补涨会迟到，但绝不会缺席。
NO.1|壹
最近几个月，江宁核心区二手次新，热的不像话。
4月18日，骏景华庭成交一套84.66㎡两房，成交总价306万，成交单价36145元/㎡。
注意，这个价格并没有刷新小区成交记录，不过也已经很接近最高单价了。
在今年春节左右，骏景华庭成交价在3.3万左右，3个月下来，涨了3000左右。
当然，骏景华庭还无法代表江宁核心区，它不是龙头。龙头在这个小区对面，也就是万科双雄。
就在最近，万科翡翠公园成交价正在猛涨。
4月10日，翡翠公园成交了一套小户型，单价高达5万/平，突破了该小区的成交记录。也是江宁继朗诗玲珑屿之后第二个突破5万单价的高层小区。（龙湖春江郦城突破5万的是跃层）。
而在3个月之前，该小区楼层更好的同户型成交单价，只有4.3万/平，短短3个月上涨了7000元/平，涨幅高达16%，这个涨幅放在全南京，都算高的。
其他户型涨幅没有这么大，但大家普遍都能感受到一点：江宁核心区次新房，正在偷偷猛涨。这个趋势已经从万科翡翠公园，朗诗玲珑屿，万科金域蓝湾等小区，逐步向外围蔓延。没有学区的九龙湖双雄，上秦淮翠屏等，热度都有明显上升。
江宁的房价上涨，这是完全在我们意料之中的事情，等了几个月，该来的终于来了。
NO.2|贰
实际上，江宁核心区单价过4万的小区，已经高达11个。有没有全面过4万，是衡量你的小区在江宁能不能立得住的一个关键指标。
3月13日，百家湖朗诗玲珑屿的一套二手房以50224元/㎡的单价成交。
这套房源是82.83㎡的三室一厅户型，成交总价415万，单价50224元/㎡，成交单价直接刷新该小区的历史成交最高记录，也让板块房价第一次突破5万大关！
其实江宁房价这几年一直横盘，朗诗玲珑屿作为江宁房价的扛把子，一直承担着单价破五万的重大使命，但磨了两年多，还是没有突破。终于在3月份挡不住了，直接碾压过去。
龙湖春江郦城，一直号称江宁江湾城。这个盘虽然高层单价不及朗诗玲珑屿，但流量非常高。它开创了一个全新的时代：即业主自己成立公众号，宣传自己小区的全民自媒体时代。自龙湖春江郦城之后，很多楼盘业主纷纷成立公众号，这一点春江郦城功不可没。
3月份，龙湖一套跃层单价突破5.5万，给这个小区带来了一波流量。这套房户型特殊，所以我们不做正常数据分析。4月份龙湖又成交一套小户型，单价突破4.6万，又达到一个新的高度。而相同的户型在去年底也就4.1万左右，成交价猛涨了5000，涨幅达到12%。
当然，龙湖这个盘比较特殊，有的视野非常好，有的比较一般，所以内部有一定差异，楼层高低影响也比较大，但楼市升温是板上钉钉的。
实际上，整个江宁核心区，房价突破4万的，已经高达11个。
万科对面的银城千花溪，最高单价也突破了5万/平，成交价令人咂舌。这一套也是跃层，我发现这个小区已经有4-5套成交在5万左右的跃层了，平层价格在4万左右。
景枫凤凰台，这个小区位置非常好，就是稍微拥挤了一点。这个盘去年10月份成交价才3.9万，3月份的成交价猛涨到4.4万，涨幅达到13%，也非常凶猛。
还有不带学区的九龙湖的主人—保利中央公园和新城玖珑湖，对不起，加一个不带学区，其实就是想告诉大家，没有任何学区因素，甚至学区还是负值，九龙湖房价也4万了。
两个小区都有一个特点：连续两套成交过4万，说明两个小区的好楼层，或者视野比较好的房源，已经站稳4万。其中新城最高价已经达到4.4万。
注意，我没有说两个小区所有房源成交价都超过4万，但头部房源确实已经站稳4万。我查了一下业主报价，基本上没有低于4万的。
