为什么上海不取消限购？新房政策补丁何时出？

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近期，国务院发展研究中心主办的“中国经济时报”放出重磅信号，其中提到“一线城市房地产限购应适时优化调整”！这句话直白一点理解就是，一线城市的限购该松了！近两年的最猛救市，可能真的要来了！

所谓限购政策，就是房票政策。

想要在上海买房，首先就要具备买房资格，俗称房票。

房票的获取主要有下面几种：

通过设置这些门槛，来增加买房的机会成本，从而抑制炒房。

限购政策的出发点是好的，但是这么多年来一直被一些人误解，就像开头的客户一样，认为是在歧视外地人。

主要的不满就是外地人要交五年社保且必须结婚。

上海买房限购政策针对外地户籍人口设置了购房门槛，要求外地户籍人口在上海购房需要连续缴纳满5年的社保或个税，且必须是已婚状态。

时间可以等，但是房价可不等人

从2018年到2023年5年间，上海二手房均价从5万涨到了7万。

等缴满了5年社保，一套一百平的房子就得多掏200万。

看上去好像是政府故意提高咱们的买房成本，但实际上这个问题得宏观来看。

上海目前的2500万常住人口里面，外地人就有1000万，占了40%，而且基本是青壮年，消费能力强劲。

再考虑到上海还有500多万的户籍老龄人口，外地人对上海房地产市场的影响就更大。

换句话说，如果没有限购令，那么这1000万外来人口都是潜在的炒房人，房价涨的会更快。

对于个体来说，五年时间确实很长，但我们不妨想想，对于大部分人刚来上海打拼的人来说，是拿不出几百万用来买房的，等到有了足够的资金，社保和婚姻条件自然也就满足了。

退一步说，如果这个五年没有限购，大家都买了房，房价也涨起来了，那下一个五年，下下一个五年呢？总得考虑后来人不是吗？

而且根据上海财经大学的研究，2007年上海首推二套房限购令和2010年首次出台正式限购令后，在随后的两年里，城市综合指数走高的趋势得到了抑制。

也就是说，限购令对房价上升确实发挥了作用，客观上也对冲了缴纳社保的时间和金钱成本。

至于结婚后才能买房，如果我一直找不到想要结婚的那个人呢？

为了买房勉强找个不合适的人结婚，那房子就属于婚后夫妻共同财产，万一以后婚姻出现点啥问题，财产分割又会很麻烦。

其实道理是一样的，就是要筛选购房者，提高买房的决策成本。

毕竟以家庭单位买房，才更能代表普通人的刚性需求。

尽管如此，政策在执行的过程中总会出现一些问题：

就像最近的云锦东方，开盘价12万，但是相同品质二手房单价20多万。

几百平的房子，买到就赚几千万。

限购政策不仅没有发挥作用，反而变相鼓励了富豪们组队炒房。

但这是特殊情况，在上海近些年的新开楼盘中，刚需和改善价位段占了绝大多数。

所以总的来说，限购政策对于普通人仍然是利大于弊的。

咨询了周围的一圈同事，他们当中既有外地人也有上海人，大家都表示：如果没有限购令，那么普通人可能根本就买不起房。

所以说到底，限购的本质，就是在筛选买房的客户，尽量让普通人的真实住房需求得到优先满足。

上海作为全国乃至世界级的经济中心，吸引了大批外来人口流入，最近一二十年的房价上涨迅速，为了抑制房价过快上涨，必须出台相应措施，这也是一线城市的通用做法。

北京：持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房，且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；

广州：非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房

深圳：能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房;

想买房？社保和结婚证，一个也不能少。

除了一线城市，还有许多二线城市，例如苏州，厦门，杭州等都有类似规定，只是严格程度不同。

这些规定的共同点是，对于外地户籍买房，都要求缴纳一定年限的社保，且要以家庭为单位。

换句话说，不是上海在搞特殊，而是大城市为了抑制房价过快上涨伤害普通人，所不得不采取的措施。

尽管执行过程中存在一些问题，但总体上还是还是为外地人在上海这样的大城市买房尽可能地创造条件。

如果上海的限购、限贷政策出现实质性的放松会有哪些影响？

对上海本身而言，放松限购、限贷政策可能会导致量价短期内出现异常的拉升。

   上海目前的限购、限贷政策是全国最严苛的，即使在这样的政策环境、市场环境下，上海的新房大多数楼盘依然是能保持日光的，可见上海的需求规模是多么的雄厚，毕竟上海的资产是全国的有钱人在买。

