谁能想到，南京又多了一座新城。
NO.1|壹
刚刚，一则新的规划出来了。
从南京市规划资源局了解到，正在公示的《板桥新城中部组团控制性详细规划及重点地段城市设计》，板桥新城中部组团将被塑造为多元活力新城生活中心、和谐包容生态宜居片区。
板桥新城中部组团，在哪里？
注意，这个板块位于现在的板桥新城南侧，这个区域，不是我们看到的莲花湖周围的板桥新城，而是比板桥新城更靠南的一片土地。这片土地有少量安置房、农村、工厂、还有一些农田。目前基本上处于待开发状态。
大家看看现状，西北角是梅钢生活区，已经成熟了，未来很难改变。东部规划了一些安置房，北侧有个绿洲工厂，其他绿色的都是农田，面积非常广阔。整个板块北至新亭大街、东至宁马高速、西至规划龙藏大道、南至小河北路，用地面积约10.6平方公里，规划总人口20万。
详细的规划已经被安排的明明白白，整个板块路网非常平直，除了梅钢老生活区，绿洲周边生活区，还引入很多新的元素。
令人意外的是，这个板块竟然有CBD规划。
在这个板块的中心位置，即将打造商业综合体和市民中心2座地标性建筑。主要以研发办公、科创商务、企业总部等产业为主，也设计了居住公寓、特色商业街区，让创业者感受宜居宜业宜游的高品质新城。
为什么要推出这个新城？主要是宁马城际的利好已经下来了，宁马高速也正在拓宽，基础设施改善了，这个板块已经达到了出地出让的条件。
不得不说，雨花台区是真NB，每一个地段，都实现了价值兑现。
NO.2|贰
看了一下规划细节，确实不错。虽然位置比现在的板桥新城更偏远了一些，但层级更高。但建设容易，20万人口从何而来？这是一个问题。
南京的各类新城，正在静等人口的到来。
江北新区明确表示，到2025年，江北人口将突破350万，7普数据刚刚出炉，六合+浦口+江北新区直管区，总共211万，也就是说，还有140万人，要在4年内到位。而南京过去十年总共吸引人口131万，还得倒贴10万。这个难度就很大了！
河西南、大校场、新玄武、鼓楼滨江、雨花核心区、铁心桥、燕子矶、人居森林、仙林湖、栖霞山、兴智、麒麟、河西南岸、板桥新城、禄口、溧水、汤山…从这些板块的规划人口来看，再来300万人，也有土地来承载。
现在板桥新城中部片区（注意，这只是中部，中部往南是南部）就规划了20万人，不仅仅要瞄准外地人，关键在于要吸引南京本地的人口过来居住。
最近几个城市的人口流动情况数据出炉，城市内部的人口变化也非常剧烈。比如北京 ，市区人口在明显向外围区域搬迁。东城区和西城区人口流失10%以上。
上海也有类似情况，黄埔、静安、虹口、黄埔等中心区，人口都在向四周扩散。松江、嘉定、浦东等近郊板块，人口得到了大量的充实。
就南京内部而言，老市区人口也在外溢，鼓楼、玄武、秦淮3个区，人口外流达到70万，流失率达到24%，也就是说，四分之一的人口都搬走了。
未来，这个趋势还将进行。但无论是老市区的人口外溢，还是外来人口的吸纳情况，都不会超过上一个十年，只会越来越慢。所以南京规划了这么新城，到底如何填充，这是一个问题。
NO.3|叁
新城人口如何填充，这是一个问题。但当下对于买房人最棘手的问题是，能买的房子越来越少了。
近期，有不少读者询问，首付3成，在南京买哪里比较好？看到这个问题，其实是有点懵的。因为南京主流地段的房子首付，在逐步提升。
热门板块，比如河西、大校场、江北核心区，全部八成，统统八成；燕子矶、城南中心、紫东核心区、雨花核心区等区域，保底5成，有的要求6成。
就连二线新锐板块，也已经沦陷，现在基本上都是5成甚至5成以上。
河西南岸，早已五成，而且能够五成日光；
麒麟仁恒，刚刚五成，也能够5成日光；
五桥个别楼盘，也能够勉强要求5成，其他的首付3成；
兴智板块，终于开始突破，这个板块的首付从今天开始大大提高了。
这个板块的供应量，其实不小，卖的还行，但也没有说火爆到万人摇号的程度。但据可靠消息，这个板块的西侧，某楼盘之前一直卖的不错，这次要求首付6成。注意，首付6成已经超过一些热门板块了，这个提高，让很多买房人大呼吃不消。
然后这个区域另外一个楼盘置业顾问透露，他们可能也要首付6成。但我到网上房地产查了一下，还没有卖光，这就6成了？
实话实说，兴智板块还不错，如果首付三成，我是比较推荐城东、城北的刚需在这个区域买房的。地铁、学区等基本配置预期还是比较强的，买了肯定亏不了。
但现在从3成一下子推到了6成，确实有点意外。可能这也不是开发商的意愿，对于买房人也不太友好，但这事确实有可能发生。
为什么？
NO.4|肆
南京二线板块都首付6成了，那刚需能买的，也只能往三四线去奔了。
我们知道，南京的房子这几年一直处于二元分化结构的状态。越贵的越好卖，首付8成还是买不到。越便宜的越难卖，首付3成也卖不完。所以这种局面其实很困扰，好卖的怕万人摇号，需要降降火；不好卖的楼盘房企被套，怨言很大，拿地也不积极了，需要安抚。在这种局面下，如何将好楼盘的热度，传递到冷一点的楼盘，确实是一个问题。
好在今年行情变好，机会来了。好的楼盘纷纷提高首付，购买力在不断向外围扩展。之前买的一般的，现在卖的不错，之前需要分销的，现在把中介一脚踢开。南京楼市分化严重的状态，得到了缓解。
问题是，手握100万的刚需，现在买房确实是一个问题，只能向下匹配，而无法向上兼容。这部分买房人，目前处于一个极为尴尬的位置。
虽然一些购买力确实转移到外围板块了，实现了去库存的目的。但也有一些买房人感觉意思不大，选择离开，这并非危言耸听。政策的微调空间，还是有的。
还是要看大局。
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