所有的建设问题，都是钱的问题。
NO.1|壹
刚刚，这个板块9大开发商尘埃落定。
今天，江北核心区G17地块摇号结果出炉，北京首开以总价11.9亿元、楼面地价23322元/㎡幸运的拿下这块地。
这样以来，江北核心区的南工大板块，就聚集了9大楼盘。今天加入的北京首开集团，并非寂寂无名。在北京，这家大型开发商可谓是龙头房企，非一般开发商可比。
北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称“首开集团”）于2005年12月10日正式挂牌成立。首开集团是在北京市国资委主导下由城开集团、天鸿集团合并重组而成的市属国有大型企业集团。
在北京，素有“一部首开史，半座北京城”的美誉（首开网站自己是这么说的）。那么这么牛的一家开发商，怎么现在才开始关注南京？其实北京首开早就登陆南京，但与在前台操盘相比，首开更喜欢当背后的大佬。比如昨天刚刚热销的都荟澜岸，就是和融信、金地等开发商合作开发的。这个产品已经赚的盆满钵满，口碑也不错。
更早之前，还和金茂等开发商操作过青龙山项目。所以北京首开已经在南京积累了比较丰富的项目经验，这个核心区项目到底是自己操盘，还是拉个合伙人一起，目前还没有消息。
这么以来，江北新区核心区南工大板块，已经汇聚了南京中北、招商、中铁建、保利、电建、新希望、大华、通宇和北京首开 9家开发商，未来供应比较充分。
不过稍微遗憾一点的是，高品质豪宅开发商基本没有拿到地。不过也无所谓，现在都是双限地，谁建都一样，弄不出啥花来，别太差就行了。
NO.2|贰
这九大开发商，看似很多，其实拍地节奏非常之快，地价也差不多：
通宇G10地块成交楼面价22273元/㎡
中铁建G15地块成交楼面价20619元/㎡
大华G11地块成交楼面价23385元/㎡
中北G03地块成交楼面价22976元/㎡+自持租赁面积2600㎡
招商G13地块成交楼面价23290元/㎡
电建G14地块成交楼面价23324元/㎡
新希望G15地块成交楼面价21397元/㎡
保利G16地块成交楼面价21506元/㎡
首开G17地块成交楼面价23322元/㎡
地价最便宜的是中铁建，这是以前拍的土地，其他的地价都在2.22-2.34万之间，差别很少。未来区域几个开发商的定位也基本同质化。其实他们也不需要差异化竞争，反正也不愁卖，随便搞搞就行了。
值得注意的是，这9块地有7块地是半年内拍出的，速度之快，超乎想象，完全不是南京以前的风格。但核心区就是这么猛，就是这么快。
但整个核心区，除了这个区域，最近几个月都没有拍地，核心区的土拍任务，全部落到了这个小板块，明年将为市场提供近1万套的房子。
稍微算了一下，9块地给江北新区带来了161亿的现金流，核心区旁的新城地块，接近173亿。江北新区的建设，靠它了。
NO.3|叁
173亿，对于江北新区来说，说多不多，说少不少。其实今年江北新区的土拍金额总量不多，大部分都落到了这个板块。南工大板块基本上能为核心区建设资金的重要来源。从预算上看，修一条4号线二期，初步总投资预算是88.1亿，这173亿可以修两条。
11号线总投资206亿，这9块地的出让金还稍微欠缺一点。但地铁建设周期都是3-5年，平均每年投入并不是太多。
当然，地卖了并不是说要去建地铁，江北新区花钱的地方太多了。而是通过这个对比发现，其实卖地的钱，与江北新区建设的支出相比，还是不宽裕。
回到这个南工大板块，9块地总共出让36万方，容积率在2.2上下，建筑面积就要80万方左右。按照100平一套的面积来计算，大概能为市场提供8000套房子。
值得关注的是，明年上半年，这9个盘大部分都会上市。因为现在都是双限地，捂盘毫无价值，价格都定的死死的。谁的工程进度快，谁先开盘，谁就能更早的获得现金流。这个板块没有一家开发商会捂盘，都会尽快上市。所以江北核心区迎来了最佳上车机会。
如果你有能力首付八成，在反复摇号后，基本上还是能够上车的。所以不用太慌。
但问题也来了，供应这么多，这个板块的价值如何？
首先看价格，毛坯3.15左右，加上基础装修就是3.3万，装修包2000-3000，买个像样一点装修的房子，需要的成本大概是3.5万左右。3.3万也能买，但装修就比较差了。
如果都是首付八成，确实对刚需属于劝退板块了。
从区位上，南工大属于核心区二线板块，地铁方面的配置稍微弱一点。10号线和4-2,11号线都是不远不近的距离，所以9个盘除了中北外不算是地铁盘。
从学区配置看，现在还没定是什么学校。但既然板块给城市带来了173亿，是不折不扣的奶牛板块。奶牛产奶也得吃草，相信这个学区怎么着也得给一块牌子。万一是顶级牌子，所有的问题都解决了。
所以整体上还不错。尤其是普通买房人，摇号的概率本身就不高，如果再挑三拣四，后面的机会更少。这毕竟是核心区，还要啥自行车呢？
NO4|肆
目前江北的格局很清晰了，每个板块都有自己的使命和任务。
1负责留白，地块暂时不卖；
2负责成熟和配套，地都卖的差不多了，按部就班落实就行；
3负责健康产业，住宅部分倒是其次；
4来当奶牛，在其他板块不卖地的时候还有钱继续建设；
如果说4是江北新区的奶牛，那么8就是浦口区的奶牛。两个板块的对抗，将在明年上半年达到顶峰，
一个首付八成，一个首付三成；
一个精装逼近3.5万，一个精装保持3万出头；
一个是核心区二线，一个是浦口区一线；
一个号称要挂名校分校，另一个也号称要挂名校分校…
我们暗中观察即可。
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