江宁买房，双龙大道走九遍。
NO.1|壹
南京向南，买房一直思路明确。
从南站-百家湖（杨家圩）-九龙湖-上秦淮，江宁的优质次新，基本上分布在双龙大道两侧。在过去5年中，沿着双龙大道买品牌新房，全都跑赢了大盘。
去年江宁房价表现式微，在河西-城南-燕子矶-核心区四大板块出现明显上涨之时，江宁房价却纹丝不动。即便如此当时我还是提出了一个观点：2020年年底到2021年上半年，江宁的优质次新，将迎来补涨。
现在已经到了4月份，江宁核心区域的品牌二手房，确实正在补涨。我预计这个过程将持续到6月份。
这个过程，比城南片区河西片区要晚了大半年，但好饭不怕晚，该来的总会来。
万科金域蓝湾，万科翡翠公园，龙湖春江郦城，朗诗玲珑屿，成交房价节节攀升；无学区的新城保利逐步站稳4万，并带动了周围二手房的上涨。虽然幅度不大，但还是能感受到的。
上秦淮的五矿、葛洲坝等都在限售的范围，如果没有限售政策，五矿的二手估值将逼近4万左右，如果以这个价格成交我并不意外。
所以江宁的买房思路，是明确的，一贯的。从南站到上秦淮，只要能买到品牌小区，首先你在江宁就赢了。能不能干的过河西、大校场很难说，但从目前的升值趋势来看，并不次于核心区。
核心区多家楼盘最高房价破5万了，江宁也有零星楼盘破5万了，这两年基本上是一个节奏。但江宁的表现比核心区更滞后些。
从南站到上秦淮，绵延十几公里，二手房价差价并没有很大，这就是双龙大道的神奇之处。但问题是，上秦淮之后呢？咋办？
NO.2|贰
与仙林湖类似，上秦淮其实距离新街口直线距离接近20公里，从地图上看已经位于城市边缘了。这样的一个板块个别楼盘二手估值能接近4万？这是很多人觉得不可思议的地方。一个城市边缘地带，房价是否还有动力上涨？
其实，上秦淮再往南，还有大片的土地，一直往南推，上秦淮就不偏了。但江宁发展到上秦淮，到底还会向哪发展，方向出现了分歧。
由上秦淮开始，江宁的发展路径明显分叉了。
向东，与方山南板块相隔大量农田，目前两个板块能够互通，但联系并不紧密；
向南，沿着双龙大道继续向南，经过秣陵镇，直达禄口机场；
向西，沿着正方路向西辐射，到达正方新城的广泛腹地；
三个方向，各有优势，也各有劣势。
从位置上看，方山南与上秦淮在同一个维度，只要两个板块之间的农田打通，或许能够开辟新的天地，但3万左右的价格，性价比如何，这是有疑问的。
正方新城板块距离上秦淮只有一步之遥，面积广阔。这么一大片地，目前开发强度还不是很高，城市界面还有点荒。
而禄口，土地出让速度很快，2万的价格已经保持了两年，未来还会继续保持。区域内的库存还能再卖2年左右。
都有优势，也各有缺点。谁能接棒上秦淮，成为江宁下一个网红板块？目前还存在一定悬念。
NO.3|叁
先看方山南，这个板块最近有点火。
商业，学校，地铁，都爆出新的消息：
江宁高新区管委会针对网友关于方山南的疑问进行回复：目前园区正在与开市客超市方积极对接，现在开市客对我们方山南选址比较满意，正在积极推进项目落地。预计今年下半年完成地块出让。方山南片区规划正在区规划局报批，预计下半年可以公示。会在未来的建设计划中考虑积极引进地铁等公共交通设施。
实际上，过去几年方山南并不好卖，配套比较少，也确实太偏了。梦工厂的流拍，给这个板块带来了一丝不安的氛围。要地铁没地铁，要学区没学区，要位置没位置，要地铁没地铁，然后卖3万，只能靠大学城的地缘客户撑着了。
不过，一手烂牌也能打好。最近Costco的入驻，给这个板块带来了不一样的发展思路。甚至还有一点网红产业：据说华夏视听南方总部、腾讯游戏南京研发制作中心、抖音南京研发教育总部、快手短视频南京创意研发总部或将在这里有所发展。
更让人意外的是，地铁这事竟然也有点传言了。13号线可能南延，只是不知道猴年马月。
在我看来，这些利好确实对于方山南有一定提振作用。但方山南这个板块要想真正崛起，还需要做一件事：尽快和九龙湖-上秦淮建立紧密互通。
如果方山南板块还是作为大学城的一个延伸，恕我直言，真的没啥前途。到哪都要先围着方山转一圈，去哪都远，腹地更远。但如果及时向西看，其实方山南距离九龙湖并不远，且有吉印大道相连。与上秦淮相比，纬度更靠北一些，无非是少一条地铁。
一旦秦淮河两岸的土地释放出来，将成为江宁南部一个炙手可热的板块。
已经卖到3万的方山南，目前投资属性不算强。但自住或者地缘客户买一买，也问题不大。方山南的未来是向西与九龙湖融合，而不是抱大学城大腿，那样格局就真小了。
其实，大学城，方山北，方山南，已经不算同一个板块了，相互距离很远。只是大家对于这个区域关注度不够，所以都觉得差不多。当你觉得几个板块差不多的时候，说明不熟悉。就像我小时候觉得黑人都长的都一个样，现在欧美人觉得东亚人长的一个样，我们觉得德国人英国人也差不多...未必是歧视，本质就是不熟悉。熟了一眼就能看出区别。
NO.4|肆
如今，正方新城的热度，也在剧烈升高。正方新城是去年我预测会升温的一个板块。与方山南一幅差牌也能打好不同，正方新城的牌其实不差，但江宁一直没打。直接跳过正方新城去发展禄口去了。直到现在，正方新房重新回归大家的视野。
其实，正方新城也可以分两个板块，江苏软件园板块，正方中路地铁口板块。软件园附近的楼盘，现在卖2万出头，而地铁口的土拍限价，已经达到毛坯2.4万的程度，精装2.7万是可以预期的。
地铁口地块的出让，直接拉升了正方新城的热度。确实，正方新城本身位置就比禄口近，距离上秦淮板块直线距离不超过2公里，但房价差了一截，还能低到哪里去呢？
整体上地铁口的价值，要高于江苏软件园的几个盘，但同样价格也高出4000-5000元左右，差就差了一个地铁口，从这个角度看江苏软件园目前价格并不贵。周围还有大片的土地有待开发。
所以正方新城能否从南京向南发展的轴线上分到一杯羹？我认为问题不大。
禄口之前讨论过多次，其实板块的价值还不错，唯一的问题是，出让的实在太多了。而且今年土地还会继续出让。禄口板块自身也在分化，如意湖周围的楼盘，整体还是有价值的，预算有限的都可以考虑。
所以江宁发展到上秦淮，再往外发展，轴线就分散了，不可能一杆子捅到禄口，溧水，高淳，往南的同时，还会向东，向西辐射，延展。各有优势。
不过，江宁并非没有预留空地，一味向外围发展。江宁东北部的土山机场，留足了充分的发展空间，一旦土山机场搬迁，这个板块就是二号大校场，前途不可限量。
南京向南，到底向哪走？
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