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小区公共收益谁管理，咋使用？

记者从黑龙江省住建厅获悉，为规范我省住宅小区利用业主共有部分获取公共收益的归集、使用和管理，维护和保障业主的合法权益，近日，我省发布关于规范住宅小区公共收益管理工作的通知，明确小区公共收益的管理和支出。本通知自印发之日起施行，有效期5年。

住宅小区公共收益有哪些？
包括八大类收入 

按照通知的规定，公共收益是指利用物业管理区域内业主专有部分以外的共有部分（含共用部位和共用设施设备，以下简称业主共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益。小区公共收益的来源一般包括八类内容：

（一）利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；（二）利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、自动售卖机、净水机等设施所得的收益；（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、道闸、电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、电子屏等设置商业广告所得的收益；（四）利用业主共有的会所、活动室、物业服务用房、游泳池（馆）、健身室（馆）等公建配套用房或场地进行租赁、经营所得的收益；（五）对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费；（六）相关单位支付的归业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；（七）公共收益利息等其他收入；（八）其他依法属于业主的收入。

而利用业主共有部分获取的公共收益应当符合法律、法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

公共收益谁管理？
前期街道办代为管理
成立业主大会可自行管理

小区业主和物业经常为公共收益的管理产生纠纷不断。对此，通知进行了明确规定，前期物业服务期间。物业服务人依照临时管理规约、前期物业服务合同的约定代为管理公共收益的，应当接受业主和居（村）民委员会的监督；未有约定的，由街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会代行业主委员会职责管理小区公共收益的，应当接受全体业主的监督。

业主大会成立后。物业服务人依照管理规约、物业服务合同的约定代为管理公共收益的，应当接受业主和业主委员会（物业管理委员会）的监督；未有约定的，由业主委员会（物业管理委员会）自行管理公共收益的，应当接受所在地居（村）民委员会和全体业主的监督。

开设公共收益专项银行账户
单独列账、定期公布

针对公共收益的账目管理，通知规定，公共收益应当专户管理、单独列账、独立核算、定期公布，不得以任何个人名义进行存储和管理，不得伪造、隐匿、故意销毁公共收益相关会计资料。公共收益由物业服务人代管的。物业服务人应当将公共收益以住宅小区（物业管理区域）为单位，开设银行账户，专户管理，单独列账。

公共收益由业主委员会（物业管理委员会）管理的。业主委员会（物业管理委员会）应当在街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导下，建立公共收益管理制度，开设公共收益专项银行账户，单独列账。

未实行业主自行管理又未委托物业服务人代管的住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）指导住宅小区所在地居（村）民委员会为该住宅小区申请补建公共收益专项银行账户。一个物业管理区域只能设立一个公共收益专项银行账户。

公共收益咋使用？
主要用于补充房屋专项维修资金

公共收益到该用在哪儿？此次我省的规定中，明确了公共收益的使用范围。公共收益应当主要用于补充房屋专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，主要用于下列支出：共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修养护费用和房屋及共用设施设备的保险、体检费用；业主大会和业主委员会（物业管理委员会）工作经费、工作补贴及聘用专职人员薪酬等费用；委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用等合法支出；业主共同决定的其他费用。

（前期）物业服务合同中约定的，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得在公共收益中列支；已纳入专项维修资金使用范围的费用不得在公共收益中重复列支。

规范公共收益的使用程序

前期物业服务期间，公共收益应根据前期物业服务合同或临时管理规约的约定使用。未约定的，由物业服务人制定公共收益使用方案，公共收益使用方案应当包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间安排、监督方式以及是否需要审计审价等内容。公共收益使用方案报告居（村）民委员会后，提交业主进行表决，表决通过后组织实施。

业主大会成立后，公共收益应根据物业服务合同、管理规约的约定使用。未约定的，由公共收益管理人制定公共收益使用方案，提交业主进行表决，表决通过后组织实施。业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）在一定范围内使用公共收益事项的，应当明确授权使用的情形、条件、额度和程序。业主委员会（物业管理委员会）根据授权决定公共收益支出的，应当及时向小区所在地居（村）民委员会报告。

