上海中环，价值重估

175%认购率，徐汇滨江“地王”项目——绿城潮鸣东方以19.5万元/㎡的备案均价入市，震惊世人，虽然没有触发积分，但仍然拥有非常高的认购率，对于这样一个“天价”楼盘来说，已经非常惊人。

19.5万/㎡的均价对上海楼市造成了什么影响呢？

一句话概括：中环价格居然反超内环

其一、同板块比价：绿城潮鸣东方超过同板块卖17.8万/㎡香港置地·启元，成为目前徐汇滨江，乃至于整个内中环单价最贵的项目。

其二、环线比价：项目超过了内环内最核心的黄浦区诸多豪宅新盘，比如嘉里金陵华庭18.9万/㎡、上海壹号院18.5万/㎡，目前仅次于新天地的翠湖六期。

可以说，上海楼市的核心地段价值正在经历新一轮的洗牌。

传统的环线概念虽然依旧深入人心，但内中环南部的局部爆发和反超却也意味着，如果“软件”和“牌面”做上去了，既有被固化许久的环线价值，是可以被打破的。结合上海“十四五”期间中环发展的战略规划，前两年浦东“金色中环发展带”的推进堪称如火如荼，而就在几天前最新发布的上海中城规划征集，

均预示着：未来内中环区域的城市功能、产业布局和居住价值获奖发生深刻变化。

当然，具体怎么个变法我们结合既有的一些消息推测一二：

围绕中环开始的一轮变革其实早已经开始，只不过率先发力的是浦东地区，去年2月的时候，浦东还举办了“共赢浦东 共创未来——金色中环全球推介会”。

金色中环这个“金色中环带”的野心很大，意图从北向南再向西，依次串联起了金桥智造城、张江科学城、北蔡-御桥区域和世博前滩地区，落户一批特色产业园区、开放式创新中心、重点项目、优质企业。

包括我们如今看到的三林滨江、新杨思、北蔡绿地、张家浜等等，基本上都是这一规划的伴生产物。

上海规划发展的模式转变就如我们开篇所述，中环的徐汇滨江率先在房价上实现反超，靠的其实不仅是自己本身，更多的是南上海新的黄金三角“徐滨-前滩-三林”联动的结果，前滩既有的成熟金融产业带动徐滨新兴板块的互联网产业布局，同步推进“新生活”高质量住宅建设。

这样的正向引擎开动，便是年轻一代欢喜，老一辈不排斥，招商引资有话可聊，商业办公落地不冷遇。

然后我们便得以窥见——上海城市规划从单一轴线开发向多区协同的转变。

资源的合理分配和协同共进才是推动高质量发展的基石，好比五大新城单打独斗多年，终究也是达到了发展的瓶颈，归根结底，思路的及时转变才能更好完成2035年的宏大目标，而上海中城地带规划因此应运而生。

我们接着来聊聊这个中城地带规划的看点。

先明确一点，上海中城地带的规划是上海城市发展的一次重大战略调整，其核心在于通过轨道交通环线（26号线）与城市功能板块的深度融合，推动主城区边缘区域的更新与升级。

而这个中城地带，并非传统中环的简单延伸，而是以双江路、沪嘉高速等为边界，形成覆盖浦东、宝山等7个区、总长约百公里的“超大环线”区域。

其设计范围分为北、西、南、东四段，各段功能定位鲜明：

北段：聚焦吴淞创新城、南大智慧城等产业转型区，推动棕地再生（如大场机场、桃浦智创城）；

西段：依托虹桥枢纽和漕河泾开发区，强化门户经济与科技创新（如莘庄副中心）；

南段：以张江科学城为核心，串联三林滨江、北蔡楔形绿地，打造创新策源地；

东段：推动外高桥港区转型，串联唐镇、曹路等宜居片区，平衡产业与生活功能。

一眼望去，正如前文所述，全是要求区域板块的联动协同发展，就地抱团实现1+1＞2的效果！

除地域性协同以外，从上海整体规划也可以发现，中城地带也作为“承上启下”的纽带，既承接内环核心区的功能外溢（如徐汇滨江、北外滩），又通过交通与产业联动辐射大虹桥、大吴淞等郊区新城，形成了全域协同发展格局。

另外，很多人关注的轨交26号线中环大环线，估计又要经历一轮重新设计了，方案征集也透露了该线新的走向。

26号线网传最新规划

由于目前规划还在方案征集的初期阶段，我们也没法具体说明这一规划会带来怎样的革新，但细细品味之下，还是可以得出以下几点展望：

其一、“全域焕新”，上海的城市更新势头不再主要局限于内环内，下一轮重点开发的地段将依托中环向四周辐射，这也是上海城市发展由外延扩张到存量盘活的切实考量。

其二、“产业整合”，上海的一些重点产业板块将进行一轮更大范围的整合，像吴淞创新城、漕河泾、张江这样产业本就非常成规模的区域，或将进行新的扩容或调整。

其三、“协同效应”，上海发展的模式未来将越发强调轨交+产业+生态的协同，为超大城市可持续发展提供上海新样本，中环价值实现崛起。