2020年，南京新冒出来两个板块，一个是栖霞区兴智，一个是浦口区城南中心！
NO.1|壹
浦口的城南中心板块，最近咨询量一直居高不下，这样的一个新冒出的板块，到底卖的怎么样了？正好三个楼盘都已经卖了一部分了，现在正好是一个验收的好时机。
先从板块属性来看，这个板块处于我们评级中的二线板块，位于超一线板块，新一线板块之后，与河西南岸、麒麟科创园等板块基本处于差不多的段位，只是价格上比河西南岸更高一点，并没有层次上的不同。
这个板块，是隶属于浦口区，不属于江北新区，所以很多人说这是一个劣势，也有人说这是巨大的优势，各有各的理。
劣势：不属于直管区，意味着江北新区的大利好，有行政方面的隔阂，相比核心区还是差一个档次。
优势：属于浦口区。宁为鸡头，不为凤尾。在直管区、核心区，这个板块排不到前面，但在浦口区，这个板块就是妥妥的NO.1，属于浦口区开小灶的板块，后面的学区配置等，浦口区可能会举全区之力支持。
想想也有道理啊，跟东部强省没法比的四川省，省会成都已经单方面宣布自己是全国第四城了。这也不能不说明一个道理：鸡头可能比凤尾混的还要好一些。
但不管是什么逻辑，城南中心在全江北的格局到底处于什么位置，将会讨论很多年。
所以第一批房源，3个楼盘的去化情况到底怎样，对于后面买房人的判断至关重要。
NO.2|贰
先看板块内开盘最快的润棠府。
润棠府在城南中心有自己的优势和特点：户型设计让南京买房人直呼内行，另外精装包最贵，但档次和价格还算匹配。
从11月底到现在，短短两个多月，润棠府竟然已经推了11栋楼，近800套房子，这个供应量确实比较大了。其中还没有卖出去的有114套，去化86%。这个成绩怎么样？看跟谁比。跟正核的日光盘比，不算高。但跟外围板块相比，这个去化又相当可观。毕竟最后一批房源还是刚开的。
再看首次来南京的杭州滨江嘉品，这个盘酝酿的时间不短了，它的特殊性在于，这是杭州老大开发商来南京的第一个作品。经过多年自媒体的洗脑和现实的暴击，大多数买房人都基本上有这么一个印象：只要杭州嘉品把房子支起来不倒，品质就能压倒南京90%的楼盘。毕竟杭州品质标杆的人设在那里，减配也比南京开发商强。尤其这次滨江的精装包价格还比较便宜，让人比较意外。
在开盘前，一大波流量针对滨江售楼处门前的几颗棕榈树吹了几天，不知道经过雨雪的捶打，几颗棕榈感受如何…
闲话少说，目前滨江嘉品首次开盘，288套房子正好去化八成。据说首开现场7成，然后最近又卖了1成。
这个去化结果，稍微弱于我们的预期。这说明杭州头牌开发商的品牌号召力，在南京还不怎么管用。
再看城南中心的三弟：望江悦府。
之所以叫这个盘是三弟，主要是这盘是三家宣传造势中比较弱势的一方。弘阳和正荣联合操盘，户型设计和润棠府、滨江有很大不同。76平两房+115四房，就是打差异化，把资金敏感型的刚需吸引过来，可以说就是要捡漏。目前这个盘马上将要新开一波，所以主要看之前开过一段时间的楼栋，到底卖的如何。
我们来看11月27日开盘的几栋，去化基本在7成-8成的样子，去化的力度比润棠府和杭州滨江稍微弱一点点，但差距不明显。
NO.3|叁
好了，两个月下来，城南中心这个板块的基本素描就出来了。总结一下就几个特点：
特点1：出货量很大。润棠府出货800套，滨江小300套，弘阳加上马上要开的4栋，差不多接近800套房子。两个月就推出了小2000套的房子，在整个江北，乃至全南京，都属于比较罕见的状态。
特点2：去化尚可。几家盘差距不大，8成上下，比较符合市场的特点。之前多次说过，日光不是开发商追求的目标，日光说明被限价了。卖7-8成，是每次开盘最舒服的状态，说明价格就是市场价。所以昨天有人问城南中心倒挂多少？我说谈不上倒挂，市场就是这个价。也赚不了太多，但绝对也不亏。目前去化比商务区的融侨大华要稍微强一些。
