“
#最新消息#
在上周的上海十家开发商闭门会议中，提出了三个点：上海土拍规则、市场的爆破点、以及如何解决市场转冷的问题。
就在刚刚，上海土地交易市场公布二批次地块出让预告
这次的出让预告内容与以往的有些不同。我们有注意到本次2批次土拍将分两次进行
第1次将在6月6日-6月9日期间发布16幅住宅用地出让公告，7月中上旬开始组织交易活动
第2次将在6月26日-6月30日期间发布9幅住宅用地出让公告，7月底开始组织交易活动。
这个预告跟近几天关于土拍的“小道消息”部分吻合，这也坐实了广进十拍规则将变
该小道消息如下:5月26日，上海十地交易中小、上海市规划和自然源局召集10家房企绕上海土地交易、市场销售情况以及下半年形势等方面开了一场座谈会网传参会房企名单如下:万科、中海、绿城、龙湖、金茂、金地、嘉华、中华企业、象屿和安徽新华。
据传会上建议土拍规则调整如下:
1.希望优化上海土拍竞买规则，提议按照起始价10%溢价率封顶后“摇号”拿地
2.优化中小套比例政策。希望在所有地块中明确或全部采用“桃浦模式”进行设计导则约定
TIPS:何为“桃浦模式“
202年琳街首次车H北条性中提出件字建没的要求和标准，以的车华和是表府不于400元/平的 象拿下的6-5城他有明的像: 面的外面:不低于300元/平的装修标准等等;
3.优化供地结构，减少北区供地量
4.二批次集中供地分2小批次进行
对此，交易中心及市规资土地利用处回应，"买规则上，已基本确认将采用"到项价后提"的形 中小比例，考志因素较多，暂时不会很快放开，供地结构上，依然会维持五大新城的高供地量，这是战跨要求
据悉，这一次参会的房企有绿城、万科、龙湖、中海、金茂、金地、嘉华、中华企业、象屿和安徽新华。
01
土拍新模式
首先一点是，上海土拍竞买规则优化。
在上海四月第一批次土拍现场，系统多次出现BUG，加上漫长的资料审核环节，导致进行时间过长；类似于浦东周浦地块（招商竞得）、闵行莘庄（中企竞得）地块从下午持续到了晚上。
如果接下来真的推行封顶架号、摇号的形式，确实可以减少因境外系统不稳定带来的问题；同样，这也代表着上海将会跟北京、广州、杭州、福州、厦门、成都等城市一样，卖地时采用摇号。
该意见已基本确认，后续的土拍或将采用封顶价后摇号的形式（具体以官宣为准）。
该条规则也让每家开发企业获得土地的机会是均等的。
此前的土拍规则是在开发商出价达到地块封顶价后，进入一次性书面报价阶段；一次性书面报价阶段会由电脑自动生成一个随机值，然后和开发商的报价结合，得出最后均值报价，跟均值差距最小的开发商才是地块竞得者。
02
市场爆破点
另外，第二点其实比土拍市场更加重要，因为关系到新房的去化问题。
大家还是普遍认为市场急需强有力的爆破点。
随着二手市场的遇冷，新房的问题也逐渐暴露，在普遍看好上海楼市的前提之下，依旧有问题亟待解决；一是分化在加剧，出现了外围区域趋冷，客户来访量大幅下降，导致同一区域内仅一个项目去化快；区域成交有断层倾向，豪宅呈现一枝独秀，外围区域客户量在逐渐减少；三是二手房交易量的持续下滑，限制了一部分“卖房打新”客户的购买力。
03
差异化限购、品质、优化中小套比例
区域差异化的信贷和限购政策。
在城央市场一片火热的今天，五大新城可能需要尽快实施差异化限购及信贷政策，来对冲未来可能到来的市场下行；其次，就是品质方面，他们希望土地出让文件中增加对品质相关的要求，比如装修标准等。
事实上，上海住宅地块的出让条件上有很多限制，鲜有跟品质相关的要求项。
不过，上海桃浦智创城是个例外。
2022年，桃浦的宝华紫薇花园和金茂景泰府，在地块出让的初期，就要求两个项目的装标不低于4000元/平；硬性的新房装标，有助于提高整个新房市场的品质；象屿拿下的H6-5地块也有明确的装修标准：
石材、面砖、铝板的外立面；
不低于3000元/平的装修标准；
室内装修品牌应采用国际一线品牌等……
所以在这次闭门会上，有开发商呼吁可以考虑采用桃浦模式；产品户型的差异化。
在每宗出让的地块中，都有明确中小户型的占比；不过，随着市场的变化，小户型的产品在市场的去化率是最低的，看下面的一组数据：
前滩的东方悦澜，弃号率接近36%；
江桥的天玺领峯，弃号率近45%；
唐镇浦发唐城，弃号率41%；
大虹桥的璀璨公馆，弃号率接近45%；
竞品蟠龙府，弃号率更是冲到了接近50%……
这些比较火热的盘，弃号率也不低，剩下的都是80-90㎡左右的小户型产品；
所以，中小套比例做优化，增加大面积产品的配比，激发改善性需求入市意愿，也是众多开发商所希望看到的。
上海今年第一批次土拍的19宗地中，中小套型住宅占比达到70%以上的地块就有十宗。
不过这一条，有房企表示，相关部门还处在研究阶段，但未必能在短期内放开。
上海第二批次土地供应即将开启，5月10日已经预公告了将有25宗地块。
在这次十家房企参与的闭门会上，他们得到了新的信息，这25宗地很有可能会分成两个小批次进行出让。
”封顶价摇号”优缺点
所以，综合来看，上海土拍将实施"封项价摇号"八九不离十了。如果实施，我们来对比看看这个土地出让方式与现行土地出让方式有什么区别
上海现行的土地出让方式，触发中止价后，进入一次书面报价环节。该环节根据参与开发商的人数来定是否加入随机值，最终接近平均值的开发商竞得地块。这除了运气外，
还考验一定的数学计算水平、心理战术等等。改成纯粹的摇号后，考验的只是运气。所以，未来开发商们将在“兵法”和“高数”之间选择“上香”。
最后，不管采用何种方式出让，本质上都是让市场更加公平、公证、有序和规范。扫码入群，获取二批次土拍后续报道!
本文由【沪房新传播】团队整理
转载请声明出处
上海购房政策
点击图片了解详情
热盘推荐
识别二维码
进入“群”看房通道
案场销售会第一时间与您联系
媒体矩阵
觉得有用的话，记得“分享·收藏·点赞·在看”哦！
