今天，江宁房价又一次压倒了江北。
NO.1|壹
今天土拍，没什么亮点，除了江宁上秦淮板块的地价。
在讨论之前，把几个住宅地块稍微说一下：
1、桥林G80地块经过1轮竞价，被龙湖亿4.1亿元底价竞得，楼面地价8528元/㎡，未来毛坯房销售限价18600元/㎡。
2、栖霞山G82地块经过3轮竞价，被东原以12.6亿元竞得，楼面地价14298元/㎡；
3、马群G84地块经过30轮竞价，达到最高限价17.6亿元，摇号决定归属，未来毛坯房销售限价31000元/㎡；
4、上秦淮G81地块经过27轮竞价，达到最高限价15.6亿元，摇号决定归属，未来毛坯房销售限价32800元/㎡；
5、仙林G83地块经过23轮竞价，达到最高限价13.2亿元，摇号决定归属，未来毛坯房销售限价27500元/㎡。
其他的配套地块，就不说了。这里面比较扎眼的是上秦淮G81地块，地价很快就突破最高限价，毛坯销售限价32800元。
我们来看下这块地：
这块地，还不是上秦淮1.0板块，属于上秦淮2.0，也就是云台山河以南的地块，周围除了融信之外，都是还是原生态。
这块地容积率不高，1.2左右，可以做洋房。但从区位上，还是比3号线底站有着不小的差距。上秦淮1.0现在比较成熟了，也得到了买房人的认可。但上秦淮2.0现在还比较荒，地铁商业人口学校，啥都没有。但地价迅速突破了最高限价，毛坯限价3.28万，确实不低。
而刚刚出让的江北核心区地块，首开拿下的G17板块，楼面价2.33万，毛坯限价3.15万。这么看江宁地段一般的地块，未来房价比江北核心区还高。这就意味着江北与江宁的竞争中实现了双赢，江宁赢两次…
NO.2|贰
之所以这样设置，与容积率是有关的。洋房的单位成本，高于高层，所以政府也把成本算好了，给开发商留的空间都是科学的。但上秦淮2.0的毛坯限价这么高，比核心区还高，这是让我们始料未及的。
这里并不是说江宁不应该高，而是核心板块的对比，核心区应该与百家湖九龙湖对比，或者跟上秦淮1.0比比也可以。但上秦淮2.0还位于处女地阶段，啥配套都没有，去江宁新街口都不近，设定的房价却压倒了核心区，这让不少核心区业主不是很服气。
此外，从限价的角度看，江宁的突破力度，远高于核心区。
刚刚开盘的九龙湖神盘金隅紫京云筑此次开盘推出292套房，销许均价3.82万/㎡，户型建面约120-170㎡，最高单价突破4.3万/㎡。
这个价格一出来，很多人对这个楼盘的风评不太好，觉得没意思了。比周围二手房价格还高，户型好像也没有那么完美，后面还要建高架…很多人心里觉得不是滋味，价格实在太高了。
但，你不买，有人买。
这次开盘吸引了1682组客户报名，平均中签率只有17.36%，其中有172组人才报名，中签率54.92%；643组无房报名，中签率20.33%；普通买房人867组报名，中签率7.7%。
最后的结果也证明了这一点，3栋楼全部售罄。
而在大热的江北核心区，不管楼盘再怎么热，房价只能批到3.2-3.3万左右。洋房不算，高层类产品的审批价，整整比江宁低了5000。关键这个价格，在江宁市场毫无压力，根本不用担心，很快就卖完了。
从这个角度看，江宁的审批价格又赢了。当然，江北现在首付八成，不过如果水沐滨江价格也是3.8万/平，也同样主打大户型，不限制8成首付能不能光？这个不好说。
NO.3|叁
二手房方面，头部楼盘的价格竞争进入白热化阶段。谁先捅破5万/平，现在还没有明确的结论。
据链家数据显示，江北核心区二手房正荣润江城刚刚成交一套二手房，87.34㎡三房以448万总价成交，单价高达51294元/㎡，成交破记录！
而这套房，挂牌价格455万，只花了19天就成交了，堪称神速！
而这套房的装修不错，已经满两年，还带一个车位，车位的价格在16万左右，剔除车位，实际成交单价在4.95万/㎡左右。
如此一看，正荣润江城大有“裸房”破5万的趋势…
今年9月，润江城107E户型，开发商精装，不满二，含车位，江景房，成交价格552万，剔除车位，成交单价约等于5万/㎡。
所以可以这么说，江核的顶部楼盘，二手房正在破5。
而江宁也不示弱，刚刚龙头盘成交了一套大户型，也在无限逼近5万/平。
在链家上看到朗诗玲珑屿成交一套130.87㎡三房，成交总价650万，成交单价49668元/㎡，刷新小区成交记录！
朗诗玲珑屿成交价第二高，是在今年5月，卖出的一套130.87㎡三房，成交总价640万。
在房源介绍上还写到：此房适合百家湖改善客户，婴孕老幼都合适，小区分流，24小时安保制，园林绿化好，环境优美，科技住宅内有新风系统，有益于小孩和老年人的呼吸系统，春秋季节，防尘去霾，居住舒适度高。温度恒定，湿度恒定。
所以目前江北核心区与江宁核心区的顶级楼盘，二手价格基本打成平手。
江北冲的很猛，但江宁晃晃悠悠就上来了。今年的涨价，河西和城南先涨，江北核心区7月份才开始涨，但涨幅不错。江宁核心区域涨的比较慢，但仍然有一定补涨。
NO.4|肆
头部楼盘二手价格差不多，但新房审批方面，江宁比江北宽松的多，价格高不少，但人家也能立的住。价格批高了卖不动也没意义，批高了仍然能卖光，说明市场真的有实力。
背后的原因是什么？是江北不行还是江宁很强？恐怕没这么简单。
看一下两个板块的供应结构，就会察觉到它们“分道扬镳”的原因。
大家都知道江宁是南京体量最大的区，但宁核基本是已建成状态，能扒拉出来的新房屈指可数。改善客户都憋死了，拿着钱买不到房，这是江宁核心板块的常态。而且未来5年，核心地段还是没有有效供应。
而江核的新房储备量是惊人的，新的地块也在陆续供应。截止目前，江北核心区域（核心区及周边，这个概念不等同于核心区）储备20+个楼盘。
明年上半年，近万套房子将在核心区爆发上市。
所以一个是放量上涨，一个是量缩上涨，方式是不一样的。
还有一个原因，就是江北核心区的房价，确实被人为压的太厉害，否则也不会首付八成。一碗水没端平。不能说核心区不行，实在是涨价阻力太大，只能委屈委屈核心区了。
江北核心区与江宁核心区的竞争，有一点杭州VS南京的意思。
江北天天各种重磅利好，言必称各类规划，江宁几乎听不到太多利好。江北核心区供应量大，江宁核心区供应量小。
相对应的，杭州天天重磅利好，言必称阿里蚂蚁，南京几乎听不到太多利好；杭州新房供应量大，南京新房供应量少。
最后一平均，发现杭州的房价，跟南京还是差不多…
其实江北房价在南京各个板块中，有两点可能会出现杭州化的特点：
第一个特点是房价的波动性高一些。毕竟是新区，稳定性差一些，上限高一些；
第一个特点是，江北的房价未来分化会相当严重，贵的会死贵，甚至不低于河西，便宜的会非常便宜，价差拉的会很大。平均看可能跟江宁差不多，但仔细一看可能会有高价豪宅，也可能有拉不起来的子板块。
你怎么看？
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