南京马上又要拍地了！
NO.1|壹
南京的土拍价格，慢慢浮出水面。
早在一周前，有开发商拿地的地价PPT材料显示，位于贾西板块的一幅地块，毛坯限价竟然达到了3.8万，引起舆论哗然。
在这份材料中，位于贾西地铁站北侧的A11地块，毛坯限价高达3.8万，加上基础装修，装修包，房价可能高达4.2万，这让很多人大呼不解。
对，就是这块板块，目前我们命名为雨花核心区。
随后，又有开发商拿地材料辟谣，这个价格达不到这么高。这块地的毛坯限价大概是35600，一说35800。
因为有38000元的毛坯价格打底，所以35600的价格一出来，好像有那么一点接受的感觉。这个价格意味着区域板块的精装价格，应该设定在4万左右。开始觉得高，现在又觉得还算合理。
不过，今天又有材料传出消息，这块地价格，还是38000…
刚刚网上传出消息，龙翔启动区A11地块毛坯限价3.8万，龙翔启动区A11地块即NO.2021G07:雨花台区西善桥街道竹苑路以南、梅苑南路以东地块，东至经八路，南至规划纬二路，西至梅苑南路，北至竹苑路。总用地面积29050.51㎡，出让面积29050.51㎡，出让年限70年，R2二类居住用地，容积率1.0<far≤2.8，建筑高度≤100m，建筑密度≤22%，绿地率30%</far≤2.8，建筑高度≤100m，建筑密度≤22%，绿地率30%
（1）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过38000元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
（2）该地块内装配式建筑面积的覆盖比例为100%，住宅建筑单体预制装配率应不低于50%，公共建筑单体预制装配率应不低于40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付。本规划条件中的“容积率”已包含采用装配式建筑奖励的容积率部分（含预制外墙水平截面积）。
这个消息的来源，是网上流传的一个word文档，最后到底多高，很快就要尘埃落定了。
NO.2|贰
与此同时，江北核心区一直在挂地。
本月上旬，江北核心区刚挂出两块地，毛坯限价32000元。
这样以来，江北核心区南工大板块，地价已经从30750，一年内涨到了32000元，涨了1250元。
有人说，这块地位置不好，不在核中核。但去年刚拍的保利里程位置好吧？真的非常非常好，但毛坯限价还是32000。
这个价格，比刚刚说到的雨花核心区，整整低了4000-6000元。这让很多核心区业主疑惑不解。我核心区是什么档次，你贾西是什么档次，你也能比我贵6000？太不合理了。
说到这里，插播一条新闻：南工大板块的户型图都出来了，估计其他板块也都会跟进。
整体上户型还是非常不错的。不过据开发商透露，目前核心区南工大板块可能要放弃首付八成，只要首付5成就可以了。
基础包2000，精装包2000，最后的价格大概是3.475万。不买精装包的话，价格是3.25万。没挖地下室，这个价格贵吗？真不贵。
问题来了，江核看着哪哪都好，雨核看着哪哪都没那么好，但为何价格还干不过雨核？而且价格还差不少？这是非常值得分析的一件事情。
NO.3|叁
昨天我发了一篇微博，提出江核是慢牛的结论。结果很多人不淡定了，觉得这个结论非常不客观，科学家是不是没买到核心区酸了？这里再澄清一下，江北核心区在最近2年内，整体很牛，但不是快牛，也不慢，属于“稳牛”。叫慢牛，也问题不大。
为什么这么说？
江北核心区的面积很大，价格其实并非控制在二手房东手上，而是控制在政府手中。
也就是说，江核的二手房房价一方面是看二手房业主的报价，更重要的是看政府土地的限价。如果限价一直比较低，那二手房价格很难提高。
