强悍！刚刚南通主城炸出宝藏地块，周边安置房死磕2万+/㎡

上周日，崇川区紫东花苑南侧地块规划调整公示，将地块内横向支路向西延伸至通京大道，同时将支路北侧部分居住用地调整为居住公共服务设施用地。

调整前

调整后

作为主城板块内仅剩不多的待出让地块，缩减住宅用地面积、增加居住公共服务设施用地，这也意味着未来补仓的房源将更加紧俏。

由于地段优越、资源聚集，该片区房价一直处于南通市区高位，新房断供许久，二手商品房如远创樽樾、中海铂悦府、九玺台等价格全面破3万/㎡；

就连周边房龄十余年的安置房，比如紫东花苑、紫东南苑、天一学士府等，价格也格外坚挺。

01.

市场下行期，价格依然坚挺

安置房小区也要卖2.2万/㎡

紫东南苑北区，目前在二手房交易网站上的挂牌均价为22580元/㎡，比上月上涨0.6%。

小区最近一套成交记录是在4月23日，毛坯成交单价21172元/㎡，可见挂牌价的水分不算大。

2019年-2020年，紫东南苑北区价格从1.9万/㎡涨到2.4万/㎡，领涨市区安置房；

2020年开始，南通二手房市场进入下行周期，2021年各个二手商品房小区都开始俯冲，但紫东南苑北区的房价依然维持在2.3-2.4万/㎡；

而2022年3月开始，小区房价迎来小幅下降，回落到2020年10月左右；

但从近一年来的走势来看，紫东南苑的价格稳定度远在市中芯小区之上，持续坚挺，受市场波动的影响很小。

紧邻紫东南苑的学士府，同样是安置房，目前二手价格19171元/㎡。

2019年从1.7万/㎡涨到2万/㎡出头；2020年峰值2.2万/㎡；此后也开始小幅度下降，但仍维持在1.9-2万/㎡之间。

相对紫东南苑、学士府来说，紫东花苑的房龄更久，目前二手价格19284元/㎡。

因为多为洋房&小高层、更靠近在建地铁二号线站点，紫东花苑的价格比学士府更高，居住氛围也更浓。

同样近1年来单价虽在下降，但幅度很小，稳定在1.9万/㎡以上。

不过相对于2019年的价格，紫东花苑是这几个安置房小区里涨得最多的，3年涨了约3200元/㎡。

不仅价格几乎不受影响，这些小区的二手成交也走出了一波独立行情。

首先小区的入住率都很高，居住氛围浓郁，跟其他地方的安置房小区相比，紫东南苑、紫东花苑这几个小区的住户，不仅老年人多，年轻人也很多。

虽然小区的体量很大，但是挂牌出售的房源不多，紫东花苑南区在售的仅3套，紫东南苑北区24套。

相比开发区、老港闸一些商品二手房两三百套的挂牌量来说是小巫见大巫。

不过这些小区成交的房源也不多，大部分是一些小户型，因为房东不降价、议价空间小，今年以来很多房源成交周期都比较长。

总得来说，紫东南苑、紫东花苑这些小区的二手房比较能打，房东也有坚持不降价的底气。

毕竟地段摆在这里，还有旁边一堆3万/㎡＋的商品房“同行衬托”，即使市场风雨飘摇，优质教育资源的门槛也很难降低。

02.

地段优越，新房断供

“物美价廉”的安置房受追捧

紫东花苑、紫东南苑所在位置，靠近通京大道和青年路两条主干道，紧邻在建的地铁2号线站点，交通便捷；

周边遍布多所高校、行政机构，距离文峰、圆融、中南等商圈较近，生活配套醇熟。

靠近城中小学、三中，紫东南苑配套的幼儿园还是二附集团旗下的，教育资源的含金量不必多说。

如此优越的主城地段，在濠悦府开盘即罄之后，一直处于新房断供状态。次新商品房，价格早冲破3万/㎡，因此不少人选择购买同地段价格相对友好的安置房。

以紫东南苑为例，虽然物业服务跟万科、绿城这些知名物业比不了，但也超过了大部分的安置房小区。

首先紫东南苑是有门禁的，保安站岗、刷卡进入，不过管理并不严格。

小区进门就能看到垃圾分类箱，卫生环境较好。

虽然小区体量大，但楼间距宽敞，容积率约1.8，居住舒适度不错。

相比商品房小区来说，紫东南苑的园区景观和生活配套较少，没有水景，只看到一处休息区和几处成人健身设施。

绿化一般般，道路两边的绿植数量不多，但草坪和灌木很繁茂。

电动车停放比较整齐，地面有充电桩，入户门敞开，没有入户大堂，高层一梯两户，公区地面贴砖，大白墙。

值得一提的是，高层的楼道地面也都贴了砖。

据了解，紫东南苑物业为天兴物业，2021年4月开始，购买小区二手房的业主按1.3元/月·㎡收取物业费，拆迁安置业主0.2元/月·㎡。

03.

即将上新，全城瞩目

周边次新小区价格破3万/㎡

作为即将补仓的主城鎏金地块，紫东花苑南地块一直备受瞩目。今天我实探发现，地块原厂已经滕迁，周边用铁皮进行了围挡。

用作居住用地的部分尚未进行平整，地面长了不少杂草，砖块、垃圾遍地，还有附近居民在里面种菜。

旁边还有一个临时停车场，上面停了不少私家车，还有一台小型挖掘机。

改为居住服务设施用地的部分同样长满荒草、满地狼藉，盖着破破烂烂的防尘罩。

目前该地块附近无新盘在售，品质较好的商品房小区，比如中海铂樾府，2018年首开均价24100元/㎡，最新二手房成交价34172元/㎡。

小区共11栋叠墅和8栋小高层，叠墅210㎡，小高层142、175㎡，绿化率为32%，容积率为1.5。

小区打造法式园林，细节由石材花钵、水景、古典柱式等体现，植被覆盖率较高，打造精致，视觉冲击感强。

栽种银杏、朴树、石榴、香樟、金桂、海棠等，打造主题性景观树阵，尽显贵气。

因为中海铂樾府定位纯改善，起步面积大、准入门槛高，挂牌房源总价基本都在500万以上，已经1年多无成交。

同区域的远创樽樾，目前二手价格31858元/㎡，交付至今0成交。

相对门槛较低的是九玺台，挂牌均价约2.8万/㎡，建面约140㎡四房户型总价400万左右。

以此为参照，未来该地块住宅入市，价格预计也会在3万/㎡左右，至于是否能有总价300万以内的上车小户型，也格外值得期待。

-END-

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