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#最新消息#
广州市人民政府办公厅发布通知
“认房不认贷”正式落地！
简单来说就是：
只要名下无房，就按3成首付！
上海会跟进吗？
刚刚，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》：“认房不认贷”正式落地！
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策
简单来说就是：只要名下无房，就按3成首付！
这也是四大一线城市首个官宣“认房不认贷”的城市
以买1套500万的房子为例，之前最低首付4成200万，现在3成150万，大幅降低了首付压力
且房贷利率，也会省出一大笔钱
广州现行房贷利率，首套为4.2%（LPR+0BP），二套为4.8%（LPR+60BP），500万的房子，首付3成，选择等额本息，贷款30年，可以省下总共32万的利息
再叠加金九银十将至，广州楼市或将迎来一波小阳春
（8月30日），继广州之后，深圳市住房和建设局 中国人民银行深圳市分行 国家金融监督管理总局深圳监管局发布了,关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。
图源深圳住房和建设局官网
通知里面提到：
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 本通知自2023年8月31日起施行。
什么是“认房不认贷”？
“认房”是指银行在发放房贷时，参考购房家庭在当地名下实际拥有住房套数；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录（包括公积金贷款和商业贷款）来确定贷款比例。
其中一线城市大多认定标准就是“认房又认贷”，也就是不仅要看购房家庭名下是否有房，还看购房家庭是否在全国有过贷款记录，一旦有房或有贷款记录，首付成数就要增加。
拿深圳来说：
1、现在深圳无房，只有在外地有过房贷记录的（不管有没有结清），在深圳购房都需要首付五成或者六成。
2、深圳有过贷款买的房子，已经卖掉的，重新购买，也需要首付五成或者六成。
“认房不认贷”实施后，这两种情况都是可以在深圳首付三成购房的。这其中，对改善家庭能减少不少的置换压力。也能释放不少购房的需求。
另外：关于婚前有房的，离婚后无房一方是否可以首付三成，需要等待政策的细则。
也就是说，目前四大一线城市除了广州（已官宣）、深圳（已官宣），就仅剩北京和上海还未有任何风吹草动
01
那上海需要实质性的救市政策吗？
截止8月20号，上海二手房住宅成交8613套，同比上个月前20天的7577套，多出了1000套
按照这样的成交节奏，预计8月整成交量在1.3-1.4万套之间
注意，数据是根据网上房地产官网在去除商铺等因素后的纯住宅成交
那么，这样的成绩算好吗？
比起7月前20天的成交，楼市确实有所回暖，但这些成交的房源大部分都是房东降价脱手的
根据我们线下门店的销售所述：
相比起之前，虽然新政还未落地，但不少房东情绪高涨，不愿继续降价
有些买家也开始急慌慌的进场了，生怕新政落地后，购房成本增加
聪明的房东，如今只需些许割肉，就能脱手
可以说当下市场的底部窗口期已经过去了！
但对于任何救市计划而言，最怕的就是激情之后，结果却非常微弱，而后劲又不足
如果上海后续没有任何实质性的政策落地，就光凭简单的“调控预期”，很快就会被打回原型
02
“核弹级”政策，全面落地概率不大
首先，上海会不会出政策
？一定会，气氛烘托到这个份上，不出点政策真的很难收场！
但关于上海全面放开“认房不认贷”的可能性，我认为概率极小
下调首付比例、取消认房又认贷，这两样都是上海楼市的“杀手锏”
一旦真正执行“认房不认贷”，效果毫无疑问是“立竿见影”的
很多有过贷款记录的人将会被彻底解放
上海一定会量价齐升
不是我危言耸听，而是这一政策”杀伤力“实在太大了！
我一直说过，一线城市是全国楼市的“底牌”，不能只管自己旺，还需有“大局观”
上海作为强一线城市，具有极强的“虹吸效应”
一旦政策大幅度放开后，必然会大幅吸纳周边城市的购买力
从目前官方的口径“一城一策”来看，我认为下面这4个政策出台的可能性较大
1、三价取低，有望取消或放宽
三价取低最大的威力就是提高了首付，误伤了真正的刚需
虽然目前三价取低政策已经大幅放松，但仍有部分区域首付仍在4成以上
2、调整普通住宅标准
上海的普通住宅标准已经有很久没变化了
我们以内环内一套总价450万的普宅，以及一套500万的非普宅为例
第一，二套首付比例
如果可以提高普通住宅基准线，就等于可以用50%首付买到原本70%才能买的房子，这也是变相降低了二套首付比例
第二，税费
这里我们只粗略计算增值税及个人所得税的部分
在符合满五唯一的情况下，对于450万的普宅来说，没有税费
而于500万的非普宅来说，则需要交差额增长税
所以，这一政策一旦落实，不仅能降二套首付，还能减免税费
3、贷款利率下降，降低买房成本
目前越来越多的二线城市首套房贷利率进入“3”开头，而上海的房贷利率依然很高
好在（8月29日），传来了新说法！
招商银行行长助理彭家文在近日举行的2023年中期业绩交流会上表示：存量房贷利率下调势在必行，亦是大概率事件
目前招商银行已经制定了预案， 但还没有最终的方案
国有六大银行之一的交通银行也相继表示
4、“认房不认贷”或将落地远郊
对于“认房不认贷”这类核弹级政策，我认为上海大概率会采取“局部试点+区域反馈”的方式逐步推进，再看到一些区域效果后进行调整与优化
第一步：以临港、金山、崇明等区域进行试点
第二步：五大新城及外围政策跟进与落地第三步：市区核心区的部分调整与跟进
总的来说，上海调整房贷利率是大概率事件，“认房不认贷”全方位落地的可能性不是很大，采用“局部试点”更为合理
而调整普通住宅标准不仅能降低购房者的成本，还能降低首付，是一举两得的政策，也不会导致楼市过热而无法收场
03
写在最后
上海楼市新政一定会出，但大概率不会一刀切的全面放开
对上海这种超大型一线城市来说，任何一个强力政策都会引发巨大的连锁反应
出台政策的最终目的还是稳地价、稳房价、稳预期，绝不是大开大合，总基调依然是稳中求进购房者也不必太过焦虑，对于即将出台的托市政策，我们保持谨慎乐观。
本文由【沪房新传播】团队整理
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上海购房政策
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