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临近年底，南通楼市究竟成色如何？或许在二手房市场上，我们可以找到答案。
根据贝壳找房数据显示，今年7月开始，南通市区二手房备案套数开始止住一路走低的趋势，逐渐开始稳步上升。8月开始的二手房成交量开始高于2022年、2021年同时期，11月南通二手房成交量同比涨幅约35%。
具体到11月份来看，11月1日-11月30日期间，南通二手房累计成交837套，单日最高成交46套；套均总价132万，房源套均成交周期约233天。相较10月套均总价微降，成交周期缩短。
相较新房，“即买即住、无须担心烂尾”的突出优势，让不少买房人的目光聚焦到二手房上。不过，近7万套的挂牌房源，二手房市场鱼龙混杂，且交易流程繁琐，给买房人造成很大困扰。
为了帮助大家快速筛选，我们根据11月贝壳找房上南通二手房的成交情况，统计出单月成交量前100的热门小区，供大家参考。
注：以下数据仅来源贝壳找房，统计周期为11月1日-11月30日，数据整理于12月15日，不代表整个南通二手房情况，请大家理性参考。
01.
低总价刚需房成交攀升
南通150万内的二手房很吃香！
贝壳找房数据显示，目前全南通一共能检索到3776个小区，全市范围内有32个小区二手房单月成交量在5套以上，占比不到0.8%！这些小区算得上是当下南通二手房市场里的“抢手货”。
不过，成交量最高并不代表是最好的小区，但至少反映了某种市场趋势和购房者心态。
比如新城香溢紫郡、雅居乐花园、中海碧林湾等近地铁口的低总价小户型；或是学田苑、郭里园这些市中芯靠近名校、生活氛围浓郁的“老破小”；
又或者万科翡翠公园、春溪集等周边配套成熟，价格适中的优质次新房等，都是成交量排行比较靠前的小区。
相反，成交量很小，并不是意味着小区不好，有可能是社区各方面都很好，业主自住率高，不忍心出手。
比如此前我们实探过的城西高品质小区万科濠河传奇、公馆1895等，小区二手房挂牌量较少、入住率高，二手房转手率较低，单月成交3-4套已经是很不错的数据。
而像万科方圆这种整个小区二手房挂牌量都只有37套的高端改善次新盘，11月单月成交量还能有2套，排名86，充分说明其“硬通货”的水准。
从成交均价来看，作为这波二手房成交的主力，单价1.5万/㎡以下的刚需盘贡献了大多数的成交。
城区总价150万以内的刚需小区，受众群依旧广泛，这些楼盘还有一个共通点：小区体量大、二手挂牌房源足够多。
而排名前100的小区中，成交单价超2万/㎡的小区只有5个，仅占比5%。
从区域分布来看，排名前100的小区多位于南通城区，占比超70%。
其中位于崇川区的有33个，其中观音山、任港板块热门二手小区较多；位于原港闸区的有18个，主要集中在市北唐闸、秦灶板块；
位于开发区的有22个，基本都在能达商务区，且成交量前十的小区里能达商务区占了6个。
单月成交数据可能并不能说明某个小区二手房是否值得入手，但是有一点需要明白，如果是挂牌量超百套但近90天0成交的小区，一定是存在瑕疵的。
要么面积大、价格高，购买力有限；要么是老破小，居住体验差，或者配套缺乏、产权有问题等。总之，这类房源谨慎考虑。
02.
主动降价！诚意出货！
南通二手豪宅走出独立行情
与其坚持挂高价无人问津，不如放低预期降价促成交。有经纪人表示，越来越多的房东，开始有这样的心态。
比如有中介透露，保利香槟国际的一套136㎡“捡漏”房源，挂牌当天就吸引了5组带看，第二天就成交了。
还有很多挂牌不到15天就成交的房源，比如惠泽苑、万科翡翠公园等，平均每天都有不止1组带看。
像一些品质较好的次新二手房如春溪集、招商雍华府、佳期漫等，起始挂牌价格高，长时间卖不出去，但成交前带看了近百次，市场关注度还是很高的。
不怕降价，就怕降价还没带看。有带看、有成交，至少说明，这是一个双方都能接受的价格。换一句话说，现在很多板块的二手房价已经相对底部，颇具性价比。
新房市场，11月17日，新城区澐璟首开劲销7.5亿；双十一房交会，滨江双玺单日劲销6000万、公园道劲销超3500万、万濠朗润劲销超2亿！
贝壳成交数据显示，2019年-2023年南通一共有26套千万级豪宅成交，其中2019年2套，2020年6套，2021年7套，2022年3套，2023年还没有结束，目前已成交8套，近5年的至高点！
千万豪宅成交量陡增，500-1000万之间的二手房源成交量相较去年也大幅提升！单贝壳成交数据看：
现在市场内部确实积累了一定的需求。每年11-12月都是成交的高峰期，年末急用钱的房东多，是淘性价比高房源的好时机，看房的人相对也多一些。
尤其是真正迫切需要改善的家庭，一旦碰到心目中合适的户型和价格，还是会果断出手，反正是自住。
03.
当下买二手房，注意这几点！
那么，如果普通刚需、刚改当下有需求购买二手房，到底应该怎么选？
改善置业考虑优质教育，选择濠河、城东等老市中芯区域；考虑未来发展预期和圈层的，可以考虑新城区、创新区板块；首付有限的刚需置业可关注能达商务区、市北。
虹桥、任港等老城区，以老小区居多，但有价格优势，不想舍弃成熟的城市配套也可以看。
首先，考虑品牌房企或者本地实力房企开发的小区。比如万科、龙湖、招商等，物业服务更好。
其次，在首付能够得着的最大范围内，尽量选择5年内的次新房，社区品质、户型设计都更新颖，车位配比更充足，未来也好出手。
三室户型功能性更强，尤其在鼓励二胎的政策下，未来两房显得更加捉襟见肘，从市场角度来看，三房的流通性更好。
说到最后，买房这件事，一切以自身需求出发，适合自己的才是最好的。没有十全十美的房子，要懂得舍弃，基本上能打8分的房子，就可以考虑入手。
【品质改善 精选好盘】
万濠朗润 |仁恒紫琅世纪 |世悦 |九里云和 |澐璟
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