特点3：竞争激烈。三个盘，三个特点。精装包方面，有的卖2500，有的1800，有的1200，户型设计也有个特点，给买房人充分的选择。三家楼盘不约而同都挖了地下室，不算精装包价格在3.1万左右。加上精装包，成本要3.3万左右了。与限价的核心区，基本一样。
特点4：首付三成。吃掉买不起核心区的部分购买力，与五桥板块，与纬三路的商务区板块形成直接竞争。
好了，城南中心在南京市场中的地位基本清楚了，与我们之前谈的南京二线板块的定位基本吻合。所谓二线，就是还不错，能买。只是没有特别特别牛逼而已。
那么这个板块到底如何？向哪个方向演进？上限和下限分别是哪里？我们做一个简要的分析。注意，任何人的分析都有局限性，我先承认这一点，已经买了的和不买的读者都不要喷。
基础条件方面，无非四条：地位、区位、交通、学区。
商业因素，我先排除掉。商业对于房价的抬升作用一般，而且周围的商业全部可以共享。
地位上：浦口区在南京地位比较低，实话实说，这次被江北新区割了不少地。中考也有一定的限制。但城南中心现在是浦口区的TOP1，暂时其他板块还赶不上。
区位上：城南中心是一个长条。北边是核心区，东边是核心区，南边也是核心区，只有西侧是浦口老市区。所以这是三核相夹的地方，区位与核心区研创园西侧差不了太多。
交通方面，隧道口和五桥之间，北侧的走隧道方便，南侧的走五桥方便，哪边不堵走哪边，倒也方便。另外沿着11号线布局，交通可达性尚可，还是可以的。
学区方面，浦口区拼死也要拿块牌子给他，否则后面的地就不好卖了。所以这个板块的学区预期，跟核心区南工大板块一样，都属于投桃报李的板块。献过血的小杆子都知道，当你被抽走400CC血之后，护士会给你一盒饼干。这个学校的牌子，就是献血车上的饼干。抽完血连个饼干都不给，这还是人干的事嘛？
所以整体上这个板块就是这样，非顶级，也不是坑，但该有的都有。如果买不起核心区，买买这里也还行，不会吃亏。
说下这个板块的房价定位：
下限：浦口区的优质二手房，比如GXX（对不起，我怕点名了这个盘业主不高兴，品质还可以），因为后面大概率有学校牌子，所以我认为会高于浦口区的次新。
上限：核心区的金地风华和中海左岸。城南中心的资源和青奥板块基本一样，但青奥板块属于核心区，档次还是高一些的，未来人家也有名校分校。所以城南中心的房价上限，不超过金地和中海。除非品质真的特别特别好。
当然，金地和中海也不是一年前的金地中海了，现在的二手房估值，要往4万方向靠近了，毕竟学区预期也比较高。
NO.4|肆
最后谈谈杭州滨江。作为杭州头牌品质开发商，杭州滨江在业内有着特殊的地位。基本上相当于全球灯塔级别了。一提到杭州滨江，别问，问就是先跪下再说。但业内是业内，市场是市场，起码在南京市场，杭州滨江到底是一个什么水平，距离封神还差的很远，起码和仁恒还没法比。
如果是一样的户型，一样的价格，由仁恒来挂牌，直接就光了。但杭州滨江虽然业内品质地位高于仁恒，但在南京还缺少认同感，最后还卖不过精装包比它贵一倍的润棠府，令人唏嘘。品牌建设真的不是一朝一夕的，需要拿出实际的产品来说话。在交付之前，谁吹的牛逼都不好使。
也有人说滨江的户型差一点，但其实谈不上差，都是正常户型。关键还是号召力没达到，如此而已。
最后，为了方便交流，我们建一个城南中心买房群吧，相关信息可以进一步讨论。业内朋友勿扰，谢谢！
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