时间可以抚平一切。
NO.1|壹
这一年，强者恒强，河西、南部新城、核心区，三驾马车继续领跑；
这一年，也有逆袭，燕子矶从白金变黄金，紫东从平庸变优质；
这一年，麒麟、河西南岸、五桥等板块，出现明显加热的局面；
当然，也有不少板块没有变化，一动不动。
具体到楼盘，有很多楼盘以前大家看不上的，现在开始抢了；以前大家打破头抢的，现在又不太香了。这就是变化，这就是趋势。其实这些变化我们早有判断，但现在说这个已经晚了。今天就拉出几个案例来说下，明年的趋势，到底是什么？
首先对不起，我们需要举几个从王者到青铜的例子。所谓王者，最低要求也要是日光，报名者众，今年一出场就是巅峰的楼盘，可能是它。
江北核心区旁的商务区，融侨誉江府在上半年做了大量的铺垫，有人说倒挂7000，有人说倒挂1万，6月份迎来首开。
由于是跟江北核心区其他楼盘一起开盘，有这个胆识确实厉害。但誉江府的表现丝毫不落下风，润辰府中签率2.14%，扬子江金茂悦1.3%，江畔都会上城2.92%，而誉江府也有5.54%，相当于18个人抢一套誉江府，而开盘当天，誉江府日光，商务区豪宅的人设保住了。
但好景不长，随着南京实行双限政策，核心区的没有受影响，但商务区的去化却非常不理想，这个盘成功由日光，变成了去化难。可以说王者变成了青铜。
NO.2|贰
目前誉江府这个盘在分销的加持下，不能说卖的比较差，但也不火爆，开盘一两个月，成交率不是很高，不少房子还没卖出去。
再说一遍，这个盘卖的还行，但跟一出场的惊艳相比，热度确实下降了不少，为什么？江北新区在出现了明显的南移的现象。
整个江北区域的热度，是在升温的。核心区在升温，研创园在升温，五桥也在升温，浦口城南中心也成了香饽饽，背后的原因是江北新区的战略地位更高了，同时五桥的开通，让整个江北新区的南侧，从边角料地块，变成了舞台中央。而核心区北侧的商务区板块，从正核的护花使者，变成了空地较少，想象空间不足的小板块，这种变化，是开发商当时拿地的时候并没有完全预估出来的。
也就是说，商务区没有额外利好，但竞争对手研创园，城南中心，五桥等地块，由于广阔的土地和五桥的开通，得到的扶植力度，超过了商务区。去年是朋友，今年是对手，江北首付三成的购买力是一定的，南边买的多了，北边就难了。
其实高新区今年的热度，也比较一般，大家自己感受下，江北核心区的重心，是不是有南移的趋势？
问题来了，是不是这个板块就不能买？我觉得不宜一棍子打死。王者变青铜，青铜如果耐心修炼，有可能成为白银。我认为商务区板块学区预期可能不高，但地段其实还不错，来自对岸鼓楼的购买力其实也有一些，价格还是能支撑的住的。能买。
但江北新区热度南移的趋势是不变的，2021年可能更加明显。这张图之外的板块，热度会被虹吸。大家可以明年再看看。
NO.3|叁
有降级的，就有升级的，而且今年南京由冷变热的楼盘太多了。我们选几个比较典型的案例，对于板块的认知，要动态的去看问题。尤其一些楼盘从门可罗雀，到傲娇封盘，前后对比非常之大。
第一个宣布封盘的楼盘是研创园的佳源玖棠府，今年夏天一期卖完，随后宣布封盘，2021年涨一波再卖。之前卖的一般，也开了分销，前后耗时很久。第一次开盘非常不顺利，当时跟附近的金地、中海相比，佳源确实是个弟弟。但今年五桥开通，佳源的位置确实变成舞台中心了，所以这个盘宣布封盘，其实也不是吹牛。我预计明年即便小幅涨价，仍然会受到追捧。毕竟不远处的保利西江月已经逆袭，佳源也并不例外。还是那句话，江北的热度在南移，不在赘述。
还有一个宣布封盘的是位于河西南岸的电建洺悦华府。
为什么要把电建拿出来说事？河西南岸三兄弟，世茂、都会、电建，三家论品质，电建是个弟弟。但轮年龄，电建是个哥哥。电建洺悦华府在都会还没开盘，世茂刚刚出道的时候，人家就玩过一把大的降价促销。
2019年9月25日，项目首开9、12号楼259套房源，面积为89、113㎡，销许均价29400元/㎡，虽然开盘前夕，项目高调宣传“均价25608元/平起”，试图以“低价”吸引客户，但首开当天依旧仅去化1.5成。
过了几个月，大户型实在卖不动，不得不降价促销，大户型价格拉到2.6万左右，一套房降了30-50万，一时引起轩然大波。
直到今年5月份，也是卖的一般。但上个月世茂、都会、电建三兄弟一起开盘，全部日光，板块热度上来了，大家饥不择食。
不是说电建的品质变好了，还是热点转移了，实在是河西、城南涨的太多了，刚需被赶到这里了。僧多粥少，电建宣布封盘，明年涨价再卖。
NO.4|肆
问题来了，这些都是已经发生的事情，那么2022年，还有哪些楼盘会出现一些热点变化？河西核心区大校场这种板块就不说了，说了也没啥意思，别问，问就是看好。关键有没有不看好的楼盘，会变的好一点？我举几个例子。
首先还是上秦淮板块，江宁整体热度一般，但江宁的热点，还是在上秦淮。
参考水印
但上秦淮有一个问题，就是好一点的盘，比如五矿、银城没啥存货了，秦尚栖庭又有点偏，剩下的只有碧桂园和葛洲坝，但两个楼盘的品质和品牌，目前市场认可度还不太高，买房人也怕买了之后麻烦事不断，所以两个盘不难买，真想买的能买到。但从江宁的供应和两个楼盘当下的价格来看，两个盘有可能逆袭。
注意，我没有推荐你买，买完之后升值了，也不用给我一分，买完出了问题维权了，也不排除这个问题发生。我只是说，作为一个样本，这两个盘现在很多人看不起，可能明年的时候又有不少人怀念。至于你买不买，那是自己的事情。
再一个值得关注的是麒麟科创园板块，尤其是仁恒、亚东、高科那一片，明年的热度应该还可以，应该比今年强一些。
大家还非常看不起的青龙山板块，一年后可能会出坑。足球小镇如果出让土地会直接登上热度榜。贾西那一片，在商业学区敲定后，也会有一定提振。
当然，也有个别板块热度会降低一些，但业主太多了，变好的会提一下，变差的就不提了，提了会掉粉。整体上还是趋好的更多。
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