上秦淮的翠屏诚园，最高价也有突破4万的，麒麟板块的中海，也有过4万的，只是不再江宁核心区，也是特殊房源，不再赘述。
NO.3|叁
其实，江宁还有不少成交价破4万的小区。比如旭辉金陵铭著，早已站稳4万，现在房价已经稳定在4.2-4.3万左右。另外百家湖对面的中锐星湖名邸，这个楼盘去年底成交价在3.8万左右，现在链家并没有成交，我可以大胆的宣布一下，这个盘今年站稳4万一点问题都没有，目前挂牌量很小，大户型挂牌价在3.9万左右。
可以想象，如果上秦淮五矿能卖，突破4万也并非难事。去年下半年大家都不敢买的葛洲坝，现在高层的估值也要有3.8万左右了。这半年不到，5000块的涨幅是有的。大坝的业主你们自己体会下是不是这个理儿？
说到这里，我谈谈江宁的补涨逻辑。
坦白说，江宁的楼盘，流量普遍偏小。我们做媒体的都很清楚，如果你讲河西，讲江北核心区，首先阅读量就稳了，因为热度高，流量大。后来燕子矶翻红，流量也上来了。城南大校场南站也都还行。整体上江宁、城北、城东整体热度差一些。
尤其江宁，核心区基本没啥新盘，城建也没有规划，再加上“江宁无学区”这5个字已经传遍南京，仿佛在江宁买房，是一件不是特别有面的事情。但江宁房价有自己的逻辑，新盘少，需求多，二手房就成为必然选择，加上江宁本身产业十分强大，这样的区域，二手市场不会太差的。
去年开始，河西-城南率先涨价，这是南京第一波。燕子矶通过学区利好和限价放松的触发，也猛涨了一波。到了2020年年中，江北新区在2个月内涨了几千，算是对河西-城南涨价的一种回应。然后就结束了。
在这个时候，我明确提出江宁核心区会补涨，然后是仙林湖。所以江宁最近俩月涨的很明显，并不是江宁走出独立行情，而是去年河西-城南-燕子矶-江核-雨核等区域上涨后，隔了大半年后的一次补涨。还是属于去年的一个波段和周期，算是余震，但江宁这波余震，震感强烈，烈度不次于江核，雨核。
那么，后面怎么办？
NO.4|肆
预测不准的专家总说不好预测，但既然我们比较准，就不妨多说两句，否则这么多读者关注我们有什么意义？
首先这波余震，我们在观察，啥时震到仙林湖。仙林湖震了，这个波段就差不多结束了。所以去年我就说宁核会补涨，然后再看仙林湖能否微微上涨，虽然幅度不大，但应该会有一点（仙林湖模式被复制后，独特性被稀释了）。
江宁内部，从江宁核心区开始向外蔓延，越向外幅度越小。从次新房开始蔓延，越老的房子幅度越小；从挂牌学校蔓延，牌子越差的幅度越小。
但实话实说，这波上涨还是结构性上涨，江宁买房我反复强调两个概念，一个是以百家湖-杨家圩-九龙湖-上秦淮，这四个板块组成江宁核心区。是，政府没有文件说这是核心区，这是我自己定的，但我就定义这个区域是江宁核心区，你爱听听，不爱听拉倒。核心区内的优质次新，是比较稳的。区域之外的，比如湖西的中航樾府啥的，大学城、高新区一些不错的楼盘，也可以算在内（比如都会四季），这些楼盘今年站稳4万没啥问题。另外一个概念就是“双龙大道走九遍”，你们自己品，这两个概念是不是很重要？
那么将军路板块，百家湖西的一些非品牌半老徐娘盘怎么办？我觉得会稍微回应一下这个上涨，但力度很小，聊胜于无。
正方新城等刚需板块，今年热度会进一步提升一些。
江宁还有没有房价被低估的板块？还是有的。比如南站站西板块，目前我认为没啥泡沫，房价在4.5-5万之间，在比价效应下，我觉得不贵了。
最后提醒一句，结构性上涨的周期是短暂的，一般几个月就完成了。所以往往房价上涨的规律是这样的：
开始了吗？已经结束了。6月份，算一个节点。
今天说的有点多了。
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