出道即巅峰！南部新城抛出王炸！低价上车的机会来了！- 大数跨境

首页

出道即巅峰！南部新城抛出王炸！低价上车的机会来了！

楼市科学家

2020-10-12

导读：关注楼市科学家

南部新城的楼盘，进入爆发期！

NO.1|壹

过去几年，河西南、南部新城、鼓楼滨江、新玄武板块，逐步发展成南京四大一线板块，而南部新城依靠优越的区位，便利的交通，扎实的产业，丰沛的人口，在四大一线板块中的位次逐步上移，已经成长为与河西并驾齐驱的一档板块。

起始于软件大道，爆发于南站，收获于大校场，南部新城不断的自我蜕化，逐步升级。但房价，也是一个新的起点。

近期，南部新城新盘陆续上市，南京一批富人群体行动了：

9月27日，华著兰庭率先开拔，6成的首付，200万的验资，4.48万/㎡的均价，成了与河西分庭抗礼的香饽饽。华著兰庭首开共吸引3834组报名，其中人才307组，无房家庭1626组，普通家庭1901组，一大批人遗憾陪跑！

9月30日，南站纯新盘万科星耀都荟首开，共有3555组报名，综合中签率11.2%。人才报名428组，无房报名1574组，普通报名1553组，毫无悬念日光，又一批人陪跑…

接下来，金茂联合多家开发商打造的云澜尚府也即将入市，143-228㎡的户型设计，对标河西金茂府的五衡系统，又是一波富人的狂欢。对了，首付预计将提高到不低于5成…

在南京，品质、地段、交通、产业、附属价值等等，决定一个楼盘的价值，南部新城综合表现力强劲，吸引了全南京的关注，尤其是，一批手持人才购房证明的人才买房人，也对这里非常青睐。

这样一个购买格局，也让南部新城成为南京最高热板块之一，每每有新房上市，都足以预定一个乃至多个头条，据说后续南部新城楼盘更有计划将首付提高到8成。

NO.2|贰

而南部新城的价值在过去一年的土拍市场，首先就获得了开发商的认可。

据统计，2019年以来，南部新城一共拍出了8幅地块，吸引了金茂、金基、华侨城、万科等多个品牌房企入驻，除了金地和华夏幸福拿下两块巨无霸混合用地外，大校场周围还有5幅地块已出让，并纷纷计划上市。

1、2019年7月3日，金茂拿下南部新城G32地块，总价51.5亿，楼面价29705元/㎡；

2、同年10月10日，南京交通投资置业拿下G64商住地块，总价8.1亿，楼面价16597元/㎡；

3、10月23日，华侨城夺得G70地块，总价29.2亿，楼面价28666元/㎡；

4、11月19日，金基斩获G76地块，总价12.5亿元，楼面价19408元/㎡；

5、12月4日，万科再进南站，拿了G88地块，综合楼面价26114元/㎡；

6、2020年1月15日，金基拿下G107地块，总价34.3亿，楼面价31149元/㎡。

其中，金基G76、南京交通G64都是商住用地，因此楼面价相对较低，因为没有可比性。而住宅用地的楼面价就高了，普遍在3万左右，在整个南京而言算是位处高位。

3万的地价，全部都是最近地价处于低位期出让的，如果今年年中再拍地的话，可能楼板3万/平的价格，未必能拿到地。

值得关注的是，10月23日，与大校场一起出让的还有一块河西南鱼嘴地块，最终价格低于南部新城的G70地块，这时候很多人才明白过来，原来南部新城这么能打！

事实上，早年开发的南京南站，其二手价格节节攀升，站稳5万/平。

近日看了一个成交记录，南站的九都荟有套房成交价逼近5.5万了。这个价格，我并不惊讶。一年来，南站区域的房价大概上涨了10-15%左右，涨幅明显。

根据链家网显示，目前南部新城的二手房价普遍较高，南站站东区域在万科品牌和学区双轮驱动的刺激下，报价高于5万/平，站西、卡子门一带的次新房，报价在4.5万-5万之间，成交价格也有激变！

