“最新消息
杨浦·内中环 全新盘
「北京城建·国誉府」等待认购
将推约93-127㎡3房&约141㎡4房
共计76套
房源均价107000元/㎡
每日沪房网签快报丨展开动画
项目推荐 · 理由
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内容提要：
＊01.基本信息
＊02.推售信息
＊03.周边配套
2024年5月二批次土拍中，北京城建以4.9亿拿下杨浦区长海社区016-02地块，楼面价为58404元/㎡，中小套型住宅占比70%，集采价4000元/㎡，房地联动均价107000元/㎡。
长海社区016-02地块，项目地块四至范围为东至规划路,西至：市光路，南至：民壮路，北至：016-03地块。项目容积率仅为1.5。
项目为住宅地块，规划建造1栋6层洋房和1栋8层洋房，总户数86户，包含76套商品房和10套公共租赁住房。是个典型的迷你小区。
项目周边还是典型的杨浦腹地城市界面场景，老破小偏多，街景很普通，最新场景如下：
北京城建杨浦长海项目位于杨浦区的中外环之间，距离城市副中心五角场直线距离也超过了1.5公里，地段相对非常普通。
该板块内的杨浦城投悦江湾和越秀杨浦天玥销售状态都不太理想，未来在一片老破小中要撑起更贵价格的10.7万/㎡的舒适洋房，有相当难度。至于入市时间，按照12月中旬开工来看，最快2025年2季度就有机会开售！
价格解析
10.7万/㎡，捡漏还是站岗？
从目前来看，这个项目打动购房者的其实就两点，产品和价格。在后台咨询黎姐的网友中，人们对这个价格提得最多是，用这个价格买进，捡漏还是站岗？
小编今天帮大家分析一下，10.7万/㎡的均价买进，值不值。
此前会用环线价格进行比对，会说这里价格非常有性价比，并列举出中环线旁如大宁地块放风价16万/平，徐汇龙华高层预估17万+/平，这里小编要告诉大家，用这种比对得出结论的都是大忽悠。
上海每一个地块的价值其实都是有各自的定价体系，北区和南区的价格更是没法比。杨浦中环这条线，就目前来看，10.7万/平的价格已经是天花板。
从杨浦同环线的新房看，杨浦城投悦江湾，均价9.9万/平；越秀杨浦天玥比国誉府早一个批次拿地，均价仅9.2万/平；比项目更接近杨浦滨江的中建壹品外滩源著，还属于内中环间，还有复兴岛的留白规划做支撑，首开均价也只有10.8万/平。
△数据来源贝壳找房
从二手房价格体系看，周边房价具有参照的是盛世豪庭（二期），2014年的次新房，贝壳找房显示，1月份均价为107790元/㎡，最新成交均价是98725元/㎡。
△数据来源贝壳找房
由此来看，10.7万/平的国誉府，既不存在一二手房价倒挂，也不存在比其他新家价格明显偏低，而且小体量社区，在二手房也不会有流通的定价权，综合来看，自住选择更为合适。
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地块位于杨浦中外环，地块周边三轨交环绕，距离20号线（在建）国和路站约600米，距离10号线三门路站直线约800米，距离8号线嫩江路站约1.4公里。
从产品类型来说，国誉府先天优势很突出，项目得益于1.5的低容积率，规划的是6-8层的纯洋房。整个社区做到了麻雀虽小，五脏俱全。比如气派的社区大门、一进社区的会客厅、酒店式下沉水景、小型健身房、多主题功能性架空层等，呈现出浓浓的海派精致。
在户型配置上，虽然多达7种户型，但主力的98㎡倒是可圈可点。
一进门配置了玄关800库，小户型能有这个配置在上海非常少见。
U型厨房空间开阔，赠送的飘窗让台面收纳空间大增。厨房内的收纳细节也很多，均以方便使用为第一要义。
△厨房收纳系统（部分）
整体装标很高，在三件套的基础上，厨房配备了博世5件套，还装配了大金中央空调。
主卫则配有美妆冰箱，玉石台面。
稍显不足的是三个卧室的空间偏小，即便是主卧有3.3米的开间，但由于采用的是套房设计，卫生间的出入口放在房间内，直接压缩L型衣柜的放置空间，实际用起来有些局促。
△主卧衣柜处
△南次卧
△北次卧
不过98平的三房，想要同时兼具功能和舒适还是很难的。
从项目打造看，确实可以看到开发商的用心，也希望其在交付时，不要出现在其他国誉府项目上的降标减配、质量拉垮、延期交付等问题，毕竟这么小的体量如果还做不到始终如一，那想在上海立足就难了。
教育方面，有民办兰生复旦、同济中学、上体附中附小等；
医院方面，周边有海军军医大学第一附属医院、东方肝胆医院；
商业方面，就近的有国华国际广场、中原城市广场，到五角场商圈购物休闲很方便！五角场商圈包含合生汇、万达广场、百联购物中心、创智天地等；北面还有新江湾悠方广场。
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