假期还剩最后一天，感觉有点慌。
今天谈谈一个房价问题：升值隔离。其实这个概念更多的来自生物概念的生殖隔离。
从生物学的角度看，生殖隔离的意思是不同的物种，无法升值后代，即便有，也很难代代传下去。比如马和驴，能生骡子。但骡子没有繁衍能力，传这一代就结束了。狮子和老虎类似，后代狮虎兽往往体质不行，寿命比较短，也传不下去。
从社会学角度看，生殖隔离带有一点点焦虑感。比如白人和白人通婚，黑人和黑人通婚，互相之间很少跨越婚姻。当然，黑命贵的政治正确缓解了这一问题。印度不同种姓之间是禁止通婚的。其他国家没有这么明显，但都有门当户对的传统。鱼找鱼，虾找虾，乌龟找王八，有点阶层固化的意味。
从房价的角度看，确实存在升值隔离的现象。就是同在一片蓝天下，有的房子一直涨，一直爽。而有的房子一直不涨，甚至在下跌…两种房子泾渭分明，互相隔离。所以有很多人说房地产没啥机会了，一看均价都不怎么涨，但仔细区分一下发现，有的涨了不少，有的跌了一些。在这个过程中，出现了升值隔离。
升值隔离这个概念，从宏观上说是不对的。过去十年，有人鼓吹“京沪永远涨”，三四线城市完了。但这种分类并不可取，我们发现部分比较强的三线城市，涨幅超过了京沪，甚至北京最近三年还在跌。所以升值隔离是相对的，而不是绝对的。
那么在南京，是不是也存在房价的升值隔离现象？在特定时空范围内，其实还是存在的。
在谈这个问题之前，我们来看看南京的各个板块，今年一年来的升值情况，到底如何了？
先看一线板块。
今天看了一个成交记录，南站的九都荟有套房成交价逼近5.5万了。这个价格，我并不惊讶。一年来，南站区域的房价大概上涨了10-15%左右，涨幅明显。
河西南基本上一套房加了1万/平，有的还不止，房价涨幅逼近20%左右。这个涨幅还算可观了。
新玄武板块也有一定提振，涨幅稍微弱一点，但还是涨了。鼓楼滨江区域今年表现尚可，有学区变化的外滩新城表现强劲，其他资源变化不大的，涨幅稍弱一点。
新一线板块中，各个板块其实涨幅也不错。这里说的涨幅，只谈二手房，新房因为限价因素，这里就不谈了。
江北核心区，其实直到5月份，核心区二手房价变化还不大，5月份之后才出现了补涨。但这轮补涨基本上把涨幅给拉回来了。核心区的二手房价上涨幅度超过了20%。
紫东核心区，以中南为参考系，均价上涨了5000左右，落实到涨幅就是18.5%，其实这个涨幅已经相当不错了。
燕子矶不用多说，涨价的启动时间比核心区还要早，甚至当时部分二手房超过了核心区。今年燕子矶的涨幅不弱于紫核，15-20%是一种常态。
江宁至今为止，房价表现比较一般，从8月份开始，核心区域的二手房价开始偷偷的补涨，但幅度不太大，一般都控制在10%以内。
雨花台贾西、文体小镇没有二手房，就不谈了。但我能感受到贾西区域的热度在上升。
所以整体上，这些板块的升值水平还是可以的。
二线新锐板块，包括河西南岸，麒麟，兴智，五桥等，房价没有明显上涨，但热度在涨，所以整体上有往上走的趋势。
单价2万以下的板块，目前正方新城，有一定被低估。其他不少板块其实卖的并不好，比如汤山区域，龙潭板块，禄口老镇的房子，江北老山、老江浦区域，特价房，特惠房特别多，今年其实都没涨，个别盘还降了一些。比如谷里的一些新盘，降价幅度竟然达到25%，令人意外。
所以，楼市分化成这样，真的升值隔离了吗？涨的永远涨，跌的永远跌？
其实只要分析一下就知道，楼市升值的类型，分三种。
第一种，钱印多了。大部分的升值，都是因为这个愿意，钱印多了，导致物价房价上涨。最近美国，欧洲，韩国的房价涨幅明显，就是因为疫情带来的货币超发，推高了房价。国内也是一样，每一次大的行情，都与货币超发有关。2015年到现在，5年来不管大城市还是小城市，房价都实现了翻倍行情，本质就是印钱印多了。
第二种，资源变化了。今年南京不少房子涨价，跟钱无关，最重要的就是资源变化了。比如紫东地区，突然领导重视了，规划出炉了，导致热度上升。燕子矶更明显，突然来了个南师分校，加上背后操盘，直接拉涨停。鼓楼滨江的力人学校，河西南南师分校，小行仁恒的疑似南师，江北研创园的疑似南外…都给板块带来了升值空间。其他的资源，比如五桥的开通也给江北部分区域带来了机会。所以这玩意没办法，资源变了，升值肯定会有影响。
第三种，就是板块轮动。板块轮动是升值隔离的最大破解方式，只要轮动，就会打破升值隔离。比如今年河西涨了，城南涨了，河西南岸的热度明显上升。这就是板块轮动，买不起河西南，买不起南部新城，连贾西也买不到了，只能买河西南岸。轮动到了，热度自然也就来了。
所以什么时候会升值隔离，什么时候会板块轮动？
当城市整体房价变化不大的时候，最容易出现分化，零和博弈，有涨有跌，强者恒强。
当城市房价出现明显上涨的时候，先涨会带动后涨，板块会互相轮动，最后打破升值隔离，最后实现普涨。
那么今年南京的行情是什么？
上半年台前台后都在营造房价上涨的趋势，部分板块实现的先涨，但刚要带动后涨板块的时候，突然房住不炒政策加码了，造成板块轮动的动能急剧衰弱，没有实现普涨行情。板块的轮动，只限制在一线、新一线以及部分二线板块。全城轮动，没有实现。
今年，就这样了。
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