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#最新消息#
1月30日上海楼市发布新政！
《关于优化本市住房限购政策的通知》
直播间里经常有粉丝问到：百平小三房，还能不能买？理由是百平小三房供大于求，同质化竞争激烈，未来难以出手。
这两年，大户型不知不觉已经成了新房市场的香饽饽。
同一个项目中，更贵的大户型，往往被率先抢光，而定价更低的小户型，则成为很多人嫌弃的对象。
一时之间，小户型要崩盘、坚决不能买百平三房的言论充斥市场。
事实真的是这样吗？
01
百平小户型，真的过剩了吗？
供不应求就会涨，供大于求就会跌。
供需关系决定一切。而不同区域板块的供需关系截然不同。
比如，内环内核心地段高品质次新商品房中，中小户型还是相对稀缺的。
特别是如果这两套房源做到三房功能，相信价格还会更高
因为百平米三房，其实是最近10年来的“新物种”
对于整体开发较早的内环内核心地段来说，是非常难得的低门槛“一步到位”上车标的。
110㎡内三房，在现在的内环内新房中，仅有2%。
绝对的稀缺物种，所以内环内小户型，只要产品过硬，价格实惠，就完全没理由纠结。
苏河玺顶楼92.67分的入围分，就充分说明了这一点。
22套108㎡的小户型，在整个内环，不多见。
小户型10W以内的单价，以后更是不会有了。
01
短期内大户型吃香
长期看小户型依然能打
当下，大家普遍的体感是：大户型更吃香。
同等预算内，就是越来越多的人，倾向于购买面积更大的新房。
举个例子。同样是手握1000万。一个选择是内环内百平三房。另一个选择是外环附近120左右的大三房或者四房。
闵行梅陇的绿城沁蘭园的成功，已经回答了这个问题。
其实道理也很简单，就是改善需要越来越多。
以前是大家没有房，先要上车，小户型资金要求少，购房门槛低，正好满足大家上车的需求。
现在，随着他们财富的不断积累，已经出现了新一波的置换潮。
这张图很好的说明了这一点。改善需求不断增长，而刚需则相应萎缩。
但另一方面，买房长期看人口，而面积需求又直接与家庭规模相关。
第7次人口普查结果每户平均人口为2.62人，相较于第六次普查的3.1人减少0.48人；
这也意味着，我国家庭户从“三口之家”变“两口半”。
而上海的平均家庭户仅2.32人，比全国还要低0.3，离“两口”更近一步。
随着出生人口率的下降、独居、丁克人群数量的不断增加，家庭人口数量会进一步下降。
所以长期来看，小户型更适合大多数的小家庭。
用一套大户型的总价，买两套小户型，和老人分开住，又能保持一碗汤的距离，是很多普通人的选择。尤其是在上海。
所以，“小户型崩盘、遭到市场唾弃”，完全是无稽之谈。
寸土寸金的上海，上车门槛更低的小户型，依然会是很多人的心头好。
03
市场变化
但是，土地市场上，的确发生了一些变化。
70-90政策已逐步放开，中小户型面积配比，正在降低。
尤其是2023年的四批次土拍，越秀普陀北新泾地块明确要求了拿地的技术指标:
1.8容积率，小户型比例可以低至30%。
可以看出，项目的定位就是大户型为主的“大平层”。
也意味着，市场将逐步放开大户型的配比限制。
而闵行七宝的热盘天安1号，据小道消息说产品面积段上做出了较大调整，基本上是以大户型为主，建面约99-103的3房产品占比较少。
大户型供应增加这件事，已经榜上钉钉，并且在逐步推进了。
但大户型供应的增加，会撼动小户型的江湖地位吗？
我理解是不会。
大户型和小户型，面对的是不同的两波需求。改善需求在增加，但是刚需也是源源不断流入市场。
只要有需求，小户型就不可能退出历史舞台。
再一个，小户型仍然会在中长期里长期存在。当下经济消费降级，百平米里仍然会是主流。
04
总结
说真的，市场从来都不是理性的。
一个阶段就有一个阶段的偏好与嫌弃。
至于百平三房能不能买，关键还是看需求。
看预算、看家庭人口结构、看需求、看喜好……
买房子，永远没有最好，只有更好。在自己的能力范围内，选最适合自己的那一个，才是最重要的。
本文由【沪房新传播】团队整理
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上海购房政策
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