这样的房价，早已脱刚！

NO.3|叁

南部新城这个板块，与南京这座城市的气质很像，稳重大气，低调内敛，但实力强大。整个城市任何一个板块想甩开南部新城，基本不可能。这与这个板块的自然禀赋是分不开的，其他新区板块想模仿，未必具备条件。

首先从区位上，南部新城是整个江南城区的中心，北侧是市区，南侧是江宁，人口密度巨大，这决定了这个板块的房子，具有强大的购买群体。地缘客户的充沛需求，是其他板块不可比拟的。

另外，南京四大产业带中，最重要的两条产业带，都起始于南站。

高科技产业带：从南京南站出发，经过2000亿软件产业的软件大道，到达阿里巴巴京东小米汇聚的河西南，最终抵达江北的桥林IC产业基地。这一条线所有的高薪产业购买力，会考虑在南站置业。

秦淮河先进制造业产业带：从南京南站出发，沿着秦淮河逆流而上，抵达百家湖商业中心，九龙湖先进制造业基地，禄口空港新城，溧水新能源汽车基地，这是2500亿GDP汇聚的产业带。这一条线上的高薪群体，更愿意在南部新城改善。

无论是地缘客户代表的存量需求，还是高薪科技岗位带来的增量需求，都在南部新城汇聚。

在这样一个天然优势条件下，政府只要顺势而为，板块就爆发了！

10月8日，秦淮区暨南部新城重大项目集中开工仪式隆重举行！此次集中开工项目，总投资近300亿元，其中10亿元以上项目有6个，2个单体项目投资额超100亿元。

值得注意的是，此次开工的多个项目都围绕大校场板块及其周边。

平安幸福（华夏幸福G12地块）是南部新城核心区第一个大型产业综合体，也是南京主城近十年来规模最大的综合体项目！

南部新城全民健身中心，就在平安幸福旁边。

那么细数这个板块的禀赋，也是满满的期待：

交通方面，区域内未来将有9条地铁，除了已经开通的1、3、S1和S3号线以外，还有规划中的5、6、10、13和16号线，未来的四通八达性已经可以预见。

而更早开发的南站板块，早已实现5条地铁汇聚，成为世界级的交通枢纽板块。来自全球的人流、物流、信息流，不断在南部新城潮起潮落，实现与整个南京经济的互动和交流，这是南京最大的窗口板块。

教育方面，大校场有南外本部，还有游小+钟英这样的黄金搭档，南站有雨花外国语本部，价值在不断酝酿发酵。

这样一个内敛而又强大的板块，价值和价格得到匹配后，买房人就吃力了。

NO.4|肆

大校场作为主城最后一块可以完整开发的区域，其价值显而易见，但它的问题是，没有一个价值逐步兑现的过程，一致性预期使这个板块起步就是4.5万，这是一个大多数人已无法企及的门槛。

那么有没有曲线上车的选择？如果看好大校场，预算又不够多或者已经没有住宅购房资格，商办和公寓是一个可以考虑的方向。

放眼全国，南京南站板块商办公寓的性价比很可能是最高的，也是一个价格洼地。

1、仅仅住宅一半的价格。

南站和大校场区域的住宅价格突破5万元/㎡，而精装修平层公寓的价格仅仅2.3-2.4万元/平米，4.8LOFT的价格约3万元/平，公寓/住宅价格比不到0.5，不仅在南京显得突出，在全国来看也几乎是绝无仅有。

国内不同级别的代表性城市，公寓/住宅价格比普遍在65%-80%，在长沙甚至出现同一区域公寓价格超过住宅的情况。难以解释为何南京南站区域公寓/住宅比较如此之低，但未来逐步向全国平均水平靠拢应是大概率。