另外，目前隧道口几个二手房成交价格逼近5万，一方面是得房率较高，另外一方面其他新房都在限售，市面上可选的不多。住在核心区，又想要个稳定学区，那基本上就是那几个盘了。但3年限售期后，N个楼盘进入市场，供应比较充沛。
政府卖地方面，年初30750，年末32000，那2021年呢？如果今年年底限价变成33000，明年变成34000（毛坯），这不是慢牛吗？肯定是慢牛啊。这种操盘思路会让江北核心区房价永远涨，但很难涨的很快。
新房一旦源源不断，二手房价格想跳涨，那就要大行情了，独立行情走出来，是比较难的。
此外，很多板块的学区预期，都很高。你是南外，我是南师，他是金陵…大家都高兴，但最后这种学区挂牌效应，会越来越疲软，鸡血的边际效应会下降。
另外，如果浦口区也大力引进名校分校，也会分流一些购买力。核心区肯定比浦口区好，但核心区比地段差不多的浦口区贵1万还还不好？相互之间不是隔绝的，还是有拉扯的。
NO.4|肆
但反过来看，核心区现在处于最佳上车时机，为什么？政府帮忙控盘，供应量充沛。虽然是核心区二线地段，但后面反正都会配个学区，问题倒也不大。
正核的1-2-3-4，谁好谁差我不说，但都有一个比价效应。如果学区都是名校分校，那差距就是1-2公里的地段差距，其实有那么大吗？差个三四千差不多，差一两万？不至于。不是说不能差1万2万，而是要集中品质、江景、学区等资源都是顶级，那确实可以多卖溢价。但目前的产品看，大家差距还没那么大，也没看到有品质不错的优质江景房供应。
目前江北核心区走的是河西南的老路。河西南从2016年开始限价3.5万，一直持续到2019年，3年的煎熬，虽然河西南二手房还在涨，但涨幅受到了压制。直到天鹅堡清盘后，阿里小米等龙头企业开建，河西南的价格才达到真实的状态。这是河西板块属性，阿里小米产业加持，三条地铁环绕守护，南外南师双名校加持，在加上部分楼盘超高得房率共同作用的结果，也不容易。
所以江北的新房价格，会被政府压多久？这确实是一个问题。什么时候官方不压价了，什么时候二手市场才能有独立行情。注意，这里说的是独立行情，是指领涨于其他板块。跟着别人涨，这不是独立行情。
好消息是，江北正核的供应高峰，就在2021年，南工大板块疯狂出货，隧道口板块正在补货。这批货，可以卖到2022年上半年。到了2022年下半年，基本上就没货了。
也没地了，南工大卖完了，隧道口卖完了，核中核不卖，健康城住宅偏少。1-2-3-4区域将进入房荒的阶段，而这时候很多楼盘限售还没有放开，二手房会再次被挤压上涨。
所以还是那句话，先胖不是胖，后胖压塌炕。今年上车，明年收获，基本是这个趋势。
当然，雨核本身也具有较高的价值。成熟区和新区，成长曲线是不一样的。成熟区最大的优势是可以直接拉高卖房，但空旷的新区却不能这么做，因为潜在供应比较大，上去容易下来难，操盘讲究的是小火慢炖，慢牛才是目标。拉的太快，对于江核的发展，并不是好事。其实也不用不服，南工大10个楼盘全部卖4万，隧道口卖4.3万，你试试，看看多少人买。
但雨核不一样，总共没多少地块，周围产业旺盛，随便搞个学区码农就接受了。如果还不够，那就弄个九年一贯制学区，都不是大事。供应太少，可以玩饥渴营销。
大家一直说的产业产业，就是这么回事。只要产业好，撑住房价真不是问题。而江核在慢牛控盘的这几年里，抓紧把产业拉起来，弄一批龙头项目，毕竟二手房能卖多少钱，最后还是要生活工作在附近的产业人群来接盘。他们不接盘，即便没有新房竞争，二手房价还是很难上去。
慢牛变快牛，应该在2022年-2023年。在慢牛的时候提前卡位占坑，是一种能力。
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