限价房，买了又如何？
NO.1|壹
限价房这个概念，是从2016年才开始有的。在这之前，各个城市没有所谓的限价房，都是市场价，推出来能卖个七八成，就是好房子。日光、时光的概念非常微弱，因为日光盘意味着定价太低，开发商亏了。
但2016年之后，全国各个城市来了一波翻倍行情，这让很多城市开始有了限价房的概念。尤其南京，在过去几年限价房非常多。摇中一套限价房，转身就能赚百万，这样的案例比比皆是。
事实上，当年摇中限价房的，都大赚特赚。不管是河西南，还是南站，鼓楼滨江，新玄武…当年果断买入的，一套房的盈浮至少100万-200万+，这波浪潮还是抓住了。
但也有一些限价盘，从当时的二手房成交价倒挂来计算，确实表现还不错。但事实上如果在一个弱板块买了限价盘，你的收益就是限价那部分，然后就没有然后了。抛开限价这部分差额，实际上二手房多年都没有涨，甚至微弱下跌。
2019年1月8日，江宁禄口超级限价盘最后清仓。备受万众期待的“万元盘”摇号名单公示。此次共有8181组客户（已剔除57组客户）抢712套房，7469组客户陪跑，中签率仅8.7%。据说有不少人已经等了两年，就是看中了其限价幅度。
而这个盘，创造了历史记录。
NO.2|贰
南京摇了这么多年的限价盘，直到今年才由江畔都会上城实现了万人摇号。在此之前，这个记录由禄口盘保持。8000多的报名人数，刷新了当时的历史记录。
媒体声称，这个楼盘均价1.2万，二手房价1.8万，倒挂6000元，倒挂率达到50%，这样的倒挂幅度，在全南京都少有。
一年半过去了，这个超级倒挂盘表现越来越衰，倒挂幅度在逐步缩水…
从8月份这个盘的成交记录来看，房价保持在1.5-1.6万左右，最新一套成交只有1.3万，这样看倒挂的幅度就比较有限了。倒挂率不但没有扩大，反倒还缩小了。所以这个盘当时买的话，赚还是能赚一点的，但赚的没有预期中那么多，那么大。早知道是这个结果，也不至于8000人去抢。我了解当时很多手上有多套房的人也去抢，还不如让给刚需了。纯投资的话，也赚不了太多。
禄口最近两年发展的比较快，新房价格保持在2万左右，但禄口其实内部也分好几个子版块。比如如意湖板块，卖的还不错，禄口镇板块，去化比较艰难，而这个倒挂盘所在地区属于另外一个板块，最近也没有特别的规划利好，房价弹性比较低。
所谓房价弹性，就是这个板块的变化预期。一个板块开始卖房，后面这个板块的交通、教育、医疗、商业、环境…能不能有一个逐步增强的过程？如果有，那这个板块的弹性就比较大。如果万年不动，那这边的房子就稳如泰山，因为没有变化。
当然，弹性是一把双刃剑，可以往上弹，也可以往下弹。如果板块的资源导入中断了，而周围仍然比较荒，这时候会出现鬼城的风险，或者炒作预期太高，房价就会往下弹。
房价弹性和房价稳定性，是一个板块的两个基本面。对于没有弹性的板块，限价房买完就买完了，你赚到这份差额后，就没有然后了。
NO.3|叁
这种无弹性板块的限价盘，并非只有禄口才有，其实很多板块都有这个问题，比如城东某知名地铁口楼盘。
这个盘每次开都有人说倒挂不少，尤其最后两次开盘，报名踊跃。2019年11月，该盘推出5、8号楼，其中5号楼销许均价26372元/㎡，8号楼销许均价26650元/㎡。项目的中签率为14.5%，平均7人抢1套，开盘当天售罄。
今年年初最后清盘，报名人数超过3000人，最后被抢购一空。不过这个盘除了倒挂之外，自身的升值能力并不是特别突出。买房人买了肯定赚，但没有额外的溢价。
在 2017年6月份，雨花台区某低价限价盘开盘，放出了高层首付八成，洋房全款的消息，在当时的南京市场引起了轩然大波。河西首付八成就罢了，刚需板块首付也要八成？但当时周边房价已经达到2.2万-2.3万，而这家楼盘前期房价只有18000，大概有4000-5000的倒挂空间，仍然吸引了大波人去看。
后来在行政干预下，这家楼盘取消的首付八成的规定，但开盘当天玩了一把套路，没有通知买房人就登记报名，减少了买房人的人数，最后还操盘卖了房号…
2017年，那时候南京遍地限价房，这家楼盘高层毛坯1.8万，洋房2.0万，倒挂4000，确实划算。但3年过去了，房价微弱涨了有1000左右，幅度有限。
所有用3年的时间成本，从投资的角度买入这个限价房，到底划算不划算？七七八八去掉后，基本不赚钱，就图个热闹。
NO.4|肆
刚才提到的这些盘，大部分都成为二手房，因为涉及到业主的财产和身价，我们能不点名就不点名，点多了业主也不开心。说了这么多就是想表达一个逻辑：买房不能单单看倒挂。很多人没有倒挂，就不会买房了。
首先实事求是的说，倒挂盘当然值得买，哪怕三年不涨，倒挂盘起码不会亏，这个事实必须要承认。南京还有大量的楼盘买了之后一直没涨，倒挂也没有，涨幅也没有，最后算起来是亏的。所以从这个角度看，倒挂盘仍然非常值得关注。
但买房不能单纯看倒挂，还要看潜力。现在南京买房都是三年限售，拿房也要2-3年，这就意味着你买这套房，不是买完立马卖，而是要考虑5-6年后，这套房子能值多少钱。5-6年就是一个比较长的周期了，不能单纯看眼前，更要看潜力。
所以我们看到17年其实很多不太限价的楼盘，现在看起来非常强势，一点也不次于限价盘，而且未来还会继续上扬。不过对于大部分买房人来说，倒挂价格是最容易计算的，难度较小，跟着倒挂买房有其合理性。而潜力这个指标评估起来有很大不确定性，你认为有潜力，他认为没潜力，很难把握。
尤其现在，人才还能挑一挑，有房户不要说限价盘，就是不限价的热点盘，也很难挑到了。
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