2、租金有保证

几个方面的原因，使南站区域的公寓租金一直坚挺：

一是区域内部的产业人口丰沛，租住需求旺盛；

二是地铁和高铁密布，在其他区域上班的人租住南站也极为方便；

三是因为枢纽效应，短租公寓和民宿酒店的需求非常大，实际上，南站一半以上的公寓是用于短租或民宿的。

目前南站区域平层40平米左右公寓的租金在3000-3500元/月，4.8米挑高户型的租金约4200元/月，而挑高双钥匙户型则有较大的溢价，可以达到5200元/月。

证大喜玛拉雅单层租金3500-4600元/月。

保利堂悦单钥匙挑高租金4300元/月

保利堂悦双钥匙挑高，单层租金2580元/月，双层租金约5200元/月

怎么样，这样的租金回报，极度舒适吧？

NO.5|伍

那么一说到公寓，对于习惯买住宅的购房者来说会有排斥，但其实这种鄙视链，万万要不得…

我们不妨来看看，前两年在南站买公寓的客户现在怎么样了？

2017-2018年，南站公寓大热，特别是4.8米挑高公寓产品，销售旺盛，很多人公寓不会增值，买公寓就是“入坑”，我们不妨看一下，当年购买这些公寓产品的客户，他们做对了吗？

以保利堂悦为例，42平米双钥匙户型的价格约110万，现在月租金5200元，年租金6.2万元，租金回报5.6%，现在的二手房售价约135万，涨幅23%。

事实上，过去3年南京80%以上的住宅涨幅不会超过20%，甚至0涨幅的也不少见，在房住不炒大背景下，住宅受到严格限价，本身几乎没有租金收益，投资性购买住宅还是比较难受的。

相比较，公寓稳定现金流收益的优势就十分突出，3年租金收益16.8%，售价涨幅23%，相当于三年40%的投资收益。

这样的“坑”哪里还有？

当然，公寓二手房交易的税费较高，所以公寓投资还是以长持收租为主。商办公寓类产品和住宅是两种完全不同的收益逻辑，并不普适所有人。

它是一种收益型资产，其价值公式的分子就是租金收益，分母则跟利率水平正向挂钩，租金越高或者利率越低，则资产的价值越大。

但是商办公寓类产品尤其需要精挑细选，其核心在于租金——未来持有期内持续可实现的租金。一般来说，真实可持续租金收益达到5%，就是很好的项目，在一个40年的长周期中，租金的稳定性尤为重要，一般来说高级别城市商业中心、交通中心和就业中心的公寓类资产的抗风险能力更好，但价格往往也不便宜。

南站和大校场周边的商办和公寓目前供应断档，尤其是4.8米挑高产品已成绝版，稀缺性很强。几个项目已基本售罄或处于尾盘阶段。我们了解到，云树公馆尚有少量房源在售，主要是4.8米挑高双钥匙产品，面积约52-70平米。

云树公馆与大校场一路之隔，距南京南站直接距离1公里，距号线明发广场站约200米，是纯正的地铁盘。2017-2018年曾是南京公寓市场的现象级产品，30-50平米的小户型成为爆款，开盘当天卖出近500套，在南京创造了一个纪录。

云树公馆目前为准现房，缩短了拿房时间，对于投资型买房人也是不小的机遇。

在售户型A1：约52平米双钥匙户型，5.8米面宽，双开间，楼上楼下独立入户，可以作为两个一室一厅户型分别出租。

在售户型A3：约70平米，两个采光面，最大面宽达到8米，作为办公或居住都有很好的舒适性和可塑性。

对云树公馆感兴趣的读者可以咨询52880999。

【声明】内容源于网络

楼市科学家

南京楼市大脑，科学研究楼市

内容 3871

粉丝 0

楼市科学家南京楼市大脑，科学研究楼市

总阅读1.0k

粉丝0

内容3.9k