终于，五桥通了！
NO.1|壹
好了，南京长江五桥通车，具体通车过程不再赘述，我们关心的是，五桥的开通，究竟能给南京带来什么？首先看交通的影响。
下午6:00左右，是南京下班高峰期，隧道口普遍拥堵。我特意看了下高德地图（百度地图不行，更新太不及时了）的交通路况，意外发现两条隧道都不堵了。
取而代之的是，江北最堵的线路是江北大道，而江南的江山大街，应天大街，扬子江大道，还是有些拥堵。但江南江北的几条通道，包括五桥在内，基本上不堵。
所以五桥给我们带来的最大的变化是，江南江北的互通，通畅了不少。尤其五桥的设计时速更快，桥面更宽，过江能力是大于隧道的。所以五桥的开通，将有效解决过江难的问题。
当然，这是一种暂时状态，可能再过一阵子，过江通道仍然会拥堵，但如果没有五桥，会更堵，毕竟对于新区来说，堵是发展的一部分，要客观看待这个问题。
另外一个作用是极大的拓宽了南京的城市界面，即从五桥看河西，这个窗口可能会成为新的南京宣传的亮点。
图来自朋友圈，可以认领
在若干年前，我就提出，河西CBD最佳的位置就是江湾城-儿童医院一带，而不是什么鱼嘴。可惜这个区域规划了太多住宅，覆水难收。这就不谈了，鱼嘴的未来，我是不怎么看好的。当然，说完这句话我还要强调一句，河西南真不靠鱼嘴。所以鱼嘴行不行的，影响面真不大。
但五桥最大的利好，其实是江北。五桥把拥堵全推给了河西，然后把资源和购买力从河西置换回江北，这一波大赚。
NO.2|贰
五桥一通，江北核心区的格局，变了。
江北核心区，官方自有定义。但这个核心区太大了，在民间引起了歧视链。即正核歧视次核，次核歧视远核，远核歧视非核。
也就是两隧之间的4个子板块，算正核。这个区域内的房子，大家叫正牌核心区。而这个区域内部也有歧视链，板块1是核中核。最近要开的大华即将被疯抢，就说明核中核的威力。
很多人说，江北买房只买两隧之间的正核，目前也只有正核规定了首付八成，说明自己确实有实力。然后正核之外，就是5-6这个区域，算是次核。9是远核，整体上比两隧之正核，要弱势不少。
但五桥开通后，过江通道有了一个新的选择，那么两隧之间算正核的说法，可能就会有一种新的扩展。比如桥隧之间算正核，即五桥和纬三路通道之间算正核？当然现在这么谈还为时尚早，但如果研创园真能鼓捣出一些东西，这种说法就会更加流行。
判断江北的发展前景，其实关注两点就行了。一个是自身的规划水平和落地能力，一个是江对岸的拉动能力。
第一个方面，核中核肯定是第一，其他的比如隧道口，健康城，南工大三个板块，有啥规划？都是房子，没啥大规划，如果有，那就是距离核中核更近。也就是江北CBD更近一点。
但CBD对于板块的拉动能力到底有多强，其实并不好量化。CBD+高密度产业才有用，CBD+普通产业，没啥用。前者的代表是浦东，后者的代表是滨海。现在天津仍是是全球唯一的两座500+封顶的城市，这个CBD就没啥用了。
但从江北的落地情况来看，江北CBD的前景还是有的，所以距离越近，前景越好，这一点现在不用扛。
另一个方面，就是对应的江南板块的拉动。其实两隧之间对应的是鼓楼滨江、河西北部。研创园对应的是河西中部、南部，从房价来看，差异不大，甚至南比北还要强势一点。所以对面的实力，差距不大。
如果说差距，就是研创园的腹地，没有通达江南的地铁。所以五桥的开通，没有改变大的格局，但江北核心区南侧与北侧的差距，其实是缩小的。所以可以说心理上的核心区往南扩散了。
NO.3|叁
另外，过江通道并非只影响江北，其实对江南影响也非常大。
对于河西，其实有利有弊。这条线增大的河西南的腹地，但也引入了拥堵，购买力也在向江北导入。整体上有利有弊，基本打平。
对于南站、大校场板块，利大于弊。以前南站和大校场，是主城区与江宁区交互的窗口。江宁到主城，主城到江宁，无论是地铁还是快速路，都绕不开南站和大校场，利益均沾，左右逢源。现在五桥开通后，这个区域又称为南京城东与江北交互的平台，其交通的核心枢纽地位，更加稳固了。
另外能感受到明确利好的，是雨花核心区。这个城南板块之前的交通可达性非常差，现在与江大大街直接互通，顺畅了很多。所以雨核虽然跟五桥没啥关系，但这个中环还附带解决了龙翔大道与江山大街的互通问题，地位提升了很多。
对于城东的影响，就要小一些了。实话实说，五桥的开通其实把城市的重心往西拽了拽，对于江宁和大城东区域，利空大于利好。但交通变好了，整体上还是会有进步的。
燕子矶、兴智板块等，影响较小，毕竟二桥还在收费，后面还是要期待和燕路过江通道快速通车才行。
桥北高新板块，变化不大，对大厂过江有一定好处，大桥的拥堵也会减弱，被动利好吧。
中环出炉后，整个江北核心区纳入到中环内，虽然也不改变什么，但地图视觉上拉近了不少。所以南京本地人觉得无所谓，但对于外地来南京买房的这群客户而言，这条中环对他们的买房策略，还是有较大影响的。
NO.4|肆
不过，这并不意味着江北城建能赶超江南。尤其在地铁建设方面，江北的地铁建设进度和速度，都不如江南。现在江南1号线、2号线、10号线延长线、宁句城际、5号线、6号线、7号线等全都在实质性建设阶段，但江北的4号线和11号线还没动工。即便江北两条地铁开通后，地铁密度还是比江南差一大截，这是江北需要解决的一个问题。
另外，即便是正儿八经的环线，也并不意味着房价就要一样。比如有人说，桥北都划进去了，这能叫中环？这种观点不值一驳。如果现在桥北重新规划，可能房价未必低的了。房价与区位，不完全匹配。即便是标准环线的北京，北五环和南五环，云泥之别。很正常。
此外，仙林和江宁各有自己的逻辑，不在中环内，并不意味着房价前景不妙，毕竟南京不是一个典型的环线城市，环+块的分布状态，仍然将长期影响南京的板块结构。
就算是江北，五桥能带动起来的板块，也不可能面面俱到。比如五桥两侧，没有问题。雨山路板块，距离也很近。但是不是雨山路板块就能爆发第二春，其实也谈不上。所以有时候同样一个利好下来，A高潮了，而B无感，是非常正常的一件事。
Anyway，还是要为大中环喝彩！
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