不是所有首付八成，都能坚持住的。
NO.1|壹
今天的文章，主要聚焦优质板块。尤其是那些位置非常优越，且有一定倒挂的好盘，现在几乎都要首付八成了。在谈这个问题之前，我们必须要了解一个前提，即文中提到的盘都是好盘，否则也不会首付八成。比如我们说肖战凉了，鹿晗过气了，但再怎么样人家还是比咱们普通人强百倍。有了这个基础，我们来探讨这个话题，就有意义了。
一切要从大校场云澜尚府说起。
首先，云澜尚府目前代表着南部新城品质标杆，这个争议不大。现在正在开的华著兰庭，以及大校场老盘复地宴南都，或者保利棠樾，品质上可能距离云澜尚府都有差距。毕竟这个盘的底子是金茂府。
云澜尚府新领1.5号楼销许，销许均价44780元/㎡，精装包3500元/㎡，验资300万，首付比例不低于8成！
加上精装包，这个盘的对外均价为4.8万左右，加上面积比较大，总价比较高，首付八成，对于很多买房人来说只能作壁上观。
现在摇号数据出炉，正好是1016人，房源总数为256套，中签率高于25%。从这个角度看，云澜尚府的报名人数比较适中，不能说少，但也没有想象中的火爆。
首付八成确实是大杀器，倒挂特别多的楼盘，可以忽略这个问题，大不了买完再抵押。但倒挂不是特别大的楼盘，首付八成并非高枕无忧。
过去几年，河西楼盘往往首付八成，基本能够达到日光的状态。但现在南京市面上仍然有倒挂盘，但倒挂的力度没有那么大了。连号称一套保底赚300万的苏宁檀悦，三次开盘人数都有较大的落差。
如果再连续开三次，苏宁檀悦还能否保持神话，还很难说。当然，没有如果。
那么问题来了，首付八成的楼盘，会不会出现卖不完的情况？完全有可能。
NO.2|贰
其实对于房企而言，首付八成确实有利于回款，但作用没有那么大。即便首付低一点，贷款也会在一两个月内逐步到账，早一点晚一点的事情。考虑到很多楼盘捂盘不卖，说明现金流回款有时候也没那么重要。所以这一轮南京优质板块掀起的八成首付之风，一方面是开发商的意愿，但也不全是开发商的意愿。
压力主要来自房住不炒。限价不能无限破，又不能阻止买房人报名，最后只能首付八成了。但只要某个板块的供应足够多，而有首付八成实力的买房人数量有限，最终就会打破平衡，卖不完。这是完全可能发生的事情。
当天不能日光，其实对房企也无所谓。卖不完就卖不完，第一天卖不完，第二天接着卖就行了，只要开完盘一两周内能卖完，那就是好盘。我们习惯了当天日光，其实这不是常态。当天卖不完，说明开发商定价合理，不吃亏。
其实比房企更关注的，是买房人，也是房东。因为这是一种心态，一种信仰。日光，就代表着好，下次再开，大家还是愿意去抢。没有日光，那大家就要考虑下，是不是不行了？人设崩塌了？倒挂盘是不是不倒挂了？周围的二手房业主涨价美梦，是不是有点破灭的感觉？
所以能不能日光，对房企没那么重要。重要的是对市场心态有冲击，神盘之所以是神盘，日光是必要条件，一旦没有实现日光，就会被舆论反噬。
那么南京各个顶级板块中，谁最有可能放弃首付八成？
NO.3|叁
目前南京敢明确首付八成的，其实就三个区域：河西、大校场、江北核心区。其他板块，目前还不敢尝试首付八成，也没有必要。
敢不敢首付八成，主要是看价格，看供应。再好的板块，只要供应很多，市场一样站在买房人的一边。
河西和大校场属于江南头部板块，河西已经执行3年多的首付八成状态，基本能够达到次次日光。哪怕葛洲坝销许达到6.4万，还是经受住了市场考验。不过葛洲坝的开盘比较谨慎，一栋一栋的开，这说明开发商还是想保持住逼格的。
目前河西的供应看起来不少，但节奏都非常慢，不少都是拿地多年的钉子户，实际上每个月能推出的供应量，还是非常少的。
目前看来，河西大部分的楼盘，还是能坚持首付八成的。个别公寓，或者特殊产品，没办法，他们无法执行8成首付。
南部新城和大校场地区，才刚刚尝试八成首付。
华著兰庭，首开6成首付，场面火爆。敢不敢尝试8成首付？可以挑战一下。但开发商应该觉得没必要，6成首付还是比较合适的。
其他楼盘，比如华夏幸福，金地商置，明阅府，金基双雄等，要不要搞8成首付？这个不一定，但整体上很难全面8成，毕竟这个板块有倒挂，但倒挂没有那么严重。
南站星耀首开告捷，并没有把首付提到8成，如果提了，真未必能光。现在挂上了东外的牌子，热度要比首开的时候好一些。
所以南部新城这个大区域，只能是局部首付八成。全部首付八成很难卖光。
我们来看核心区。
核心区很大，又将细分N个板块，各个板块的水平是不一样的。
纬三路核心区板块，以扬子江金茂悦为代表，首付八成一点问题都没有。包括后面的大华或者中交，只要价格控制在3.5万以内，首付八成日光无悬念。
隧道口核心区板块，水木滨江是板块的底，上次已经证明了3栋连开可以光，问题不大。区域内江畔、卓越等盘，首付八成日光无悬念。垃圾站、三角地块等不利因素，都是浮云。
南工大核心区板块，我们需要研究一下。
这次板块内的花语熙岸，决定首付八成。上次报名人数是5000人，这次首付八成，人数有较大的下降。报名人数总共2330，数量不到上一次的一半，腰斩了。
我相信，即便腰斩，花语还是非常难买，一房难求，日光是没有问题的。但现在区域内就花语一家在卖，明年呢？
9家楼盘，明年都会卖，供应量暴增。在这个大前提下，所有楼盘都首付八成，确实要掂量掂量。
不过，如果区域内的那个学校挂个南外或者南师，就当我没说。全款也会日光，没办法。这就是学区的威力。
在南京，南外、南师在哪里建分校，哪里涨；
NO.4|肆
所以我们无需为首付八成的板块担心，相反，房企在首付八成方面，还有一个套路没有使用。
现在开发商最最头疼的一件事，就是精装包卖不动。买房人太精了，太会算计。即便装修包没那么贵，他们也不愿意买。我们是来买你倒挂的，不是来买精装包的。在这个理念支撑下，这些所谓的神盘装修包，都卖不动。
而且精装包销售比例越低，装修成本就越高。材料用的少了，采购价格也会高一些，这就会大大折损开发商的利润。这该如何是好？
后面可能会流行一个模式：买精装包的，首付5成甚至3成；不买精装包的，对不起，必须8成。
这样的话，既解决了房住不炒稳房价的目标，又兼顾了开发商的利润，买房人根据自己的情况自行选择。何乐而不为呢？
至于首付八成能不能次次日光？这个问题已经不重要了。重要的是，地又好卖了。
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