NO.1|壹
一周前，有人问，上海房价暴涨啥时能传导的南京？
今天又有人问，上海的调整加紧了，南京要不要跟进？
其实，上海是上海，南京是南京，上海跟南京没有必然的联系，不要过度联想。
但上海给南京带来一个借鉴，楼市房价可以上涨，但不要暴涨。环顾全国，发现南京确实做的四平八稳，每年都在涨，但每年的涨幅又非常有限，这叫“南京涨”。
2020年，很多人说南京涨的太离谱，但实际上还有大量的房子在跌，一来二去根本涨的就不多。即便是所谓的南部新城、燕子矶、河西、核心区等亮点板块，在南京内部还行，但拿到长三角，首先就被苏北学区房的涨幅给拍死了，根本就不突出。
有合肥的博主戏言，滨湖新区已经涨的妈都不认识了，买不起滨湖的朋友，开始转头买江北新区…
当然，他们眼中的江北新区，应该是老江浦的一些盘，二手房价确实干不过滨湖了。
即便是核心区，过去一年的涨幅有多少？稀松平常。
最新一期冰山指数显示，上海合肥高歌猛进，宁波杭州双星闪耀，南京涨幅与标杆长沙处于同一个量级。所以整体上数据非常可控，都没有全面大涨，又何谈调控加码？
但问题是，南京的房价，尤其是优质板块的价格，在节节攀升。导致一些专家又开始转发中介文，南京房价要暴涨的预期，又来了。
对此，我们的预测一直保持稳定：好于2020年，但并不会太突出。
NO.2|贰
昨天，雨核的一块地刷爆了南京楼市，同一个板块的地价上涨了6000，大涨19%，这个幅度之大，超出了预料之外。
这块地的价格，一个月前就传言是毛坯3.8万一平，但很多人不信，一直等到昨天才定下来，确实是毛坯3.8万，加上装修、升级包，未来房价应该在4.2万左右。
大家比较惊讶的是，彰泰的毛坯价格是3.2万一平，G06（也就是A11）38000一平，一年涨了6000，实在太快了。对此，我有不同意见。
首先这块地虽然和彰泰处于同一个板块，但实际上位置有一定差别，地块资质不完全一样。彰泰周围安置房不少，有高架，学区存在一定不稳定性，这个不管是外人和业主都清楚这个事情。
A11从地块资质上，有一些亮点。
首先从区位上，这个板块所在的子板块比较纯粹，东边是中华中学高中，西侧是小学和初中用地。周围还有几块住宅用地，少量安置房用地，并不靠高架。
虽然合围的区域不大，距离地铁站有一定距离，但这个区域去河西，到软件大道非常方便。
另外这个3.8万的价格，背后还隐含了一层含义：旁边的学区会给配置好。否则它不敢卖这么高。所以从稳定性确定性而言，这块地比彰泰稍微好好一点。但是不是贵6000？我认为差价不应该这么大。合理的差价在3000元左右。
也就是说，相比于去年，雨花核心区的房价，上涨了3000元吧。涨幅大概是10%左右。
尽管如此，彰泰的价值也凸显出来，城南刚需可以放心大胆的买。
所以这么一分析就明白了，南京在土地操盘方面，确实在抬房价，但不敢抬的太狠。说实在的如果抬的太高，开发商不买了，也是白搭。
这么一抬，雨花核心区的价格就到位了。买不买的自己看着办，我认为在卖之前，学校的牌子应该能定下来。只要牌子够硬，4.2万的精装修，也不是不能卖，能卖的动的。
去年，我给这个这个板块定义为雨花核心区，开始大家还觉得太扎眼，这个板块也配称核心区？这才一年不到，南京哪个官方核心区的毛坯限价能达到3.8万？一个都没有。即便有，还能日光吗？这个大家都不敢说。
NO.3|叁
另外一块地，是江宁的正方新城，比较有意思。
这块地，毛坯限价24100，如果加上装修，未来可以卖27000。而去年荣盛隽峰毛坯2万优惠价跑量，这么看政府新城的毛坯房价，上涨了4000元，涨幅高达20%。正方新城迎来暴涨。
但问题是，这块地跟正方新城的腹地地块，还是不太一样。这块地就在地铁口，比绿地理想城还要靠近地铁，是妥妥的地铁盘。绿地理想城打折后大概是2.2万左右，这块地2.4万，限价红线上涨了2000元左右。
所以这个板块没有暴涨20%，大概涨了10%不到的样子。确实涨了，但没有那么狠。
相比而言，禄口的地价、房价都没有涨，毛坯限价1.75万，加上装修2万左右。基本上没涨，也没有降。
去年我就做了一个判断，同样是2万的房价，正方新城的价值，要比禄口要强一些。
正方新城这个板块，其实很有意思，江宁在去过两年的操盘过程中，并没有重点支撑正方新城，而是疯狂的在青龙山、禄口、汤山等板块拍地，但集中度太高，直接被“奶”死了。今天又重归正方新城，对于板块还是有一定促进作用的。
况且，最近南京大火的“三江学院”，真的要搬过来了…正方新城正在回归自己的位置。
NO.4|肆
所以南京的楼市就是这样，涨是涨，但绝对没有所谓专家涨的那么凶，环顾整个长三角，涨幅其实并不太突出，但南京的优势在于“稳”，今年涨，明年涨，后年也涨，无非是涨幅多一点少一点的问题。
这种不紧不慢的节奏，其实是操盘的最佳状态。
对于富人来说，买房是一个好的选择，但没有暴涨预期，慢慢摇就行了，反正大吨位的豪宅，竞争者本身就不太多。
对于刚需待富者来说，每年涨个5%-10%，一算也要几十万，一年不买房，全年都白忙，所以他们又很焦虑，还是想及时上车。这不就是房住不炒嘛！
环顾整个南京，房炒不住的板块，只剩下江北核心区一家了。在雨核毛坯价达到3.8万之时，江北核心区还是3.2万，供应还比较充足，这给广大投资者开了一扇窗口。大家各按其所，其实也挺好的。
这种“南京涨”，房东着急，买房人也着急。急，这就对了！
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