仁恒打响楼市涨价的第一枪，然后呢？
NO.1|壹
本周，仁恒打响了南京楼市上涨的第一枪，小行项目城市星光涨价777元，涨幅约为2%，成为南京2021年第一个房价上涨的项目。
那么谁将是第二个，第三个？大家注意，凡是在2020年已经卖过房子的，在2021年基本都有涨价的机会，幅度一般是2%-5%左右。
至于要不要涨，涨多少，这就要问薛定谔了，这玩意飘忽不定，看心情吧。
继仁恒之后，燕子矶又开始做小动作了。燕熙台宣布涨价1000。
燕子矶热盘燕熙台预计月底开盘，据说是要涨价。目前对外释放是均价3.3万/㎡，开盘加推B6号楼，共约120套房，面积约104、128、143㎡，精装交付。
这个价格，正好比去年的开盘价格涨了1000元左右，涨幅约为3%。
正好说道燕熙台了，也有读者问，这个盘到底能不能买？
这么说吧，燕熙台这个产品，在燕子矶新房市场中算是比较弱势一点的，但仍然可以买。燕子矶我总结分为三个子版块。
第一个子板块：商业中心。以华润、华发、万科等楼盘为核心，依托十字形地铁交汇的便利，打造城北新街口，卖的非常火爆。大家买这里，图一个区位和配套。
第二个子板块：南师施教区。这个板块位于燕子矶腹地区域，楼盘众多，新老交替，一样非常火爆，南师一贯制学校，不是闹着玩的。学区加持，让这个区域的房价水涨船高。
第三个子版块：滨江江景CBD房，包括了仁恒江景房，以及后面的宝能CBD区域。商务中心+江景，让这个子版块的房价一样能够站稳在高位。
所以你有没有发现，燕子矶每个子版块，都有自己的绝活。燕熙台恰恰跟三个板块都很近，但又说不清划在哪个阵营的这么一个楼盘。但不管怎样，燕熙台的价格不贵，性价比在那里，所以即便涨了1000，该买还是要买。尤其是刚需。
NO.2|贰
那么燕子矶板块的新房价格要上涨，那下一个铁定要涨的板块是哪里？大校场。我们不妨捋一下。
华著兰庭，要涨。
作为南部新城首个入市的项目，华著兰庭热度一直很高。目前高层房源已经卖完，洋房已开11、14、15号楼，还剩10、12、13号楼未加推，前期房源都已经卖完。
项目预计本月下旬加推，其中10号楼户型为143㎡，12号楼户型为172㎡，13号楼户型为130、143㎡，加推楼栋待定，首付8成，底跃不受限制，洋房首开均价约4.78万元/㎡。
就剩3栋了，还是洋房，位置比上一批开的洋房略好一点。最后这三栋洋房，很有可能要涨价。有人说要加升级包，但最后三栋搞升级包，是不是麻烦一点？干脆微涨一点算了。
云澜尚府，这次必须涨，因为产品都变了。这次要开小高层产品，你说涨不涨？要是不涨，那前期买高层的就亏了。
云澜尚府前期全装修均价为44780元/㎡，升级装修包3500元/㎡。升级装修标准中，装修材料以及配置规格都远超基础装修，选用唯宝、高仪、科勒等豪宅标配品牌。
另外还有华夏幸福，年前开了一波，年后再开要不要涨一点意思一下？也是一大看点。
马上金地商置大成雅境开盘，大校场将进入高潮期。
所以整体上，南部新城要涨，但涨幅不会太大，红线应该都会限制在5%以内。
NO.3|叁
但问题是：河西南的限价红线降了，很多读者大呼看不懂。
位于河西南的纯新盘项目——颐和铂湾，预计下周领销许开盘，预计基础装修均价4.43万/㎡，另外有升级装修包2500元/㎡！要求验资400万，首付8成起！
据了解，项目将一次性推出4栋住宅，共328套房源，主力户型116-168㎡，总价预计约543万起！
这个盘位置还行，户型嘛，马马虎虎，116的户型稍微弱一点，其他面积段还都比较正常。
注意，这个盘装修价格4.43万，加上精装包，不到4.7万。比厦门建发的价格，整整低了6000元/平。
看不起颐和？这可是南京本地国企开发商，论关系，颐和的关系不比厦门建发要硬的多？即便品牌上稍微弱一点，颐和卖5.3万就一定卖不动？也未必吧。
那为什么隔壁楼盘，厦门建发就能卖5.3万，而颐和就卖不到4.7万，就因为厦门建发品质好，名头大？其实本质很简单，限价也要符合限价基本法，从拿地的那一刻开始，房价已经被钦定了。
为什么这么说？
安居（颐和）拿下这块地的价格是多少？28339元。
厦门建发拿下这块地的价格是多少？35333元。两者差了7000元。
成本差了7000，最后卖房价格差了6000，一算颐和赚的比建发赚的还要多。
但问题是，颐和拿地的时候，那时候正好是地价低潮期，开发商果断抄底，本身就有一定风险。人家凭借自己的判断拿的地，这就是本事。拿完地后面价格又限的这么死，那开发商拿地时机和策略都没有意义了，反正拿地高，批的高，拿地低，批的低…开发商负责拿地的人可以退休了，他们的作用很尴尬。费劲心机抄了个底，最后房价也是底…
NO.4|肆
所以南京的新房价格，真的有点薛定谔，到底卖什么价格？市场定不了，要猜。
但整体上我们还是能够猜出几条南京新房价格的基本法：
基本法第一条：过了年就能涨价，这个今天已经阐述了。
基本法第二条：对于新板块，第一次开盘的价格，与周围二手房价格一致，尽量避免倒挂，一步到位。比如去年的小行，今年的雨花核心区A11。
基本法第三条：拿地价格低，房价就限制的低；拿地价格高，房价就可以高一些，前提是你能卖出去。
基本法第四条：双限价格，是可以涨的。今天是A价格，明天可以设置为B价格。
所以，大家体会下，过去几年已经低价拿地但还未上市的地块，一旦开卖房价肯定比当年涨不少，但绝不会批太高。这些地块，就是未来潜在的限价房。
好好把握吧。
个别素材来自南京楼市、哥们买房，感谢！
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