南通的二手房市场整体很冷清。
根据贝壳找房数据，目前南通二手房挂牌数量为55293套，近90天成交数量下滑明显，许多楼盘不得不降价出售。
来源贝壳找房
今天我查询诸葛找房数据，发现24小时内降价房源竟然高达470套，与此同时也有房源却反其道而行之，价格不降反涨。
其中城市嘉苑一套建面约141㎡、赫然挂着“房东急卖”标签的房源，24小时内竟然上浮了10万！
来源诸葛找房
而且根据该房源的房屋时光机，该房源上架两周内三次调价，从总价355万报到365万再到375万，总共上调了20万，上调后该房源单价26511元/㎡。
来源诸葛找房
而目前城市嘉苑小区的挂牌均价高达29563元/㎡，挂出的房源也基本是建面约130㎡以上的大户型，近半年无成交备案。
在已成交的30套房源中，总价超千万的别墅有4套，更有两套总价1650万成交的房源，成交周期分别为1天和4天。
来源贝壳找房
今天我便实探城市嘉苑小区，看看它究竟品质如何，值不值这个价？
01.
上架两周三次调价跳涨20万
城市嘉苑小区挂牌价不降反增
城市嘉苑小区位于洪江路99号，整个小区共包括5栋18F高层、7栋11F小高、9栋双拼别墅、12栋联排别墅和19栋5-6F洋房，其中有10栋洋房不带电梯。
小区实景
根据贝壳找房数据，城市嘉苑小区目前挂牌均价为29563元/㎡（包含别墅、洋房和高层），目前73套房源在售，近30天带看52次，近90天无成交备案数据。
近两年共成交备案30套，其中：
（1）高层成交7套，成交均价约26004元/㎡，平均成交周期160天，均成交面积建面约144㎡，均成交总价为373万；
（2）小高成交11套，成交均价约27364元/㎡，平均成交周期105天，均成交面积建面约137㎡，均成交总价为376万。最高成交单价29250元/㎡，挂牌12天成交；
（3）洋房成交6套，成交均价约28077元/㎡，平均成交周期130天，均成交面积建面约152㎡，均成交总价为412万。
洋房的价格差距较大，不带电梯的洋房房源虽然价格低，但成交周期更长；
（4）别墅成交6套，成交均价约35411元/㎡，平均成交周期73天，均成交面积建面约362㎡，均成交总价为1207万。
城市嘉苑的别墅房源虽然价格高，但成交周期更短，而且目前该小区挂牌的在售房源中，别墅一房难求。
另外，安居客数据显示，城市嘉苑小区别墅的挂牌均价已经高达46939元/㎡，比上月上涨约7.85%，非别墅房源挂牌均价28723元/㎡，比上月呈现下降趋势，降幅约为1.26%。
来源安居客
不难发现，在城市嘉苑这个纯改善小区中，别墅相对来说更受欢迎，而且我实探时发现，该小区别墅的入住率还是很高的，也有几户正在装修。
别墅区实景
02.
实探真改善小区城市嘉苑
中芯地段+大户型+低密度+超高绿化率
城市嘉苑小区位于新城区洪江路99号，周边配套非常完善。
南门正对曹顶纪念公园，毗邻印象城、文峰城市广场、中南CBD，小区东门有沿街商铺，菜市场、超市、健身房应有尽有，生活购物休闲娱乐非常方便。
南门实景
小区内还有一所通师二附城市嘉苑幼儿园，距离启秀小学、一附朝晖都很近。
幼儿园实景
小区的门禁较严，南门和北门都需要刷卡进入。
南门入口
我从北门进去，门口的12生肖雕像搭配中央水景，大气葱茏的绿植环绕下更加显得气度不凡，美中不足的是现在池水被抽干了没有好好打理。
北大门12生肖雕塑实景
整个小区看下来，有几点感受：
首先小区的景观绿化做得非常好，即使是秋冬各种绿植也非常繁茂，中央景观做得很大气，尤其别墅区绿意盎然，搭配水景整体非常有质感，看得出来确实是精心设计过的。
小区绿化实景
不过绿化太充足也有缺点，就是这个季节小区里的小飞虫实在太太太多了。
小区绿化实景
而且不仅绿化和景观很好，城市嘉苑小区的楼间距也比较大，加上本身楼层不高，因此整个小区居住舒适度比较高，低楼层也能充分采光。
小区实景
不过，小区里随处可见的地面自设衣架，不太美观。
小区实景
其次，城市嘉苑小区高层、小高、洋房均为精装入户。
高层为两梯两户，公区地面全部贴砖，墙壁为大白墙；洋房一梯两户，楼梯地面贴瓷砖，公区墙壁部分贴砖。
小区洋房实景
电梯是三菱品牌，小区设置梯控，安全性很强。
当然，城市嘉苑小区也存在一些问题。比如小区并不是完全的人车分流，电动车的停放比较随意。
小区实景
地下车库灯光比较暗。
车库实景
两梯两户的高层，很多住户将门口的公共区域做成了入户玄关，自己打了玄关柜或者堆放杂物，而且楼道摆放的杂物也比较多。
小区实景
据了解，城市嘉苑小区基本以建面约130㎡以上的大户型为主。
我看了一套毛坯的别墅房源，自带院子，地上地下共4层，1楼是客餐厅＋1个小房间+1个卫生间，2楼3房1卫＋1个大阳台，3楼2个房间+大阳台+北露台+卫生间，地下室空间也非常宽绰。
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别墅内部实景
别墅直通地下车库，每户有两个车位。
别墅车库
整体来看，不管是高层还是小高、洋房、别墅，该小区的居住舒适度都比较高，适合改善自住人群，因此我实探中发现，小区的入住率比较高。
03.
周边二手房价格已达3万/㎡
新盘滨江玺千万级大平层一房难求
城市嘉苑二手房之所以能卖得这么好，一是因为地段好，二是小区定位改善，居住环境和居住氛围比较好，三是小区楼龄也比较新。
相对于周边其他小区来说，城市嘉苑高层、小高和洋房的价格并不算高，小区周边也有不少包含别墅的小区，整体均价基本在3万/㎡左右。
来源贝壳找房
而距离城市嘉苑不远的在售新盘滨江玺，高层价格已经超过3.6万/㎡，前不久推出的16套建面约320㎡的千万级大平层，几乎秒罄，可见在南通主城核芯地段，大家对于真改善型住宅的需求还是很大的。
你对于城市嘉苑这个小区怎么看？欢迎在评论区留下你的看法。
