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#最新消息#
杨浦·五角场旁 全新盘
「杨浦城投·悦江湾」 等待入市
将推约99-142㎡3-4房
房地联动价9.9万元/㎡
去年7月，杨浦城市建设投资以208816万元竞得杨浦区长海社区025-07地块（长海路街道332街坊），房地联动价99000元/㎡！
这块地位于杨浦中外环，靠近五角场商圈，近10号线三门路地铁站。
目前项目案名已定，为杨浦城投·悦江湾。
项目位于杨浦中外环，周边有10号线、8号线，最近的地铁站是10号线三门路站约800米，向南距离中环线国和路上匝道也只有1公里左右的距离，出行较为便捷。
项目作为杨浦城投2023年首要作品，项目以现代简约风格打造上海精致生活范本。
项目信息：
地块名：杨浦区长海路街道332街访025-07地块
容积率：2.5
绿化率：35%
装徐标准：精装交付
均价总价：联动价9.9万，以预证为准
可售套数：290套
约99㎡三室两厅两卫
约108㎡三室两厅两卫
约142㎡四室两厅两卫
整体住宅规划5栋楼 7个单元
1、2号楼均为总高17层1梯2户的99平三房两厅两卫；
3号楼为总高17层小高层2梯2户142平的四室两厅两卫；
4号楼为总高5层1梯2户108平三室两厅两卫（低密洋房户型）
项目户型图（仅供参考）
▼建面约99㎡三房两厅两卫户型
（1T2户17层小高层）
该户型为1梯2户设计，做到了三开间朝南+大面宽的双阳台+主卧套房设计，功能性和尺度感俱佳。客餐厅相连，客厅+次卧南接双阳台，室内空间尺度感十足。
主卧大套房设计，带卫生间+飘窗，阔绰空间可以轻松改造出衣帽间，专属于主人的私密空间。
该户型能满足业主从二人世界到一家三口，再到二胎家庭的全生命周期需求。
▼建面约142㎡四房两厅两卫户型
（2T2户总高17层小高层）
该户型为2梯2户设计，大大提升了入户尊贵感和私密性。
四开间朝南+南北通透+主卧套房设计+全卧室带飘窗，可谓是一步到位的舒适型大4房。客餐厅阳台一体设计，客厅南连宽景阳台，餐厅北连厨房，南北通透采光，将生活的奢度打开。主卧套房设计，匹配独立卫浴、步入式衣帽和飘窗，空间非常阔绰。
项目效果图：
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01
项目规划
2022年7月，上海第二批次土拍中，杨浦置业以20.8816亿元，竞得杨浦区长海社区025-07地块（长海路街道332街坊）地块，地块出让面积16638.7㎡，容积率2.5，溢价率0%，成交楼板价50200元/㎡，房地联动价99000元/㎡。
项目地块东至025-05、025-10地块，南至三门路和025-01、025-04地块，西至025-01地块，北至025-08、025-09地块。
根据公示，项目将拟建3栋17层商品住宅，1栋5层商品住宅，1栋18层公租房，自持租赁住宅及配套楼（其1-2层为菜场）和1栋1层的KT电站，并设置2层地下车库。
具体指标如下：
规划方案如下：
项目信息：
地块名：杨浦区长海社区025-07地块（长海路街道332街坊）
四至范围：东至国和路，西至025-01地块，南至三门路，北至025-08、025-09地块
用地性质：普通商品房
容积率：2.5
出让面积：16638.7㎡
成交总价：208816万元
成交楼板价：50200元/㎡
溢价率：0%
竞得人：杨浦城市建设投资
房地联动价：99000元/㎡
02
周边配套
五角场全称“江湾-五角场”，为上海四大城市副中心之一，因其位于邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型大道的交汇处而得名，现整体分为三大板块，即南部商业中心、中部知识创新中心和北部商务中心。
南部地块——环岛商业商务区：规划占地面积0.96平方公里，总建筑面积达到140万平方米。中部地块——知识创新区中央社区：规划占地面积0.86平方公里，总建筑面积超过100万平方米。北部地块——知识商务中心：规划占地面积1.29平方公里，总建筑面积达250万平方米。
五角场商圈人流量很大，基本来自大学、社区和交通枢纽。环绕有复旦大学、同济大学等10余所高校。它不仅仅是一个大型商圈，同时还是学府板块，在建的18号线又将交通枢纽功能再度提升。此外，“创智”系等科技园区的落地使这里形成了知识创新区。
至此，五角场已经成为集商业、金融、办公、文体、研发及居住等功能为一体的综合板块。
五角场置业
五角场的居住范围是指整个大五角场功能区，其包括了江湾-五角场城市副中心、整个五角场板块以及五角场镇的部分区域并向东延伸到黄兴公园一线。
由于整个五角场区域倾向商业商务化定位的缘故，新盘较为稀少，次新房选择也比较少，大五角场功能区南部区域的黄兴路东侧有大量的商品房存在，如公园3000黄兴花园、文化佳园、佳泰花园、香阁丽园、汇元坊，以及外沿的佳龙花园；而西侧相对较少，主要由四季绿园、东方家园、林绿家园、南茶园、北茶园等。
在大五角场功能区西部的政立路沿线也存在部分商品房，包括了正文花园、文化名园、文化花园清华苑，但是该区域所属的传统五角场板块，以老公房居多。再如五角场功能区东北部行政上隶属于五角场镇管辖的区域内有大量的军委老公房社区存在，如地理位置上从属于中原板块的长海新村等。
（数据来源：上海链家）
从住宅的整体结构比例来看，五角场板块的二手房基本上是以房龄20年以上的老公房为主导，以低总价、小户型为特色 ，板块二手房挂牌均价约7.7万/㎡。其中，房龄10年以内的次新房，十分稀少，目前正在挂牌的一套2013年建成的江湾翰林均价已达13万/㎡；房龄20年以内的二手房，挂牌单价约在9万/㎡左右。而房龄20年以上的二手房，挂牌单价约在6万/㎡-8万/㎡不等，价格受小区品质和轨交距离影响较大。
由于板块和周边区域有复旦大学、同济大学、上海财经大学等多所知名高校，众多留沪毕业生也催热了该板块的租赁市场，尤其是老公房租赁异常火热 。由于老公房有户型小、总价低、配套全的特点，所以也很适合年轻白领首次置业 。
项目位于杨浦区长海社区，处于中外环，周边的配套相当成熟。
交通方面，项目距离轨道交通10号线三门路站直线约870m，8号线嫩江路站直线约1.4km，自驾可通过中环抵达市区各个地方。
商业方面，项目周边有尚浦汇、五角场商圈等。
教育方面，周边有上海体育学院附中附小、同济中学、兰生复旦中学等学校。
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