公共收益的使用表决。公共收益的使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

公共收益纳入审计
审计费用从公共收益中列支

按照通知规定， 前期物业服务期间，对公共收益收入累计金额在10万元（含）及以上的小区，物业服务人应当将公共收益的收支情况纳入年度财务审计。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会要加强监督审核，审计费用从公共收益中列支。

业主大会成立后，对公共收益收入累计金额在10万元（含）及以上的小区，业主委员会（物业管理委员会）应当将公共收益的收支情况、业主大会和业主委员会（物业管理委员会）工作经费、工作补贴及聘用专职人员的薪酬等费用纳入年度财务审计。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会要加强监督审核，审计费用从公共收益中列支。

无物业服务人或者业主委员会（物业管理委员会）的，对公共收益收入累计金额在10万元（含）及以上的小区，居（村）民委员会应当将公共收益的收支情况纳入年度财务审计。街道办事处（乡镇人民政府）要加强监督审核，审计费用从公共收益中列支。

公共收益合同、收支等均要公示

按照通知，小区公共收益要公示，其中，协议公示。物业服务人或者业主大会授权的业主委员会（物业管理委员会）签订公共收益经营管理合同或者协议的，应当在签订之日起7日内，在住宅小区主要出入口、房屋单元门厅、公共活动场所等显著位置公示，及时更新相关信息，并可以通过电子信息方式告知全体业主。

收支公示。物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）应当在每半年第一个月的月底前，将上半年公共收益收支情况在住宅小区显著位置公示，及时更新相关信息，并可以通过电子信息方式告知全体业主。
  

审计公示。物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）或者居（村）民委员会应当在住宅小区显著位置公示公共收益审计报告，及时更新相关信息，并可以通过电子信息方式告知全体业主。
  

异议调处。业主有异议的，物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）应当自受理异议申请之日起5日内接受业主查询。业主对查询内容仍有异议的，街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应及时协调处理。

公共收益实施监管

通知中明确了公共收益的监管，各地物业行政主管部门要加大对公共收益监管力度，对物业服务人不按规定管理、使用、公示、移交住宅小区公共收益的，责令限期改正，拒不改正的依照法律法规规定予以处置，并纳入企业信用档案。涉嫌经济犯罪的，移交公安部门处理。

街道办事处（乡镇人民政府）加强对辖区内公共收益的指导和监管工作，定期开展检查，督导物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）、居（村）民委员会规范公共收益的管理行为；对发现的问题及时予以纠正，拒不改正的，问题线索、相关证据及时移交至所在地县级物业行政主管部门，由物业行政主管部门依照有关法律法规的规定予以处理。同时，依托党建引领基层治理、网格化管理、信访等渠道，及时化解小区公共收益日常管理问题；针对难点问题，牵头组织相关部门召开联席会议研究化解。

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关于规范住宅小区公共收益管理工作的通知

黑建规〔2025〕6号

各市（地）住建局，齐齐哈尔市城管局：

为规范我省住宅小区利用业主共有部分获取公共收益的归集、使用和管理，维护和保障业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》等有关法律法规，结合我省实际，现就有关事项通知如下：

一、公共收益的来源

公共收益是指利用物业管理区域内业主专有部分以外的共有部分（含共用部位和共用设施设备，以下简称业主共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益，其来源一般包括以下内容：

（一）利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；

（二）利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、自动售卖机、净水机等设施所得的收益；

（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、道闸、电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、电子屏等设置商业广告所得的收益；

（四）利用业主共有的会所、活动室、物业服务用房、游泳池（馆）、健身室（馆）等公建配套用房或场地进行租赁、经营所得的收益；

（五）对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费；

（六）相关单位支付的归业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；

（七）公共收益利息等其他收入；

（八）其他依法属于业主的收入。

利用业主共有部分获取的公共收益应当符合法律、法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

二、公共收益的管理

1.前期物业服务期间。物业服务人依照临时管理规约、前期物业服务合同的约定代为管理公共收益的，应当接受业主和居（村）民委员会的监督；未有约定的，由街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会代行业主委员会职责管理小区公共收益的，应当接受全体业主的监督。

