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#最新消息#
"永远不要怀疑上面对待救市的决心"
刺激力度空前！
目的，就在于刺激出真正的刚需
和改善的购费力
以期达到救市回暖的目的
"永远不要怀疑上面对待救市的决心"
日前，北京、上海接连出台重磅新政！刺激力度空前！
目的，就在于刺激出真正的刚需和改善的购费力，以期达到救市回暖的目的
这不，来了？
大家有没有发现，这次京沪出台新政的时间拿捏的十分微妙
往年春节前的成交都是比较惨淡的，而在12月份出台新政就是为了平稳度过这传统淡季，为明年上半年楼市打好基础
本次上海新政各个都是大招，总结下来就是3个重点：
1、大幅降低首付比例
2、大幅降低房贷利率
3、真正意义上的实行"差异化购房政策"
大家可以看下面这张图，新政前后差异很清晰
至此，北上深政策基本统一
但我没想到的是，一向温和的上海，这次尺度竟然比北京、深圳更大！
大家可以对比一下，三个一线城市之间的区别
上海的房贷利率是最低的，普宅认定标准放宽也是最大的
可以说，上海这一套“组合拳”打的非常棒
我们来重点分析一下，这三个政策以及对楼市产生的影响有多大
另外我要提一嘴，上海楼市的新政还远没有结束！
01
降低首付，作用微乎其微
原文为：1）首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%
2）二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%
3）同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%
简答来说就是：全市首套均为30%首付；二套主城区为50%，临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山，七个区域为40%
我个人认为这个政策效果不大，与此前“认房不认贷”落地后效果相同
大家也都看到了，效果仅仅维持了一个多月...
首套首付少个5%，有什么用？对于刚需来说效果甚微
再来个降低二套首付比，效果叠加，意义不大
这条新政的目的很明确，是更大力度的帮助二套人群，首付降了自然会刺激部分有二套需求的客户入场
但现在大家不是缺首付，他们缺的是信心，是对未来的预期偏悲观，怕工作不稳定导致失业，怕买了房子还不起月供！
这才是核心问题！
我非常认同的一句话：下面的人说我还不起贷款，上面的人觉得不！你能还得起！
不知道大家有没有发现，这次1214新政后，购房者的内心似乎一点也不焦虑，与此前认房不认贷放开后，截然不同！
毫无疑问，本次新政的力度是空前的，但药效似乎还没有体现出来？
大部分人还是一致认为，这一轮的新政就是“换汤不换药”
首套首付少个5%，有什么用？对于刚需来说效果甚微
再来个降低二套首付比，意义不大！贷款又不是不要换？
也是，毕竟大家现在缺的不是首付，缺的是信心，是对未来的预期偏悲观，是怕工作不稳定导致失业，买了房子还不起月供！
再加上他们都坚定的认为，
上海楼市还会重演“认房不认贷”后的情景！
02
上海楼市的最大诚意！
普宅认定标准，房贷利率大幅下调远超预期！
区域板块：静安·西藏北路
比起降首付，这两条政策明显是超预期的！因为这是实实在在的减轻购房成本！
原文：1）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2）是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）
此前，上海普通住房认定标准需要满足内环以内低于每套450万元，内外环之间低于每套310万元，外环以外低于每套230万元
在此次的认定标准调整中，直接与环线、总价脱钩
这一点很夸张，我甚至看了很久这则文件，我愣是没想通上海竟然敢把环线拿掉
这是什么概念？
翠湖135平的房子一夜之间直接变成普宅了...
