一个板块的命运走向，既要看板块的自我发展，也要看历史的进程！
NO.1|壹
今年江宁最核心位置依旧少有供应，继续房荒，继续没有太多选择，江宁富人也头痛。
①百家湖-九龙湖：新房仅有阳光城G62地块、金隅紫京云筑等在售，阳光城G62地块毛坯限价3.4万/㎡，全套单价或在4万/㎡左右；金隅紫京云筑前期3.82万/㎡，目前放风二期加推要破4万/㎡。
②东山：仅有海玥华府和上元府两盘在售，价格预计3.3-3.5万/㎡，老东山一批改善人群在等着。
③上秦淮：上秦淮的开发进入到2.0阶段，除融信秦尚栖庭外，芳原同样是低密度产品，毛坯限价3.28万/㎡，全套均价捅破3.5万/㎡无悬念。
④方山：今年的方山很有意思，既有中海方山印这种打造改善盘要绕道竞争，放风3.2-3.4万/㎡，也有伟星万科四季光年这种，毛坯限价2.43万/㎡，全套下来2.8万/㎡瞄准刚需、刚改客群的。
以上四个区域，基本涵盖了第一梯度的可选择情况，但对于大多数人来说，预算努努力也就200万-250万左右。
而在这个价位段的板块，江宁今年比较受关注的还是正方新城。之前有人表示看不上，但现在形势逼人，这个板块确实也在逐步获得更多的关注度。
把正方新城放在江宁板块格局来看，它的位置不差，比不上上秦淮，但离上秦淮很近，肯定也比禄口要好一些。
此前江宁对这个板块的着墨并不算多。直到今年，G03地块被旭辉摇号拿，这幅地未来毛坯房限价2.41万/㎡，而上一次正方中路地铁站周边的土地出让，还是2016年的绿地理想城。
为什么“沉默”了四年时间，正方新城选择在2021年“复出”呢？
过去几年，青龙山、禄口等都遭遇“供应过量”的局面，所以有待消化存量，而正方新城的就在上秦淮南面，可成为上秦淮南延的腹地，连起来才有更好的未来。
从江宁整体的操盘思路来看，正方新城长期还是有前景的，一头一尾的上秦淮和禄口都处于打磨期，而二者中间位置的正方新城还是有一些发展机会的。
上秦淮毛坯限价3.28万，正方新城旭辉G03卖个2.6-2.7万，还是可以抓住外溢购买力的，当然这里的价格仅为预估，还得以销许为准。
NO.2|贰
一个板块的命运走向，既要看板块的自我发展，也要看历史的进程！正方中路沿线的开发，现在形势明朗了。
①正方大道以北片区控制性详细规划已修编完成，即将正式公布。板块内除了旭辉G03地块外，还有新的住宅地块等待出让。
（旭辉G03为下图中B地块）
②正方大道以南片区为南京地铁收储用地，片区内相关地块的出让和市政基础设施建设等均由南京地铁负责，未来将打造秣陵地铁小镇。
根据老控规，这个位置储备较多宅地，局面正在迅速打开。
综上所述，目前正方新城主力楼盘和区域：
①正方中路地铁站周边：板块规划如上所述，需要等待进一步披露，优点是离地铁较近，只有旭辉G03和绿地理想城，学区预计是秣陵小学+秣陵中学，绿地理想城最后1栋毛坯，旭辉G03预计要达2.6-2.7万/㎡。
②江苏软件园周边：聚集了银城蓝溪郡、荣盛隽峰、联发云启、山语春风，新房精装2.35万/㎡左右，同时周边是江苏软件园，产业项目正在落地，拿到了拉小江宁分校的挂牌学区，缺点是离地铁略远，5号线是否南延还有待进一步观察。
教育上，拉小江宁分校已开学，江苏软件园新盘大概率是在学区范围内的，具体以教育局划分为准。
根据软件园十四五发展规划，江苏软件园片区预计2022年启动中学前期策划，2023年开工，2024年建成，2025年开学，学校大约在荣盛隽峰南侧。
同时，三江学院拟搬迁至江苏软件园吉山基地，校区总用地面积约821.19亩，总建筑面积为55万方。对于江苏软件园一带的其中一个优势是，导入了人口。
产业方面，腾讯大数据中心、中汽创智生产基地都落户在正方新城。
板块已集聚各类软件人员近万人，吸引阿里巴巴、百度、迈瑞医疗、拓攻机器人、海乂知、云开科技等百余家国内外知名软件企。
交通方面，自驾出行无压力，具体还得看5号线是否南延，这个需要等。在2019年，江宁人大常委会官方微信发布5号线南延线的最新消息，区规划分局建议：地铁5号线自吉印大道站向南延伸至东善桥、江苏软件园，线路增3座车站。
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NO.3|叁
目前江苏软件园有两家楼盘主力在售，分别是山语春风和联发云启，另外荣盛隽峰还有少量毛坯尾盘，前两个精装均价约2.35万/㎡。
升级精装修标准：
①三大件：菲斯曼或博世或威能同等品牌锅炉，海尔或同等品牌中央空调，爱迪士或意艾蒲或同等品牌新风；
②客厅：客厅及主次卧局部石膏板吊顶、墙面木塑板贴脚线，全屋墙布交付；
③卫浴：坐便器、台盆为科勒或TOTO或同等品牌，带镜柜和台盆柜；
④厨房：带吊柜及地柜，老板或同等品牌的油烟机、灶具及消毒柜，厨盆及抽拉式水龙头为摩恩或科勒或同档次品牌。
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联发云启在售建筑面积98、110、125㎡，销许均价23540元/㎡。和山语春风相比，联发云启的户型面积要偏大一些，总价200万+，另外小区绿化率更高一些，达到42%。
户型图：
联发云启不是双限地项目，所以均价包含装修价格，三大件是美的中央空调、耐美斯锅炉、SYNBOP新风。
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