动辄倒挂1万/平？
NO.1|壹
南京还有多少限价房？说实在的，不太多了。或者说有一些好盘，但限价并没有那么明显。但由于过去几年一提倒挂多少钱，买房人立马趋之若鹜，导致一大波房企和开发商都纷纷用倒挂来吸引客流。但倒挂的计算非常离谱，容易误导观众。
比如，雨核南岸的楼盘，现在的价格大概是精装2.8万左右，而雨核的地价已经达到3.85万，精装不低于4.2万，所以雨核南岸的楼盘，倒挂1.4万？
浦口城南中心，现在已经升级为浦口核心区了，房价在3-3.1万左右，然后和青奥-研创园的保利西江月二手对比，得出一个倒挂6000。是否客观？
江北核心区南工大板块，精装价格在3.5万左右，然后拿出隧道口最高价格，正荣润江、润锦的小户型高楼层最高价5万来对比，得出的结论是倒挂1.5万。这是否准确？
这就形成了一个连锁反应：河西南岸跟河西南谈倒挂，雨核南岸跟雨核谈倒挂，非核心区与核心区谈倒挂，南京与上海谈倒挂。
江北新区与浦东新区相比，房价倒挂10万/平，这样说合适吗？
所以近期有不少读者向我反馈，能不能谈谈一些板块的倒挂情况，南京到底还有没有倒挂？买房还能不能跟着倒挂买？
今天就谈谈这个问题。
NO.2|贰
倒挂这事，是一个相对的概念。一个是空间相对，一个是产品相对，还有一个是时间相对。
首先是空间相对，即你要属于同一个板块。不是同一个板块，不要瞎比较。至少至少要属于同一个区，学区、地铁配置等基本一样。这个是前提条件。
再一个是产品相对。即产品要基本能对等，高层与高层对比，洋房与洋房对比，品牌楼盘与品牌楼盘对比，安置房与仁恒、万科谈倒挂，显然不合适。
还有一个是时间相对，要限定一个时间。此时此刻谈倒挂，而不要时间太久。南京还好一点，毕竟最近两年南京房价上涨比较慢，涨幅不明显，甚至南京二手房价的涨幅，没有跑赢一手新房的限价放松的幅度，所以整体上倒挂的评估稍微稳定一点。但看看长三角的其他城市，一个个都涨的厉害，原来不是限价房的，现在纷纷变成限价房。
比如上海，一年前这个城市基本上没有限价房的概念，一些上海专家还觉得南京的机会太大了，到处都是限价房。现在上海房价出现大涨，原来不限价的楼盘，秒变限价房，只有具有一定积分的买房人才能摇。
言归正传，我们谈谈一些比较热门的板块，按照现在的估值，到底能倒挂多少钱？
首先看雨核南岸。
这个板块随着雨核的温度升高，也变得非常活跃。其实去年的时候不算突出，但城南的房价上涨幅度一直南京领先，这两年其实都涨的还可以，导致购买力不断外溢。雨核南岸的楼盘，也成为香饽饽。
最近，雨核南岸的莱蒙水榭阳光二手成交价有一定涨幅，小户型成交价已经站稳3.3万，最新成交一套突破了3.4万。所以周围的新盘精装房价只有2.8万，那这个价值就出来了。从表面上看，倒挂5000，问题并不是太大。所以这个盘还是比较热的。
至于有人说倒挂1万，这个还不至于。只是近期雨花台区的土地出让比较大，热度比较高，雨核南岸的前途看涨，算是一个好板块了。
而雨花核心区，从去年我提出这个概念后，逐步被市场接受。彰泰观南府也是一路热销，一路涨首付，现在马上清盘了。这个盘目前价格在3.5万左右，性价比还是比较高的。
由于这个盘的区域位置在雨核的边缘地带，所以与华润、金基、中海、龙湖相比，二手估值会稍微弱势一点，关键还是要看学区的配置。就目前的状况来看，这个盘的估值在4万上下，还是有一定倒挂的。
当然，这个价格没有计算时间成本，而是说如果这个盘如果现在交付，现在就能卖的话，值这个价格。
只是，这个盘只剩下半栋楼了。
NO.3|叁
再看河西南岸，目前也有轻微的倒挂了。一年半之前，这个板块的销售还比较困难，去年开始，这个板块开始从正挂盘变成倒挂盘。
在5月20号，新沂阳光置业杀入河西南岸，楼板价2.12万，毛坯限价3.1万，关键还有无数开发商摇号，这个价格，跟江北核心区二线板块，也不差什么了。
如果在去年，有人说河西南岸未来的新房价格与江北核心区相差不大，估计很多人会笑出猪叫声。但现在就是这么魔幻，河西南岸，现在热度已经起来了。这么多家开发商摇号，说明大家达成了共识：即便加个2000块钱的精装包，也一样能卖出去。所以这个板块的房价市场预期，已经到了3.4-3.5万左右。
所以这个板块还有剩余一点库存，如果非要说倒挂多少，3000-4000的倒挂量，还是比较稳的。
顺带讲讲人居森林。
人居森林现在谈倒挂，还为时尚早，而且这个板块没法对比。与河西南谈倒挂，有点耍流氓。与河西南岸谈倒挂，又犯不上，所以很多读者在询问，人居森林这个板块的正确估值，到底是多少？
这个板块，华侨城和越秀已经拿地，比较干净。毛坯最高限价3.3万，精装单价预计在3.7万左右。那么这个板块的房价，从当下的时空去考虑，估值到底应该是多少钱？我觉得4万左右问题不大，甚至还要高一些，与雨核基本上处在同一个水平上。这个板块目前也在积极引进学区，与河西南的价差很大，多少还是能够带动一些的。
NO.4|肆
我们再看浦口城南中心。去年不少媒体号称倒挂6000，我觉得这么说非常不合适。这个板块我觉得比较有前途，叫浦口核心区一点问题都没有，但倒挂6000+，这有点过了。
实际上，浦核目前的房价还算合理，几个楼盘的去化明显加快，从随到随买，逐步变化为一房难求，甚至首付也在提高。目前还不好说有明显的倒挂。
但我想说的是，这个板块现在没有倒挂，未来很有可能有倒挂。
为什么？从银城+大悦城拿下城南中心明珠板块的两块地之后，整个浦口核心区的热度上来了。这个区域要建设科技馆、美术馆、文化馆、市民中心，引进美国重点动漫IP后，浦核明珠广场一带，将成为江北新区南侧（浦口大道以南）的政务中心、文化中心、交流中心。三个中心一盖章，这个板块就稳了。
如果学校挂牌能够顺利落地的话，这个板块的倒挂行情，其实就启动了。所以买房不一定非要盯现在的倒挂，可能现在没有倒挂，未来就被倒挂了，这一点大家都深有感触。
所以板块的分化与轮动，都需要时间点的。以前不怎么样的板块，现在突然香了。以前可能很红的板块，可能随时流量枯竭。最近随着江宁核心区次新的补涨，连上秦淮2.0的3.7万的洋房，都日光了。那上秦淮1.0的被限售的次新房，估值被逼到了4万的行列。
所以买房不一定非要看倒挂，如果板块资质好，现在不倒挂，可能后面就倒挂了。比如雨核、河西南岸、上秦淮等等，都经历了这样的过程。
问题来了，大校场倒挂多少？你猜！
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