每日沪房网签快报丨展开动画
二手房交量冲击3万的热度还未消，这两天土地、新房都爆出了惊天消息：
1、网传宸嘉“徐滨嘉佰道”要干到20w
经过101竞价，装标7000元/㎡的情况下，最后宸嘉拿下，我们预估保本价格18w+，网传消息或直接冲到20w，宸嘉龙华地块作为徐汇罕见约1.59低密地块，假设未来会做叠加，或高低配，如此一来，叠加卖到20w好像也不无可能。
2、大宁“新地王”预计卖到16w+，进入3000万时代
这也是大宁近5年来，最靠近核心的地块，由中建玖合以63.66亿的总价摘得，楼板价6.83w，有粉丝爆料称预计卖到16w+，再加上清一色120-280㎡大户型产品，总价直逼内环豪宅，短短2、3年，大宁从均价10.5w-16w，有望暴涨57%。
两个热门板块的项目传出这样的价格，想要传递的信息已经很明显了，再叠加今年供地的减少、中小套面积的调整，种种维度都在表明，2025年或将迎来全面涨价。
在第7批土拍保利发展定海地块，打造起步约150平左右的叠加+联排产品，有很多产证面积外的附赠空间（比如露台、地下室等）；
参考周边风貌产品价格，内环内的翠湖滨江21万、高阳新里18万，中铁杨浦滨江地块16-17万/平的价格似乎是一个合理数字，这也意味着：杨浦中环的新房价格，已经摸到16万单价了。
比如位于浦东中环旁，刚过会的汤臣君品2批次平墅产品，单价已经突破16万单价!
维度一：2年不到上海市区房价涨4成
众所周知，2023年开始大量板块宅地联动价就出现上浮及新房价格上调：
随着黄浦区一众豪宅的入市内环内房价将站上15W+的高岗，核心地带17W+
中环一带在三林滨江、普陀北新泾的地块的“哄抬下”，进入了10W级别
外郊环3大新城+宝山都进入了“5字头”，其中松江上限已突破6W
15W-10W-5W的价格体系形成
*图源地产热点观察：上图价格不含板块别墅价格
而参考今年，翠湖21w+、徐汇滨江14w+、杨浦滨江12.9w+，再纵观2024年第7批次土拍结束，我们大致预估了2025年房价体系：
这次我们将房价地图分成了2张，市区、中外环各一张:
不到2年时间，上海市区房价涨4成,难道这是要把前几年限价的价格给全部补回来？
假设大宁网传价格最终落实，也将为房价重塑向上预期,从这个维度来讲，当下买房迫在眉睫。
维度二：土拍供应降50% 地价却涨超50%
而新房的涨价背后与土拍市场脱不开关系，今年最直观的感受：地少价高
仅就公开市场而言，2022-2024年上海土地市场呈现连续缩量的趋势。
2024年成交宗数比2023年少了23宗，不足2022年的一半；建筑面积同比下降58%，仅为2022年的36%；出让金同比下降37%，仅为2022年的52%。
如果算上遴选、城中村等协议出让地块，全年累计出让76宗涉宅用地，比去年减少11宗；总出让金2429.79亿元，同比只减少9.66%。
2024年土地供应的缩减也预示着，明年上半年的新房供应会比较紧张，另外土地缩减较为严重的浦东，更从2021年的25块到今年就7块。
所以为何7批次新杨思地块如此吃香，除了板块未来有潜力规划、位置好之外，很大一部分原因是待其入市时，浦东内环周边无竞品，一家独吃。
取消限价、高价地频出
自今年三批次开始，上海土地市场重回“价高者得”、不设房地联动价。
还存在一二手房价倒挂的核心地段的预期房价和地价均上涨，绿城徐汇滨江地块成交楼面价达13.1万元/m²，刷新了2016年创下的上海公开市场楼面价记录（10万元/m²，）同时也成为全国新单价“地王”。此外，宸嘉发展徐汇龙华地块、招商蛇口&南通瑞城老静安地块的楼面价均超10万元/m²。
以2024年平均溢价率最高的7批次为例，不少板块的楼板价都被刷新纪录：
新杨思从5.02w-7.44w，涨幅约48%
杨浦内环从5.6w-8.6w，涨幅约54%
杨浦东外滩从6.9w-7.34w，涨幅约6%
梅陇从4.3-4.87w，涨幅约13%
就连青浦新城也从1.7w-1.8w，涨幅约6%
土拍价格走势高，带动楼面价上涨，明年我们预测的新房体系也值得考量下。
2024沪房新传播助力新房置业
推出9大免费服务，详情可添加选房师微信咨询！
咨询9大免费服务，口令“购房无忧”
9大免费服务丨展开动画
本文由【沪房新传播】团队创作
转载请声明出处
点击图片 了解详情
「招商臻境」
沪房新传播 · 好房推荐
「保利·光合跃城」
沪房新传播 · 好房推荐
「时代之城」
沪房新传播 · 好房推荐
「华发海上都荟」
沪房新传播 · 好房推荐
「华发观澜半岛」
沪房新传播 · 好房推荐
