看了南京第一批土地名单，我感动了…
NO.1|壹
刚刚，南京第一批端出了52块地。地块之好，选择之多，历史罕见。如果我是南京的开发商，第一件事就是向公司总部死谏：请凑好钱拼死在南京拿地，错过这一季，就错过了长三角最好的市场。
其实，对于开发商来说，现在拿地没有太多的技术含量。都是双限地，不是想买就能买的，最后还要靠摇号。所以开发商跟买房人一样，不需要太多策略，摇到就是眼光好，摇不到分析再深刻也没啥用。所以土拍的看点是越来越少。
但集中土拍打破了这一点。在南京市场上活跃的开发商，总共就百十家，而地块就有52块。还有一些开发商由于资金和战略问题退出了竞争，这意味着这次想在南京拿地，基本上概率还是挺大的。
不过，这52块地整体非常好，但仔细分析也是良莠不齐，不是说拿到就高枕无忧。同样的限价价格，有的楼盘根本不愁卖，还能高价卖精装包。有的楼盘卖不了精装包，还要靠巨额分销完成去化，最后成本巨高造成亏损。所以如何在南京拿地，其实还是有一定技术含量。
面对南京如此多的优质土地，哪些地可以毫不犹豫拿，哪些地可拿可不拿，哪些地容易造成亏损？这个需要需要一个标准。
南京的地价和房价，现在基本上都算好了，能够保证开发商不亏。但能不能赚钱，或者多赚钱，这个不好说。很多开发商对利润率要求很严格，不愿意到南京拿地，这种思路其实是错误的。如果不好好把握南京的土地市场，很容易被市场淘汰。
NO.2|贰
我们分区域逐一分析，看看南京这次推出的地块，究竟有多好。
首先看南京超一线板块：河西南，江心洲，南部新城。这三个区域的地块，有本事拿的抓紧拿，不要有一丝犹豫。买房人也是，未来这部分地块上市后，有钱买的抓紧买，首付八成也可以买。
河西南G25地块，这块地，位于升龙天汇东侧，面积不大。在整个河西南的区位不是很好，靠近安置房，有点边角料的感觉。但这块地再怎么样，人家也是南外学区房，考虑到升龙天汇已经稳稳的站稳6万+甚至冲7万的价格，这块地未来必须首付8成，必须日光。所以根本不愁卖。
来源见水印
起拍楼面价：27595元/㎡，最高楼面限价：35574元/㎡，最高毛坯销售均价：44440元/㎡。很有可能要突破最高限价，然后摇号。4.44万的毛坯价，加上基础装修和精装包，能卖5万左右。3.55万的楼面价，赚不了太多，但不会亏。
江心洲还有一块地G26，起拍价：25140元/㎡最高楼面限价：30167元/㎡最高毛坯销售均价：40783元/㎡，容积率2.8左右。
这块地我感觉比河西南的G25还要好。江心洲这几年的升值率不如河西南，但岛南的这个小板块其实价值很高，4.0783的毛坯价，4.5万的预期精装价，未来市场会非常火爆。这块地不用怀疑，别问，问就是触顶摇号。有钱的开发商抓紧买。
我们再把视野转到南部新城。
这次大校场西北侧出了好几块地，整体上资质还是不错的。5块地，从G27-G32，起拍楼面价28462元/平，最高楼面限价36985元/平，毛坯限价45000元/平。未来加上精装包啥的，还是卖5万。
这边的地，比河西南和江心洲的价格更高，位置不算是大校场的核心地带，比现在在售的金地大雅和华夏文渊略差，学区预期不算太高。但也有自己的优势，靠近七桥瓮秦淮河，周围的环境还行。今年拿地，年末卖房，5万左右的价格市场完全可以消化，问题不大。建议触顶摇号买买买。
再看新玄武板块。
G24地块即铁北7号地块，它是新玄武板块核心位置仅剩的最后一块涉宅用地，地块与已经开学的南师附小铁北分校、科利华中学铁北分校仅一路之隔，地理位置非常好。
地块毛坯限价43555元/平，加上装修包啥的大概4.8万，比周围的楼盘价格稍微涨了一点。
所以河西南、江心洲、大校场、新玄武，我提到的超一线板块，未来房价精装都在4.5-5万左右，这些地全部值得触顶摇号，大胆买。
江北核心区也是一样，正核毛坯房价涨到了毛坯3.5万左右，还能不能买？完全可以买。加上装修卖4万的价格，未来市场是完全可以接受的。青奥板块毛坯限价3.2万，未来精装价格在3.6万左右，问题都不大。核心区的这几块地，结局也是一样，触顶摇号。你不买，有人买。
