上海楼市巨变前夜！12.5万套“锁住房”即将解禁，这三个区域冲击最大！

2021年，上海商品房销售开始实行“积分制”，对认购率超过130%的楼盘实行限售五年的政策。

据估算，2026-2028年全市将有约12.5万套次新房解禁，其中2026年约有3.24万套集中入市。

这些解禁房源并非均匀分布，而是高度集中在临港、徐泾和唐镇等板块。

约3.24万套房源，即将解禁！

数据显示，2021年，上海触发限售的121个新盘中，近半数项目开盘即售罄，其中蟠龙天地二期等“网红盘”更创下千人摇号盛况。

而今，这些承载着市场狂热记忆的房源即将解禁，从数据来看，21年上海新盘总计开盘了255次，涉及房源约3.24万套，这批房源即将在2026年涌入市场。

从区域分布看，浦东、闵行、宝山、嘉定和青浦是解禁房源集中的区域。尤其是外环外板块，占总解禁量的60%以上，成为此次解禁潮的“重灾区”。

数据统计范围：2021年1月1日-12月31日

与限售政策出台时的狂热不同，当前上海楼市正经历结构性分化。

核心区豪宅价格持续攀升，而远郊区域库存积压；二手房市场“以价换量”成为主流。

这场解禁潮恰逢市场转型期，那么随着“解禁期” 临近，上海楼市将面临怎样的变化？

“解禁期” 临近，上海楼市将面临怎样的变化？

虽说明年上海楼市将解禁约3.24万套房源，但各个区域大不相同，咱们列举几个特征明显的板块。

先说大虹桥板块，这个板块的解禁房源，主要集中在青浦徐泾。

数据显示，2026年，徐泾板块解禁约1.08万套，叠加2026年集中入市的1.6万套新房，区域二手房挂牌量将激增。

再加上区域早期过度依赖投资客群、配套落地滞后于住宅开发，板块或将持续下行。

再来看临港新城。

作为自贸区核心承载地，临港2021年限售房源中大部分被人才“包圆”，但当前新房去化依赖打折促销。

解禁潮叠加板块新房库存，区域短期承压明显。不过，集成电路、人工智能等产业导入带来新增就业人口，或为自住需求托底。

最后，是市区豪宅。

黄浦、静安等核心区解禁房源约3769套，不足总量的11%，即便解禁也难以撼动其价格体系。

说完了局部市场，我们再来看整体市场的影响。

从解禁房源的户型来看，建面约90-120㎡房源占比较多，与当前二手房主力成交面积高度重叠。

部分区域楼盘解禁后，区域挂牌量将翻倍，或倒逼房东降价加速置换。

但从全市层面看，2025年二手房成交预计达28万套，3.24万套解禁房源占比仅12%，难改“量升价稳”主基调。

而且面对潜在的市场冲击，上海早已提前布局。2025年8月，上海出台政策，放开外环外限购，社保满1年即可购买。

新政还包括公积金可支付首付，最高贷款额度提高到216万元，二套房利率按首套标准执行等。这些政策旨在刺激需求，为解禁潮带来的供应增加提前构筑“防塌方护城河”。

政策调整的深层目的是“救人”大于“救市”，避免普通家庭房产财富蒸发成负资产。这些措施可释放约15万潜在购房需求，帮助市场平稳过渡。