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曾几何时，提到南通最zui为好卖的二手房，莫过于次新豪宅和小户型书包房。现如今，次新豪宅依然势头强劲，但小户型学区房却辉煌不再…
南通市区的银花苑小区，城中小学、三中双名校资源加持，如今成交价不到2.7万/平，要知道两年前，该小区成交价可是超4.3万/平！
成交价大跳水，南通市区的“老破小”，即使有名校傍身，也扛不住了吗？
主城核芯地段，典型“老破小”
银花苑成交价两年跌了近1万/平
目前，银花苑在贝壳上的挂牌均价为31448元/㎡，71套房源在售，近90天成交9套。
该小区2021年4-5月份的成交单价基本都在4万/平左右；
去年3月12日成交的两套建面约65㎡的小面积，成交价均在3.5万/㎡以上。
其中一套高楼层，成交单价37313元/㎡，挂牌5天就火速成交。
而如今，2月份成交的几套房源。单价已经跌到了2.6万/平，跟2021年比，说是“腰斩”也不为过。
银花苑作为“老破小”，其二手房卖点无非就是地段+学校。
银花苑坐落于南通南大街商圈内，西靠三中、城中小学，东临工农路，北接人民路，南连新海通花园，由建银房地产公司开发。
与银花苑一河之隔的城中小学和田家炳中学，都是百年老校、南通重点名校，小区内部还自带一所幼儿园，一站式优质教育资源，自然让无数南通家长趋之若鹜。
银花苑距离圆融商圈、中南商圈都很近，附近有南通市中医院、南通大学附属医院两个三甲医院，毗邻文峰公园及濠河风景区，尽享主城繁华和便利。
地铁1号线正式贯穿人民中路和工农路，让步行即达南通法院站的银花苑，交通出行更加便利。
另外，银花苑以小面积为主，建面约63-83㎡，多为两房，小三房。
即使单价高，算下来小户型总价也能控制在250万以内，对一些追求名校资源的南通家长来说，也不算太遥不可及。
房龄近30年，缺乏物业管理
银花苑小区居住环境一般
银花苑小区是在1993-2000之间建设完成，最早一批的房龄已经29年。
小区共50栋楼，但房屋外观不尽相同。有些带有庭院，有的是粉刷墙面，其中3号楼和6号楼外立面是贴的瓷砖，看起来明显比其他楼栋要新。
小区的布局比较复杂，一楼大多是商铺，也有的一楼有架空和防潮处理，生活氛围十分浓郁。
由于房龄太老、缺乏物业管理，面临着公共配套设施破损老化、功能不完善、环境脏乱差、管理不规范等问题，小区的居住环境确实很一般。
虽然卫生环境一般，但银花苑的绿化比很多老小区优越。
不仅能看到不少枝繁叶茂的大树，还有业主在自己门口种荷花等花花草草，小区西边还有一条小景观河，水面还算清澈，应该平时一直有人打理。
小区17号楼后面有一个约500㎡的健身场地，可做荡秋千，单双杠，平衡操等，有块地可以跳广场舞，旁边还有个可以乘凉的亭子。
和其他老小区一样，银花苑没有地下车库，地面停车位非常紧张，机动车辆都是停在马路两边，排列整整齐齐。
非机动车有专门停放的地方，因此小区单元门口、楼道非机动车乱停放的现象比较少。
老小区的楼道差不多都一个样，看上去很旧，有些小区楼道里还藏了很多垃圾，观感很差。
此外，在实探过程中发现，银花苑小区内还有多处违建未拆除，比如一些自己搭的小房子、外拓的阳台等。
总体来看，在一众老小区中银花苑的居住环境算中上水平，但跟一些房龄较新的商品房小区存在一定差距，更不必说同价位的高改小区了。
近两年，推动教育资源均衡发展已经成为不变的趋势，在这样的环境下，南通的学qu房价发生了什么样的变化呢？
贝壳网成交数据显示，从2021年下半年开始，南通名校施教区范围的房子价格受到了明显影响。
在2021年3-6月高峰期阶段，南通学区房市场异常疯狂，白家园的46㎡的老破小成交价超4.7万/㎡，挂牌1天就成交；
银花苑的房子，成交价超4.3万/㎡，而且是挂牌11天就火速成交；
而到了2022年，城中三中施教区内的望江楼小区，在此前完全是属于秒没的房源，成交周期明显拉长。
房价也随之下降了不少，2022年初，小区房源的成交单价基本都在4万/㎡以下。
而现在，望江楼小区的最新成交价已经跌到了3.3万/平左右，不仅1年跌了超6000元/平，而且近1个月无成交，价格降也没人买账。
2021年5月底，学田苑建面约46㎡的房源，以总价130万成交，单价高达28261元/㎡。
而如今，学田苑同样的小户型房源，成交单价低至17778元/平，成交价狂降1万/平不止！
短短两年时间，南通名校施教区内的各个“老破小”小区，房价可谓是经历了大起大落...
最后，你觉得未来南通这些“老破小”命运如何？欢迎评论区留言讨论！
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