双限地，正在发挥威力！
NO.1|壹
今天土拍了，特别热点的地块不多，但已经足以说明趋势：
1、江宁谷里G49地块被德信以3.5亿元底价竞得，成交楼面价10083元/㎡，未来毛坯房销售限价18500元/㎡；
2、铁心桥G50地块经29轮竞价，达最高限价22亿，将现场摇号决定归属，未来毛坯房限价26000元/㎡；
3、麒麟G51地块被亚东以7.3亿底价拿下，楼面价6113元/㎡，未来毛坯房限价26000元/㎡。
4、江宁方山大学城G52地块经38轮竞价，达最高限价17亿，将现场摇号决定归属，未来毛坯房限价24300元/㎡；
5、汤山G53地块被浙江大树置业以5.1亿元拿下，楼面价9390元/㎡，未来毛坯房限价18000元/㎡。
6、燕子矶G54地块经64轮竞价，达最高限价38亿，将摇号决定归属，未来毛坯房限价 32000元/㎡；
7、小行G46地块被南京地铁资源有限公司以1.1亿元底价竞得，为商办混合用地；
8、城中G47地块被南京地铁资源有限公司以3500万元底价成交，为商办混合用地；
9、仙林中心G48地块被德基以9800万元底价拿下，为艺术传媒用地。
对于这些地块，我简单点评一下：
首先这几块地很多都是特殊用地，商办混合用地，一般这样的地，都是提前勾兑，走个过场就可以了，所以对于商办用地，地价毫无悬念，主要在于谁来拿，比如仙林地块被德基拿了，周围业主比较开心。
所以，我们主要关注4块地。
NO.2|贰
第一块值得关注的地，是铁心桥G50。这块地，很多人其实只知道在铁心桥，但究竟在哪个位置，其实不清楚。
大体标注一下，这块地位于铁心桥传统区域的南侧，也就是贾西板块的河对岸。如果把贾西作为雨花核心区，那么这个地方可以叫雨核南岸，所以这个板块不是铁心桥传统区域，而是河对岸。这个区域限价2.6万毛坯，其实也不算便宜，但基本上问题不大。
这块地地价1.73万，毛坯房价2.6万，相差8700元，就这个差额，就能让开发商打破头抢，可见营销费用、建安费用、税费，所有的费用加起来，8000块开发商都愿意干，所以代工这事，成本就这么高，地价翻倍的逻辑，不存在。
麒麟的G51这块地，性质比较复杂，所以地价不重要，关键看最高限价。这块地限价毛坯2.6万。那么这块地和铁心桥南岸的那个地块价格是一样的，两个地块相比哪个有潜力？我还是觉得麒麟好，空地多，想象空间也比较大。
这块地的最高限价，也给麒麟其他楼盘带来了一定压力，毕竟周围新房精装价格都达到了3万左右，这块地毛坯2.6万，基础精装2.75万，不选精装包的话，就是2.75万，开发商也没法逼你买精装包，而且位置真的很不错，所以这块地非常值得关注。
江宁大学城这块地，限价毛坯2.43万，基本与周边二手房价格差不多，所以没啥好说的。
燕子矶地块毛坯3.2万，而且是高层，这个价格不算便宜，与万象洋房价格基本匹配。
所以现在的价格，已经非常明确，未来的售价，都限的死死的。以前很多新房每年都能涨5%，但对于双限地来说，没有这个待遇。今年卖是这个价，明年卖还是这个价，所以对于稳住预期，还是非常有作用的。
那么这么以来，买房还有机会吗？有。最大的机会来自决策者对于限价红线的设定。每个板块都有一个红线，这个红线是否科学，谁也不知道。价格都是人定的，这个人对于未来房价的发展趋势的理解，真就这么准？我认为还有很大空间。
NO.3|叁
有媒体梳理了过去以及未来几个月南京要推出的几块地，看点颇多。
那么这34块地，有没有一些价格非常突出的板块呢？我认为有几块地，特别特别值得关注。
7月10日推出的地中，质量很高，其中最高的是仙林G31地块，这块地就在汇通路地铁口附近，毛坯限价2.75万，基础装修1500元，2.9万就能达到基本入驻条件，装修包可选可不选。由于地下室现在也有限制，这就导致了普通楼层，3万之内肯定能买到。
那么这块地房价的实际估值是多少？我认为要达到3.5-4万左右，之所以区间这么大，是因为学区还有不确定性，一旦确定了，4万起步。所以这块地是一个超级限价盘。也有买房人跟我说他想摇这个，对不起，可能想摇的很多。
另外江浦城南中心的几块地，限价毛坯2.8万，基本属于不错的选择。起码比高价接二手，强的多。
今天拍的几块地中，我认为麒麟亚东拿的这块靠近中央公园的地，也比较值得期待。
9月24日要拍的地块中，最值得期待的是百家湖G62，毛坯限价3.4万，基础装修3.55万，投资价值非常不错。这块地的住宅，4万-4.5万的价格，是能摸到的，关键看开发商口碑，口碑好的二手价格就会高一些。
9月25日就是核心区南工大板块的两块地，毛坯限价3万出头，加上精装也不贵，这两块地将成为买房人争夺的对象。现在无房户、人才想买核心区，其实难度没那么大，实在买不到，去买浦口的城南中心，也问题不大。
9月29日，与25日基本相同。之所以分两天拍，而不是同一天，主要是土拍新政造成的，让开发商可以重复报名。
除此之外，今天挂出的河西南3号综合体地块也非常不错。
住宅部分密度不高，限价毛坯4.4万，看位置大概率还是南外分校学区，比接盘二手房强的多的多，就怕首付八成，到时候还不好买，这是一个问题。
NO.4|肆
所以，简单梳理了一下，我们很容易得出几个结论：
第一，未来房价上涨的预期，不是特别大了。尤其跳涨这方面，像今年上半年出现的那种让人焦虑的跳涨行情，会被压制住。源源不断的供应，让买房人的选择更多。
第二，之前约定的每年房价上涨5%的行规，被打破了。其实这个行规是一个潜规则，没人拿出来说事。想涨的时候，比5%多多了。但对于双限房而言，真的要快速上市，因为你等来等去也无法涨价，这会逼着开发商高周转。
第三，因为限价没有一碗水端平，所以南京市场上还是存在大量的机会。正是因为端不平，机会才出来了。有的房价高于市场预期，有的房价低于市场预期。低于市场预期的，就是限价盘，就可以大胆买。高于市场预期的，好卖不好卖的，只有开发商自己知道了。
第四，人才，无房户，可以等限价盘，有房户由于地位不如狗，所以这些限价盘再多，可能跟自己关系不大，所以还是要珍惜每一次机会。
第五，由于限价，未来几年300万预算以上的，日子比较舒服。200万左右，250万左右的限价房选择，并不是特别多，格局没有本质的变化。
就这样吧。
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