2.业主大会成立后。物业服务人依照管理规约、物业服务合同的约定代为管理公共收益的，应当接受业主和业主委员会（物业管理委员会）的监督；未有约定的，由业主委员会（物业管理委员会）自行管理公共收益的，应当接受所在地居（村）民委员会和全体业主的监督。

三、公共收益的获取

（一）公共收益的获取方式。

1.前期物业服务期间。公共收益及管理成本应当在临时管理规约、前期物业服务合同中予以约定。物业服务人可以根据临时管理规约、前期物业服务合同约定住宅小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容，其中物业服务人的经营管理费用支出不得超过公共收益的30%。

20%以上业主可以提出除临时管理规约、前期物业服务合同约定外利用其他住宅小区共有部分获取公共收益的书面提议，提议包括收益获取来源、获取收益周期、收入金额、管理成本、分配方式等内容。住宅小区所在地居（村）委会收到书面提议后，应当组织征询业主意见。业主依法表决同意后，由物业服务人与相关单位签订获取收益的相关协议。

2.业主大会成立后。组建业主大会时，筹备组起草的管理规约应当包含公共收益管理使用专项条款，并明确获取收益的范围、归属分配、管理方式、收益用途、账目公布制度、审计审价等制度内容。业主大会成立后，修订管理规约中公共收益管理使用等条款时，应当依法经业主大会表决同意。获取公共收益的相关协议应当由业主大会授权的业主委员会（物业管理委员会）与相关单位签订，协议应明确有效期。

3.经营合同期限。经业主大会授权，业主委员会（物业管理委员会）可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务人经营。自行经营合同期限不得超过业主委员会（物业管理委员会）任期；委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限，并应当在物业服务合同中约定公共收益的分配比例。

（二）公共收益的获取表决。

利用业主共有部分获取收益的，应当经业主大会同意或者经业主大会授权的业主委员会（物业管理委员会）同意。

业主大会同意或者业主表决同意是指应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

四、公共收益的账目管理

公共收益应当专户管理、单独列账、独立核算、定期公布，不得以任何个人名义进行存储和管理，不得伪造、隐匿、故意销毁公共收益相关会计资料。

公共收益由物业服务人代管的。物业服务人应当将公共收益以住宅小区（物业管理区域）为单位，开设银行账户，专户管理，单独列账。

公共收益由业主委员会（物业管理委员会）管理的。业主委员会（物业管理委员会）应当在街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导下，建立公共收益管理制度，开设公共收益专项银行账户，单独列账。

未实行业主自行管理又未委托物业服务人代管的住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）指导住宅小区所在地居（村）民委员会为该住宅小区申请补建公共收益专项银行账户。

一个物业管理区域只能设立一个公共收益专项银行账户。

五、公共收益的使用

（一）公共收益的使用范围。公共收益应当主要用于补充房屋专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，主要用于下列支出：

1.共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修养护费用和房屋及共用设施设备的保险、体检费用；

2.业主大会和业主委员会（物业管理委员会）工作经费、工作补贴及聘用专职人员薪酬等费用；

3.委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；

4.抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用等合法支出；

5.业主共同决定的其他费用。

（前期）物业服务合同中约定的，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得在公共收益中列支；已纳入专项维修资金使用范围的费用不得在公共收益中重复列支。

（二）公共收益的使用程序

前期物业服务期间，公共收益应根据前期物业服务合同或临时管理规约的约定使用。未约定的，由物业服务人制定公共收益使用方案，公共收益使用方案应当包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间安排、监督方式以及是否需要审计审价等内容。公共收益使用方案报告居（村）民委员会后，提交业主进行表决，表决通过后组织实施。

