房贷利率再降！存量房贷也调整！跌7%！

央行数据，2025年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率降至3.09%，较上季度微降2个基点，延续了近一年来的下行趋势。

根据存量房贷的动态调整机制：

平均加点值=3.09%-（3.6%+3.5%+3.5%）/3=-44BP

触发条件=-44BP+30BP=-14BP

存量房贷利率加点高于LPR-14BP的借款人可申请调整，调整后利率不得低于LPR-14BP。

当前触发调整的阈值已降至LPR-14BP，政策信号与国际环境的变化，也正为下半年的利率走势埋下伏笔。

1、存量房贷利率这次有调整的可能吗？

    2024年10月完成批量调整后，存量房贷利率普遍执行LPR-30BP的标准，而新办理的首套房贷款利率为LPR-45BP，其加点数值远低于（-14BP）的触发阈值，因此目前暂时不满足调整要求。  

 有两类人群或许能从中受益：   

 一是2024年10月前未参与批量调整的少数贷款用户（例如选择固定利率转换的群体）；

  二是二套房贷款中加点数值较高的用户（以上海LPR-5BP的情况为例）。 

 自今年5月起，LPR一直维持在3.5%的水平。若将重新定价周期设为3个月，每年会在1月1日、4月1日、7月1日、10月1日自动随LPR变动调整，因此多数人当前的房贷利率应该都是3.2%。

如果仍有用户的重新定价周期为一年，不妨考虑调整为3个月，以便更早享受低利率优惠。

2、今年房贷利率还会降吗？

虽然上半年商业贷款利率仅下调了 0.1 个百分点，未能达到市场预期，但政策层面释放的宽松信号正不断加强。

7 月 30 日召开的政治局会议明确提出 “宏观政策要持续发力、适时加力”，这一定调为下半年政策进一步加码提供了逻辑支撑。

值得注意的是，上半年公积金利率的下调幅度明显超过商业贷款，这也从侧面反映出商业性房贷利率仍存在调整的余地。

3、房贷利率究竟会在何时下调？

从政策传导规律看，10月大概率成为降息窗口期；

这一判断基于内外两重因素的叠加：

从外部环境来看，美联储调整政策方向的可能性正在加大。

高盛等知名机构依然维持 9 月降息的预测，他们认为关税对通胀的实际影响比预想中更弱。

回顾 2024 年，美联储在 9 月宣布降息后，我国便在 10 月随即下调 LPR 0.25 个百分点，这种政策调整的时差效应，今年或许会再次出现。

内部看，经济数据与政策周期形成共振。

三季度是评估上半年政策实施效果的重要阶段，若房地产销售数据未能实现企稳回升，“适时加力” 的宏观政策就将转化为具体的落地措施。

从时间节点上分析，10 月既是四季度的开局之月，又临近年末的冲刺阶段，此时下调 LPR 不仅能有效提振市场信心，还能为明年一季度的信贷投放提前做好铺垫。

对购房者而言，需关注两个信号：

一是9月美联储议息会议结果，若确认降息，国内政策窗口将随之打开；

二是8月的人大常委会会议及10月的中央全会。续政策仍需要耐心。

上海一二手网签数据：

7月二手房成交量