9月的日成交：
如果算上台风因素，9月的日成交走势确实没有8月平稳，
台风比较严重的10、11、12号，日成交只有200套左右。
台风是15号左右离开，9号16日-9月30日成交10051套，日成交670套（大于8月日成交613套）。
所以不可否认台风确实对成交数据有一定的影响，而且9月还比8月少一天，最后两个月成交量相差近1千套并不奇怪。
如果按总价段细分，我们会发现：
1、在1000万甚至2000万以上，上海9月成交依然是高位，甚至比去年火热的7月成交量还要高，高端改善仍具备旺盛的购买力。
2、300万以下刚需，成交量滑落严重，虽然有新政刺激，但观望情绪依然浓厚。
所以我给9月的定义是，上海二手市场复工后的复苏大势还在，刚需新增购房热情微跌！
02
挂牌房源进一步增加！
与买家的不温不火不同，卖家这边可是热情十足！
复工之后，某中介网站的挂牌房源数量一直在增加。原因有三方面：
第一、核验价有所松动，可对外展现的房源更多了；
第二、新房市场仍保持较强的吸引力，卖房打新的置换客户热情高涨；
第三、多项政策刺激，市场信心被提振。
尤其是9月30日出台的个税优惠政策，让挂牌量一下冲到了约2.77万的高位。
我们来看新增房源都来自哪里？
1、2000年以前的老小区房源挂牌更多了；
2、2000年-2010年的小区房源占比减少；
3、2010年以后次新房仍是供应稀缺品！
所以，可以认为，老破小的抛盘量正在增加，买家在这一细分市场有足够的议价空间。外环内次新房仍是稀缺品，价格更为坚挺！
03
1000万以上成交最多的小区是谁？
各个区哪些小区最热门？那9月购房者们都在买哪些小区？比如千万以上豪宅买家都在挑哪些房源？
又比如五个新城成交量最多的又是谁？目前新房积分不低，随着政策加码，上海将大力发展五个新城，作为安家上海的第一站再好不过。小编选取9月成交量较多的几个小区给大家参考一下：
本文由【沪房新传播】团队创作
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上海购房政策
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