南通二手房又又又刷新我的认知了！
二手别墅竟然挂到了80197元/㎡，单套报价3500万，该房源去年7月份挂牌，至今已经将近1年，价格一分没减。
估计房东也是真不急，房源详情页上还写着“房东在等有缘人，价格面谈”。
这套房源就位于市中芯的新海通花园小区。
新海通花园小区始建于1999年，最早建成的楼栋到现在房龄已经超20年，属于比较典型的市中芯老小区。
小区由别墅+洋房组成，一共才7套大独栋，目前2套挂牌，都是精装修，个人感觉单价49929元/㎡那套的装修风格更清爽一些，两套大独栋的报价均为3500万。
这个价格到底算不算夸张呢？我们可以来对比一下南通其他老牌独栋别墅的价格。
目前贝壳上挂牌的所有独栋别墅里，单价最贵、总价最高的就是这套5室2厅、建面约436㎡的精装大独栋。
其次是开发区壹城水清木华的一套建面约436㎡的毛坯别墅，报价71163元/㎡，总价3100万，一套400来平的别墅，整装下来400万也还算合理。
再看成交记录，贝壳可以查到的别墅成交记录一共才85套，其中价格在1000万以上的一共4套，2套城市嘉苑的，另外两套分别位于东郊庄园和中海上林院。没有独栋别墅。
成交单价最高的为万科白鹭郡的次新联排别墅，单价49772元/㎡，总价818万，成交周期204天。
限墅令以来，独栋别墅越发矜贵，在市面上流通的房源很少，再加上这种房子总价都是千万起步，很多想捡漏的富豪都会把目光转向法拍市场。
在法拍网可以查到的独栋别墅成交记录里，总价最高的是位于兆丰嘉园的一套建面约305㎡的房源，简装，其中住宅面积约282㎡，车库面积约23㎡。
该房源2019年7月开拍，7人报名竞拍，起拍价910万，市场预估价约1296万，最终以1702万高溢价成交。
除了这些二手独栋别墅，市区其实还藏着一批一手独栋别墅，就位于创新区的金地国际。
目前有32套大独栋在售，地上三层+地下私人泳池，建面超1000㎡，总价2300万起，不过这个产权只有40年。
产权70年、独栋别墅、市中芯地段、精装修等等，这些要素可以说是buff叠满。但不管是横向还是纵向对比，新海通花园这套别墅超8万/㎡的价格，也注定有价无市。
新海通花园小区由别墅和洋房组成，除了7套独栋别墅、叠墅以外，大部分是6层老洋房，不带电梯。
小区位于崇川区濠南路213号，毗邻南园路和文峰河，临近濠河，享南大街商圈、圆融商圈双圈利好，靠近在建地铁口，又有城中小学、三中加持，地段十分优越，居住氛围浓郁。
小区一共10栋楼，楼栋布局合理，楼间距适中，采光基本不受影响。
小区外墙是浅灰色+淡橘色涂料，古朴简约，因为建造年代久远，外墙有斑驳，但基本都比较平整。
小区绿化较好，有不少高大的树木和低矮的灌木，内部整体干净整洁，有一处休憩亭，还有一条小景观河，水面澄澈打理得比较好。
小区卫生环境整体较好，但建筑垃圾临时堆放处堆了很多为及时清理的垃圾，而且还是在小区一进门就能看到的显眼位置。
和大部分老小区一样，新海通花园没有地下车库，业主将车停在小区路面，停车位也比较紧张，路两边车位爆满就有直接停在草坪上的。
实探过程中我们发现，小区21栋2单元已经加装电梯，目前正常运营。
而且该单元的楼道和公区都与其他楼栋不一样，地面、楼梯全部铺设瓷砖。
1楼的电梯间也做了精装修，楼道的公区做了外拓，还全部改成了落地窗，观感非常好。
其他未加装电梯的楼栋，有的连单元门都没有，全部是水泥墙，电线等都暴露在外面，非机动车也随意停放在楼道里。
有的楼栋虽然有入户门，但是这个磨损程度，观感也不是一般的差。
还有这个门挨着门正对着都梯口的设计，也实在是看不懂。
有的楼栋，虽然外墙看起来也磨损也比较严重，但是入户做得还比较“隆重”，有点上海老洋房那味儿了。
整体来看，新海通花园小区的入住率比较高，生活氛围浓郁。
1楼沿街的小商铺比较多，居民生活十分便利，物业服务水平在老小区中也属于中上水平。
新海通花园和银花苑小区一路之隔，两个小区都是典型地靠地段和学校来抬身价的。
目前新海通花园小区的挂牌均价为32271元/㎡，24套在售，近90天无成交，近30天带看23次。
该小区上一条成交记录，还是在2021年8月份，成交单价28174元/㎡，总价380万，成交周期143天。
相较而言，房龄更久、挂牌均价更高的银花苑，二手房反而更受欢迎。
主要是因为，新海通花园挂牌的房源里大户型居多，建面约100㎡以下的只有5套，单价3.6-4.3万/㎡，总价在235-320万之间。
如果只是为了买来上学，新海通花园的性价比的确不高，因此也面临着近一年无成交、有价无市的窘境。
最后，你觉得新海通花园这个小区如何？欢迎留言与我们交流！
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