业主大会成立后，公共收益应根据物业服务合同、管理规约的约定使用。未约定的，由公共收益管理人制定公共收益使用方案，提交业主进行表决，表决通过后组织实施。业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）在一定范围内使用公共收益事项的，应当明确授权使用的情形、条件、额度和程序。业主委员会（物业管理委员会）根据授权决定公共收益支出的，应当及时向小区所在地居（村）民委员会报告。

（三）公共收益的使用表决。公共收益的使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

六、公共收益的审计

前期物业服务期间，对公共收益收入累计金额在10万元（含）及以上的小区，物业服务人应当将公共收益的收支情况纳入年度财务审计。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会要加强监督审核，审计费用从公共收益中列支。

业主大会成立后，对公共收益收入累计金额在10万元（含）及以上的小区，业主委员会（物业管理委员会）应当将公共收益的收支情况、业主大会和业主委员会（物业管理委员会）工作经费、工作补贴及聘用专职人员的薪酬等费用纳入年度财务审计。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会要加强监督审核，审计费用从公共收益中列支。

无物业服务人或者业主委员会（物业管理委员会）的，对公共收益收入累计金额在10万元（含）及以上的小区，居（村）民委员会应当将公共收益的收支情况纳入年度财务审计。街道办事处（乡镇人民政府）要加强监督审核，审计费用从公共收益中列支。

七、公共收益的公示

（一）协议公示。物业服务人或者业主大会授权的业主委员会（物业管理委员会）签订公共收益经营管理合同或者协议的，应当在签订之日起7日内，在住宅小区主要出入口、房屋单元门厅、公共活动场所等显著位置公示，及时更新相关信息，并可以通过电子信息方式告知全体业主。

（二）收支公示。物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）应当在每半年第一个月的月底前，将上半年公共收益收支情况在住宅小区显著位置公示，及时更新相关信息，并可以通过电子信息方式告知全体业主。

（三）审计公示。物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）或者居（村）民委员会应当在住宅小区显著位置公示公共收益审计报告，及时更新相关信息，并可以通过电子信息方式告知全体业主。

（四）异议调处。业主有异议的，物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）应当自受理异议申请之日起5日内接受业主查询。业主对查询内容仍有异议的，街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应及时协调处理。

八、公共收益的移交

业主大会成立之日起30日内，物业服务人应当向业主委员会（物业管理委员会）移交公共收益及其经营收支账目，业主委员会（物业管理委员会）有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中支取。物业服务人不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等为由拒绝移交。

（前期）物业服务合同终止前30日内或者上一届业主委员会（物业管理委员会）任期届满后15日内，物业服务人或者上一届业主委员会（物业管理委员会）应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届业主委员会（物业管理委员会）。

未成立业主委员会（物业管理委员会）的，或者发生业主委员会（物业管理委员会）集体辞职、委员人数不足二分之一等情形时，应当由街道办事处（乡镇人民政府）确认后，将公共收益及其经营收支账目移交居（村）民委员会代管。

九、公共收益的监管

各地物业行政主管部门要加大对公共收益监管力度，对物业服务人不按规定管理、使用、公示、移交住宅小区公共收益的，责令限期改正，拒不改正的依照法律法规规定予以处置，并纳入企业信用档案。涉嫌经济犯罪的，移交公安部门处理。

街道办事处（乡镇人民政府）加强对辖区内公共收益的指导和监管工作，定期开展检查，督导物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）、居（村）民委员会规范公共收益的管理行为；对发现的问题及时予以纠正，拒不改正的，问题线索、相关证据及时移交至所在地县级物业行政主管部门，由物业行政主管部门依照有关法律法规的规定予以处理。同时，依托党建引领基层治理、网格化管理、信访等渠道，及时化解小区公共收益日常管理问题；针对难点问题，牵头组织相关部门召开联席会议研究化解。

本通知自印发之日起施行，有效期5年。

黑龙江省住房和城乡建设厅

2025年7月17日

▌本文来源：新街派生活报  龙江住建信息  看齐

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