所以如果上海的限购、限贷政策短期出现实质性放松

对于上海自身而言可以想象的场景是：

那些在场外苦苦等待上车的刚需客必不会错过这绝佳的机会，拉满杠杆，争先入场；

那些投资性的需求、资金早已按捺不住激动的心，蜂拥而至，誓要再捞一笔；

那些嗅觉灵敏的机构，终于等来了抄底的良机，怎可放过这千载难逢的做多行情。

相比上海的疯狂，周边的兄弟城市恐怕就都要骂娘了，

上海的放松必然会大肆吸血周边城市的需求

这让兄弟城市本不热闹的市场再次雪上加霜，苦不堪言！

买环沪的客户中，一大部分是没有上海购房资质。环沪市场将造成一定碾轧。

其实环沪市场已经接近崩盘，苏州昆山有楼盘打7折，上海迟迟不放松限购也是担心周边城市——上海放松限购江浙还怎么活？

苏州去年放松限购一天（购房不需要社保），无锡二手房挂牌量增长近一倍，都想置换到苏州去。所以大家看到了，苏州新政一日游恢复需要6个月社保才能买房。

现在为何又酝酿上海放松？因为大家发现信心比什么都重要。

   房地产市场一直有江苏看上海、浙江看杭州的说法，杭州自从阿里巴巴裁员后下行的已经不行了，上海再倒下去，楼市就真彻底没有信心了。

其他新一线城市出多少新政，可能都不如上海楼市给的信心重要。

所以如果为了大局，如果高层想让上海继续成为楼市的龙头，经济的引擎，放松了上海的购房政策，那环沪可能要走环京的路线，环京楼市已经接近腰斩了。

最近，网上各大自媒体传的热火朝天的“新房政策补丁”，似乎没了动静？事情起因大家也再清楚不过了，无非就是xx东方所引发的连锁反应，这里就不过多阐述了

事件截止到到今日，已经足足有一个月了直至上周三五批次新盘官宣时，其实已经给了我们答案从过会的动作来看，单价9万以上的新盘集体缺席把所有高单价的项目全部压住，等待的无非就是一个新政策的变化

可以看到，和樾天汇、华发静安府、静安天悦等等单价10万+的新盘预计都将入市

5批次没给上的原因估计是上头把所谓的“高倒挂”理解成“高单价”了...要知道，建发璟院的倒挂可比华发静安府、和樾天汇要高多了华发也早在5批次就挣扎过了，没办法就算区里过了，市里也不给你上啊...这样看来，如果下半个月期间“新房政策补丁”仍未公布的话，那就会在6批次官宣时揭晓答案如果届时所谓的“高单价”、“高倒挂”新盘均在官宣名单中，那就意味着“新房政策补丁”将销声匿迹......

现在网上各类小道消息传出：由于内容均为谣言，这里就不放图片了，大家看看就好

一种说法是，全面调整积分制打分逻辑，已婚年限纳入积分考量，社保权重下降

也有说法是“政策补丁”不会以条文形式出现而会在操作层面有针对性措施

我个人的猜测是，会将结婚+10分的规则，改变成以结婚年限为准，比如结婚一年+1分、+2分，以此类推

这也是目前政策实施起来，相对比较简单的手段

其次，就是在限价上面“动刀子”

首先，新房限价的本质是为了稳定价格上涨预期，让更多普通购房者买到心仪的房子

但同时也吸引了大量投资客，抬高了门槛，进一步加剧了倒挂现象

所以，该不该限价？

新房限价本身，依旧有自己存在的价值，但“豪宅可以不限价”

在当下新房市场上，倒挂最严重的无疑就是3000万以上的豪宅

但这种高倒挂的豪宅属于市场上的稀缺产品，拥有的只是“少数派”

富人们花更多的资产，追求更高的品质，对普通人来说，根本没有影响

针对豪宅，适当的放开限价，也能带动财政收入

（以上消息仅供参考，完全不具备任何参考意见）

当然，我们也不能排除政策不改变，继续维持原样

我一直说过，积分同样也是一种“隐形”的调控手段之一

积分制本质意义上是控制所谓的千人摇、万人摇这种情况，让一些极端热盘不再出现

当市场过热的情况下，就让百汇园、百合园、前滩世纪天御“撞车”，让积分平均下来，所以你会看到前滩“爆冷”

纵使有再多“硬伤”，如果2批次只放一个前滩，你认为结果会如何？

反之，市场遇冷便只放出一个豪宅刷出个110分，让市场情绪再度升温

一上一下，才能让市场保持一个合理的温度

就像5批次，预计最终会触发积分的不会超过5个

归根结底，xx东方事件虽然仅代表新房市场上的个例

但我始终相信，“政策补丁”会准时到来毕竟，这次事件带来的影响不单单是楼市层面，更多的是“社会层面”。

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