NO.3|叁
这次最大的赢家，其实是城南。有几块地非常值得关注。首先看雨花核心区，毛坯限价已经到了3.85万，又涨了500。
中央商务区G39地块，是一块勾兑地，因为条件比较苛刻，要建不少写字楼。所以这块地应该是开发商走个流程即可，住宅部分毛坯限价3.85万，未来精装价格要超过4.2万了。
相比之下，雨南市场的G33地块毛坯限价也是3.85万，这个其实需要注意下，虽然都在同一个板块，但雨南市场的这块地资质一般，这块地未来二手价格可能会与金基、中海、龙湖等盘有一定差距。能否触顶摇号拿地，这个需要斟酌一下。
而一河之隔的水科路南侧G37地块，毛坯限价只有2.626万，风险要小的多。这块地可以大胆拿。旁边的云望府，毛坯限价2.6万，精装2.8万，没敢卖精装包。我认为云望府稍微有点保守了，2.8万的价格很好卖，定价偏低。当然对于买房人来说，这是好事。
这个G37，未来市场的接受价格，是高于2.8万的。成本核算不宜太过保守。
河西南岸的毛坯限价，已经到了3.1万。市场接受的价格是多少？3.3-3.5万。现在基本上能接受3.3万。拿不拿你们自己掂量。
距离河西南岸不远的地方，人居森林示范区出来了两块地，也就是之前的文体小镇。毛坯限价3.3万，这个价格，由于周围没有二手参考，可能有些开发商不敢拿。其实这个板块卖这个价格根本不贵，河西南对岸，有地铁，有规划，有环境，未来还会引进学校。这两块地，建议开发商重点关注，可以大胆买入。
不远处的雨花经济开发区的G38地块，毛坯限价只有2.5万，看规划周围都会拆干净。所以这块地对于首次进入南京的开发商来说，是一个不错的选择，别怕，一把梭。
NO.4|肆
除此之外，江北新区健康城板块也挂出来几块地，毛坯限价3.0755万，基本上就是市场价，整体看平。
城东方面，也挂了几块地：
1、仙林湖G43地块：起拍楼面价19643元/平，毛坯限价33800元/平；看平。
2、汇通路G46地块：起拍楼面价17372元/平，毛坯限价28500元/平；潜力较大；
3、汇通路G47地块：起拍楼面价17426元/平，毛坯限价28500元/平；潜力较大；
4、城东G29地块：起拍楼面价28465元/平，毛坯限价44900元/平；尚可；
5、汤山G48地块：起拍楼面价8011元/平，毛坯限价18000元/平；供应较多，谨慎。
江宁区域，基本上没啥核心区域的地块，现在正方新城冒出来了。去年我就预测正方新城被低估了，今年价值就兑现了。整体上江宁的明星地块不多，还有一些淳化的地块，感觉有点难，建议观望。
城北这次推地不多，就迈皋桥一块地，整体上可以拿，价格还算适中。
溧水高淳不谈，其他的，有机会会慢慢细聊。整体上这次南京推出的地段都非常不多，选择也多，拿地的可能性还是很大的，开发商机会很大。但对于买房人来说，是不是有些可以值得借鉴的？我认为要深刻理解三点。
第一，南京的土地供应，确实在加大。而且优质地段的供应在加大。虽然摇号概率越来越难，但新房的供应也源源不断，这一点大家都有体会。
第二，南京的限价政策确实不错。比如河西南，大校场，江心洲，未来新房价格加上装修包也不到5万，对于房价预期是有打压的。很多人炒作雨核限价涨了，核心区限价涨了，其实涨的很有限。比如江北核心区正核地价达到3.5万，高吗？其实一点也不高。现在毛坯3.2万，和一年后毛坯3.5万，其实是一个价。买房投资，一年涨个30万，等于没涨，毛意思都没有。所以这一波双限地，很多业主看了很兴奋，但我觉得对于房价预期是一个打压。南京双限地这招其实挺狠，其他城市真的要好好学学。
第三，适当限价，保持热度，同时配合落户政策，南京循环就起来了，外来购买力源源不断，城市建设资金源源不断，南京这座城市就做大了。在房地产方面，南京在向杭州看齐，流量比价格，更重要。
最后说一点，南京这么多地块推出来，相信很多开发商都馋哭了，作为买房人的我们，其实也挺馋的，好好准备资金吧。
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