大厂，火了！
NO.1|壹
谁能想到，大厂板块竟然这么火…
此次土拍，
大厂葛塘片区的4幅地块全部达最高限价，
葛塘G57地块45秒拍出8轮；
大厂G04地块7秒钟，即拍出18轮，
大厂G05地块4秒拍出17轮，
大厂G06地块3秒拍出9轮，
这四幅地块均在分秒之间达最高限价，大厂葛塘片区土拍速度之快令人咋舌！最后大唐、宿州万城、长春君地、旭辉等几家房企笑到了最后。
值得关注的是，葛塘G04和G05两块地报名人数高达59块，是报名房企最多的地块之二。而实际上，大厂这个板块这几年其实并不太火，也没有太多有效地块出让。直到去年开始，大厂陆续有一些地块放出来了，现在一看，发现供应有点多了。
在本地土拍之前，湖北房投、厦门建发、建信、金地等房企已经拿到地了，还没开售。按照限价标准，这些地块毛坯价格为18500。现在这个价格已经上涨到了1.942万，涨幅接近 1000元/平。（地段有一定差别，金地地价稍高）
这次拍出的4块地，地价都控制在1.1万左右，毛坯房价在1.94万左右。如果加上精装价格，房价大概在2.2万-2.3万之间，一旦市场接受了这个价格，这4块地将稳赚不赔。毕竟房价是地价的两倍多，资金成本没有那么高。
但问题是，加上精装能不能卖2.2-2.3万？万一卖不动怎么办？毕竟大厂区域的二手房，大部分还不过2万，没有任何倒挂。
NO.2|贰
一个板块的房价如何定，关键看客户群。即首先要知道谁来买这些房子。为了搞清楚这个问题，我们在大厂-葛塘周边，做了一个调研。
金宝商业广场，算是一条商业街，整体繁荣度一般。
林荫小道，生活气息相当浓厚；
慕斯荟，区域商业中心，基本的生活还是能够保障的。
土拍地块，区位还不错，一堆老破小环顾四周。
周边就是各类大厂，让你理解为何这个板块叫大厂…
整体上，大厂-葛塘这个板块，其实是一个非常大的区域，划入江北新区直管区后，发展比较迅速。宁天城际+江北大道，将这个区域与南京市区紧密联系到一起，形成一个卫星城式的居住组团。
本质上，这是南京最重要的一个产业基地—石化产业的居住区。南京十四五规划对于附近的产业规划是有目标的：
钢铁行业，南京的目标是压缩，抓环保，搞优化。聚焦南钢和梅钢两大企业。2025年，产值压缩到900亿左右。900亿，对于这么大一个城市来说，不算大产业了。江北布局的南钢集团，不会出现跨越式增长。
石化产业，包括金陵石化，扬子石化，扬巴公司等，仍然是巨无霸。2025年，南京石化产业产值仍然达到3500亿。虽然不如软件，芯片，健康等产业那么快，但这是压舱石。没有这些大公司，江北新区的GDP就没法看。
什么叫江北新区？江北新区的本质就是大厂的GDP+桥北的人口+顶山的空地，组成了有基础，有未来的一个独立区域。
大厂在整个江北新区的地位和格局，就是压舱石的作用。之前一些企业传言要搬迁，现在看搬是搬不动了。一些新的产业，也基本不会在这个区域聚集，能达到新常态式的增长，也就行了。
但问题是，如果这个区域有10个左右楼盘同时开，房价保持在2万多，市场能接受吗？
NO.3|叁
我个人认为，大厂地区（含葛塘）的地块数量，稍微多了一点，如果相隔时间再长一点，节奏上可能更好。但我并不特别担心这个区域的去化，为什么？
区域改善的需求，还是比较旺盛的。
大厂地区的城市界面，其实是比不了三线城市的，这个有一说一。但大厂区域属于江北新区直管区，属于南京，有地铁和快速路联通，所以这样的一个板块，客户群主要分为两个部分：
