华发&招商联合体成为上海静安天目社区历史风貌保护项目实施主体候选人！

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1、规划用地性质及各用途比例：

04-05地块土地面积42696.5平方米，容积率为1.43，规划用地性质为一类住宅及商业混合用地，其中一类住宅组团用地不大于87%、商业服务业用地不小于13%。

05-01地块土地面积9461.7平方米，容积率为1.45，规划用地性质为一类住宅、商业及社区级文化设施混合用地，其中一类住宅组团用地不大于51%、商业服务业用地不小于33% 、社区文化用地不小于16%。

2、地下部分规划条件：

04-05地块、05-01地块地下空间层数宜为1-2层，以住宅附属空间、停车和相关配套功能为主，具体层数和功能以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

鼓励地下空间的整体联动开发。 

3、建筑限高：

04-05地块沿街12米，地块内部15米；05-01地块沿街局部12米，局部24米，地块内部24米，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

4、公共服务配套设施建设及管理要求：

（1）地块设置建筑面积不小于2700平方米的公共服务设施，其中：文化活动室100平方米（不计容）、老年活动室200平方米（不计容）、社区级文化设施2200平方米（计容）、居委会200平方米（计容），社区级文化设施、居委会设置在05-01地块内，社区级文化设施由虞洽卿故居置换。

公共服务配套设施宜布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达，建成后产权无偿移交静安区人民政府，由静安区人民政府调配使用，统筹安排。

（2）04-05和05-01地块在建筑高度不变且住宅总建筑量不大于59910平方米的前提下，社区公共服务设施可跨地块统筹布局，其他经营性建筑面积的性质和比例可根据实施方案进行调整，不受单地块混合用地建筑量比例限制。

5、公共通道配置、建设及管理要求：

（1）根据控规，在04-03和04-05地块之间设置公共通道1条，通道宽度为4米，通道用地中的一半落于04-05地块中，需满足连续舒适的步行要求。

公共通道两端不得设置围墙，应保持24小时向公众开放。

与建筑结合设置的公共通道净空高度一般不低于4.5米。通道建议布局于合适位置，其位置、线型可结合方案调整。

（2）04-05地块内应延续“总弄-支弄”鱼骨状的里弄空间肌理，规划在04-05地块内设置南北向主要弄巷4条，东西向主要弄巷1条。

规划在05街坊内设置南北向主要弄巷1条，主要弄巷的具体位置及线型可结合实施方案进行调整，以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

6、出入口设置：

参照控制性详细规划及相关规范要求执行。04-05地块的机动车出入口建议设置在罗浮路和东新民路。

7、建筑面宽、退红线距离、退基地边界距离、建筑层高、建筑密度：

按照控制性详细规划、《上海市城市规划管理技术规定》相关要求及其他规范要求执行。 

8、景观界面：

东新民路、武进路、河南北路、宝山路、罗浮路等重点保护风貌界面，应延续沿街面的历史风貌特征，维持原有界面位置、高度、尺度和风貌特色。

新建街巷界面在高度、材料、色彩、细部等方面与历史街巷界面风貌相协调。

9、保护、保留建筑（包括文物保护单位及优秀历史建筑）的相关要求： 

（1）位置：详见《上海市静安区天目社区C070102单元控制性详细规划04、05街坊局部调整（JA-03-11、JA-04-11风貌保护街坊保护规划）》。

占地面积：以具体审定方案为准。

建筑面积：04-05地块内保留历史建筑和一般历史建筑的总建筑面积不少于5.14万平方米，05-01地块内保护建筑、文物保护点、保留历史建筑和一般历史建筑的总建筑面积不少于1.21万平方米。

房屋用途：04-05地块一类住宅或商业，05-01地块一类住宅或商业或社区文化设施。 

（2）04街坊肌理保护范围占比不小于60%，05街坊肌理保护范围占比为100%，肌理保护范围的具体边界和占地规模以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。肌理保护范围内的建筑密度不低于55%。 

（3）泰山大剧院建筑高度不得超过20米。 

（4）优秀历史建筑：05-01地块涉及1处优秀历史建筑，建筑名称：武进路580号（虞氏故居），为上海市人民政府批准公布的第四批优秀历史建筑（编号：4H006）。

 根据《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》相关要求，在优秀历史建筑的周边建设控制范围内新建、扩建、改建建筑的，应当在使用性质、高度、体量、里面、材料、色彩等方面于优秀历史建筑相协调，不得改变建筑周围原有的空间景观特征，不得影响优秀历史建筑的正常使用。该地块方案应与涉及的优秀历史建筑相协调，不应对优秀历史建筑本体造成破坏与影响。该地块方案应充分考虑保障优秀历史建筑的安全，分析保护措施的可行性。该项目如涉及优秀历史建筑本体的修缮（装修改造），应遵循上海市优秀历史建筑修缮（装修改造）工程相关实施管理细则，按相关规定办理相关手续。 

（5）不可移动文物：05-01地块涉及1处不可移动文物，文物名称：武进路560号楼，地址：武进路560号，文物保护级别：静安区文物保护点，占地面积：299平方米，建筑面积：749平方米。 

其它保护要求：应按照文物保护相关法规，编制单独的保护利用设计方案，并通过专家评审后经区文物管理部门行政审批。文物建筑原则上应采取原地原貌修缮保护，如涉及迁移、拆卸、复建等保护方式的，必须向区政府报批。地块内或周边地块如涉及地下空间建设，对文物建筑的保留保护方式将造成影响，应结合项目建设规划，预先对文物建筑进行必要的安全评估，并编制相应的保护方案采取相应的安全措施。