撰文/小巢
这是一个南京房地产最好的时代，也是一个最坏的时代。
之所以这么说，是南京房地产的时间空间正在发生巨大变化。
说最好，肯定没错，这个时代信息太透明了，而且不断在进步和发展，这些信息如果你能精准判断，如果能正确选择，都是一个非常霹雳立竿见影的手段，说最坏的时代，其实也对，种种围绕房产的不合规手段，种种先者收割后者的手段，已经耳闻太多，但是从新年伊始的人才新政开始，已经开始在准备逐步补齐bug。
江北核心区最近这半年又有一些新的变化，如果把2015-2020之间的时间，比作大江大核1.0，我这里且把这种2020下半年开始的变化简称为拥江发展主线上的大江大核2.0。
2020到2021年新年伊始期间出现了三大变化。
变化一
交通：
五桥+浦仪高速西段开通了！
横江大道与五桥的贯通，也会上半年完成或者更早时间完成，这样五桥和江北第二快速路与长江隧道，扬子江隧道的交通的双线、三线乃至多线纵横过江模式，并且接轨到浦仪高速形成一个城市新的大闭环的模式正在逐步实现，随着时间推移，必然会改变城市的格局和人口的流入流出。
地铁四号线和地铁11号线的最新可喜进展，南京北站的枢纽配套工程的启动。
研创园板块：
随着中国移动长三角（南京）科创中心移入，江苏产业技术研究院等江核的研创园总部经济的聚集效应逐渐凸显，江核双核驱动模式，正在逐步呈现取代正核孤芳一说，这是我个人认为最重要的判断。
十四五期间，还将有多家总部级企业或创新中心落户研创园，聚焦聚芯发展研创产业。
国际健康城：
继续巩固引入几个头部的医院体，坐实城的概念，而不是单院，国际健康城需要这种集群效应。
新金融产业：
目前地下城已初见端倪，500米图腾也在推进，而且在经历种种方向感的不断适应后，正逐步务实契合成为研创新经济提供金融后继落地服务的模式，但是如何与河西金融的清晰的定位区分和站位发展，可能还需要继续摸索一段时间。
我个人基本的判断：大江大核的几个产业，是互补，不可缺一的，缺了谁，都只能发展到一个下限水准，而绝不可能上限的预期。
这是江核的顶层设计的前瞻性所然，而且非常巧的是正好契合了国家十四五发展创新产业的战略大方向，大布局。
我个人认为，不仅是江北新区的运，这也是南京的城市运，江北新区在大方向上，很幸运的没有被走大的弯路，一个新区，乃至一个城市是需要正确的战略方向和一点运道的，彩！
变化二
核心区的土拍，目前的优先思路仍是集中南工大板块区域，中间间杂隧道口填平补齐的最后几个地块，以小地块形式频繁推出，但允许开发商联合开发。
这种思路是否会推广或者心照不宣的被用到整个核心区的土拍操盘模式和后继开发商的动作上？
不得而知，但任何现实的选择都是合理的，而且最有效率，那种以前河西南，各自为战，甚至A楼盘一个大挖机颇有心机的横亘在断开去B楼盘的路上的经典画面估计很难再现。
但有二个沿江大地块，仍是坚持捂着，一个是中央商务区的滨江地块，一个是研创园团结路到城南河路之间的滨江地块。
后面譬如下半年或明年会不会，突然一个大动作，或者几个大动作，我认为在南工大板块土地大部分拍完前，戏份不大，也可能在地下城和地铁建设初见端倪时或者至少一个或几个商业体竣工时。
道理很简，如此规整的地块和规划布局，是需要等待一个最佳时间点，才能隆重推出的，否则效果会瓤，合适的眼见到预期的部分变成美好现实的时间点推真的很重要，顺势而为吧。
变化三
核心区的学校传闻和周边规划区域的学校传闻给业主和潜在购房者带来的困惑和焦虑、互撕。
首先，江北新区的目前的几个公办和民办头部学校已或正在形成教育集团，育英二外，明发一中，浦外等。但是从整个核心区的学校规划和老百姓对学校渴望和需求面看，目前这些现有集团教育资源的，这里面最重要的是教师的资源，还是短缺。
其次核心区各区域内部教育规划资源的平衡问题，给谁是最好的，为什么要给张三区域，不给李四区域，如果没有一个合理解释逻辑，难办的很。
这里不排除引进市里优质名校资源，但是，南京各区对市里优质名校资源的争夺，现在已经白热化，鼓楼区这方面有自己的先天优势，江北新区在这方面其实是弱项的，更多是依托本区教育资源开花结果。
而核心区旁新城南中心的这种传闻模式，反而是优于没有给最好教育资源模式的核心区次级重要区域的。
理由很简：当一个父母，把自己最好的资源给了自家最有前途的一个，和一另一个父母，把自己次一点的资源给了自己家不是最有前途的一个，所谓田忌赛马的效应会凸显。
谁会是父母心目中最好的孩子，谁会是次一点的孩子？不得而知。
几个子板块的起伏，除了商业、地铁、交通，学校的配置一定会影响子板块的效应此起彼伏，这是变化的动态，也是最无奈的。
优质的规划配套（学区，地铁，商业，景观）在不同的区域和时空会如此演变：
未来哥写的真实诚，我这里可以直接引用来诠释这种演变：永远不可能有 < 可能有 < 一定有，不知道什么时候有 < 一定有，很快就有了 < 已经有了好的规划。
当你的规划迟迟不能兑现，别人的规划却兑现了，暂时站岗比如交房后，交通，学区，商业都很不方便，自己拿到房都没有住的欲望。
这种长远看不会有问题，因为配套早晚会落地，只要你能熬的住，可怕的是你的配套没落地，隔壁小区的配套却落地了，配套的快速落地会引来更多的自住刚需置换也会导致业主更愿意持有。
而配套一直跟不上，此时如果隔壁小区的地铁和学区和商业纷纷落地，就会非常打击业主持有信心大家都没有并不可怕，可怕的是你没有，别人都有了。
这种留在人性深处的比的东西从来没有发生改变，改变的是工具，任何人都想生活在自己的舒适圈。
现在买房选择变化是教育的觉醒和焦虑，交通工具，移动互联的发展造成的，中国城市的孩子教育观，仅仅几十年，就刷新成遍地的辅导班，遍地的名校头部资源争夺模式，曾经一个多小时才能到达的地方现在地铁二十几分钟就到了，曾经一到晚上就没法出行的郊区，现在在家就能叫来网约车，曾经一周才能进一次城采购，现在随时随地都可以电商购买。
价格和价值的关系也是恒定的，房住不炒的本意从来不是不关心自己的房子，是的，房子的功能就是居住和独占性，但居住的价值随着房子的老旧本身是不断被弱化的，但是只有土地因规划落实的独占性价值才是呈现价值实质性不断增值和获得信心的关键。
这是一个东东的镜面因为两个对立又统一的映射而已，没有好与坏之分。
套路却从未发生任何改变，因此就这样了，over，文章结束。
本文为资深网友，江北研究者小巢供稿，感谢分享！
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