第一，存量客户，也叫地缘客户，尤其是地缘改善，这部分是一个巨大的需求来源；
第二，来自于市区被挤压的刚需客户。我在江北核心区买不起，顺着地铁往北走，一直走到大厂，就能买的起了。
先分析第二种，市区外溢的刚需，能不能顺着宁天城际达到大厂甚至六合区域？我觉得这事有点靠不住。市区的刚需客户，愿意不愿意跑到大厂居住，在市区上班？有肯定有，但占比并不是很大。
为什么这么说？
首先七普的数据已经出来了，南京在吸引外来人口方面，还存在一些不足。人口的外溢作用正在减弱。最关键的是，大厂往南走30分钟，可以达到核心区，可以到达高新区或者桥北，但整个江北，没有软件大道。什么意思？江北的产业发展，还没有达到需求大量外溢的程度，如果核心区的房价到了5万多，来50个世界500强华东总部，每家5000人的规模，那几十万高薪群体就形成了，势必会拉升整个江北的房价格局。但目前核心区的购买力主要来自河西和苏北，产业发展还不知道猴年马月能爆发，需求外溢还需要时日。江南市区呢？或许有一些，但不占主流。
再者，如果觉得市区房价过高外溢到周边，桥北就是一个巨大的黑洞，2万出头的房价，将外溢的打工人源源不断的吸入，连光都跑不出来，大厂未来房价比桥北部分二手房还高一块，水往低处流的管道，到了桥北基本上就漏完了。
但问题是，大厂有比较强大的地缘客户。我在考察期间，认真的在看一个指标：区域的电梯房，改善房，到底占比有多少？其实这个区域有巨量不带电梯的房子，好房子不多，改善的内生动力还是比较强的。
消费升级，都有这个愿望。所以对于地缘客户比较充分的区域来说，房价一般还是比较稳的，没有那么多前提条件。最近一年苏北的房价蹭蹭往上涨，很多人说人口都流失了啊，怎么还能涨？关键流失的是少数，大部分还是要在本地过日子，还是要不断升级居住环境。这样的一个动力，同样会支撑好大厂的房价。
所以目前大厂的房价，还要靠大厂人民支撑。未来如果江北核心区涨到河西那样，几大产业链完成布局，那大厂就会有更多的需求从江核或者江南外溢过来。
好在大厂人民收入不错，工作稳定，房子的消费能力不弱，2万出头的房价，只要产品合适，还是会有人买单的。
所以我提醒拿到地的大唐、长春君地、宿州万成等房企，还是要重视品质和口碑。你们的目标客户群不是饥不择食的外溢刚需，能吃饱就行了。更多的是本地改善需求，对生活是有要求的。如果做的不够好，可能本地需求并不一定买账。所以品牌建设方面，装修层级方面，该投入的还是要投入。十来家房企一起竞争，想打动客户，也没有那么容易。
这个区域不排除有其他品牌房企过来一起联合开发。
NO.4|肆
所以整体上我对大厂的市场，还是较为乐观的，谨慎看好，更多的是看好，毕竟底子在这里，基础是有的。
但如果一个区域，没有存量客户，在一个前不着村后不着店的区域划出一块空地，然后来一份文件，告诉买房人这个地方要建新城，规划非常高级，南外或者南师附中挂牌，弄一条不知何年开建的地铁走位，然后房价也卖2万多，这就有点虚了。具体我就不点名是谁了。
七普数据出炉后，大家一定要思考，全国的大政方针，都要跟着七普走。钱跟着人走，规划跟着人走，脱离了人的任何规划，都是扯犊子，不要信。
过去十年，是省会浪潮，无数省会增加了200-500万人，下一个时间，他们还能增加这么多吗？南京十年增加了130万人，后面的人口膨胀是越来越快，还是越来越慢？如何才能填满无数的远郊新城？这确实是一个问题。
如果你要在南京买房，请抓紧添加楼市主编微信，评估楼盘价值排名，获得优惠买入工抵房、特价房的机会。