普宅标准调整最直接的影响，就是降低了税费成本
普宅与非普宅之间的差异，主要集中在增值税这个交易成本上
原本满五唯一的非普通住宅，是需要增值税的，而满五唯一的普通住宅，是不需要增值税的
但从今天起，只要你是144平以下的房子且房子满五唯一之后，原本差额÷1.05x5.3%的增值税，一夜之间变成了0！
我们举个例子，以上海绿城的一套143.19平的二手房为例，直接省了70万的税费！
这下交易成本的差距就出来了！
换句话说，只要你的房子满五唯一，就与新房无差别！
各位小伙伴，可以按照底下这份表格自行推算，能节省许多成本！
再过去：上海首套房过去是LPR+35个点（4.55%），二套LPR+105个点（5.25%）
现在：上海首套房现在是LPR-10个点（4.1%），二套LPR+30个点（4.5%）。临港+六区二套LPR+20（4.4%）
折合到每个月能少多少呢？
来，官方直接就帮你算好了！按照二套房贷款200万计算，每月少还910元！
这两条政策都在大幅降低二手房的交易成本，对于市场的活力是一个非常大的利好！
但我为什么说“有人欢喜，有人愁”
因为政策永远都是“一刀切”
比方说这套古北的次新，面积144.01平的房子要比144平以下的多出近90万的税费
最近又多了一批伤心的人...
还有在新政前缴税过户的人呢？分文不退！白白交了几十万上百万的税费！当然，如果未缴税你就省了大几十万！
还有新政前房贷已经放款的人呢？利率会不会跟着下调？
目前我得到的消息是等通知、等细则
如果有小伙伴已批但未放款的，请赶紧联系银行！
但无论如何这次政策的目的是仍然是利大于弊，更多的是惠及大众！
另外，有很多粉丝问我为何上海这次为何没出增值税五改二呢？
增值税五改二意味着不满两年的房子突然处在同一起跑线，必然是会增加挂牌量的很明显，这是与刺激楼市政策背道而驰的
你要相信政策的制定者一定比你更懂更了解整个市场
03
落实“差异化购房政策”
为以后打开限购做铺
本次无论是房贷利率，还是二套首付比例，均支持了五大新城以及宝山、金山
这也是真正意义上的落实“差异化购房政策”
我更倾向于这是为了明年“五大新城五改二”做铺垫
我之前就说过，此前金山放松限购就是暖场活动，挑明思路，稳定预期
要知道，目前市区的红盘仍然不愁卖，郊区的新房打折也困难临港、青浦、松江、金山等远郊区域去化困难，五大新城非核心区域同样如此
而五大新城人口导入任务是很重的
在上海2035规划总规中，提到五大新城规划现状常住人口为228万（规划时间为2017年），到2035年增加至385万人左右
距离2025年365万人口有110万的差距，各个新城5年的人口增长目标在10-40万不等
数据来源：上海2035规划总规，图源：新城五加一
五大新城如今也正是缺乏人口导入动力，未来放松限购的概率非常之大！
04
明年，更多的新政一定会来
回到开头，为什么我说上海还会有新政？
而且我非常确定，明年上半年一定会出，最快春节后就会出！
因为我个人认为，这次出台的三个重磅政策效果不会持续很久，短期内拉到成交量是肯定的，一般政策放开后的第一个月是见效最快的
但是很容易“后劲不足”！
上海这次的新政只能说是活血化瘀，只有增加源源不断的购买力，才能真正的打通任督二脉
工具箱里的政策仍有很多，五大新城限购五改二（市区不会动）、放开单身限购，这两个真正的底牌还未打出呢
如果后续效果失效，在上一剂猛药，如果还不行，棚改试一试？
一点建议：
乘着当下房东还没回过神来，快速锁定性价比足够高的优质房源，因为笋盘一定是优先被秒光的
尤其是对于手握老破小的房东，如果你是置换改善，撑着东风抓紧出手！上海楼市两极分化早已成为事实，普涨的时代已经过去，老房子已经不再具备上涨的动力，即便是楼市回暖，也与你无关
好了说了这么多，多空双方的争论依然不会停止，就像两个孩子一样，必要时家长就会出手来判断谁对谁错
船长已经吹响反击的号角，至于上不上船与之共同前行，取决于你自己
本文由【沪房新传播】团队整理
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上海购房政策
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